7億元沒人要，第一家被拍賣的悅榕莊流拍背後。
▲
01
一是阿裏淘寶法拍平台上，重慶北碚悅榕莊酒店及周邊在建工程資產包起拍價7億元，雖有近1.5萬人圍觀，近300人設置提醒，最終還是慘遭流拍，抱憾落幕。
目前，該資產已經被再度掛網，價格下降到6.3億元，17天後繼續開拍。
二是停擺四個多月後，曾被視為“西南地區親子酒店天花板”的藍光己莊不久前重新開業了，搖身一變，“換牌”為峨眉山烏蘭度假酒店。
值得一提的是，這家酒店2023年底以3.94億元的評估價擺上司法拍賣平台，經曆兩次拍賣，起拍價先後差5500萬元，但最終都流拍了。
有知情人士透露，內蒙古鄂爾多斯市烏蘭煤炭企業烏蘭集團以2.2億元接盤“己莊”，算是撿了個大便宜。
法拍酒店看熱鬧得多，出手的少，成交的都是“私聊”，這是今年高星酒店拍賣一個頗有意思的現象。
說起來，這些年，酒店法拍流拍在行業內已經談不上新聞了：
前有天津麗思卡爾頓三次拍賣無人出價而流拍，第四次才覓得有緣人，還有這些年屢次流拍的重慶解放碑威斯汀酒店、深圳金沙灣大酒店、南京金奧費爾蒙酒店、合肥元一希爾頓酒店、九寨溝喜來登國際大飯店、義烏萬豪酒店......
其中最慘的當屬“曾經被譽為山西首個五星級商務酒店”的太原希爾頓酒店（也稱晉豪國際大酒店），2017年和2018年間，該酒店被拍賣了三次，起拍價從5.5319億元降至5.2553億元，仍未能找到買家。
近日，阿裏法拍網消息顯示，這家酒店再次以4.8503億元的起拍價進入拍賣程序，但於8月15日因無人參與而流拍。
一係列知名五星酒店被擺上貨架後流拍的“血淋淋”事實擺在眼前，若第一次流拍，後續淪為不良資產的可能性大大增加。
同時，一個肉眼可見的事實是，越是高星酒店通過法拍渠道找到“接盤俠”的可能性越低了。
仲量聯行一組數據顯示，2023年拍賣價格在億元以上的酒店數量超130起，其中不乏知名五星級酒店，通過法拍成交的約30家，占比僅23%。
和上來就定價二三十億元的同行有所區別，重慶北碚悅榕莊酒店的起拍價並不高，堪稱“務實”，相比當初的重慶解放碑威斯汀10.38億更是低了不少，能看出這些年山城法拍酒店市場之落寞讓法院也放低了期待。
02
法拍酒店為何不香了？
一直以來，和普通人買房一樣，酒店交易市場都流傳著一條樸素的真理——“買漲不買跌”。
去年年底酒店資產交易市場曾經因為煤老板、能源企業入局掃貨迎來一波“小陽春”。
彼時，上海寶格麗酒店、雅居樂清水灣的3家度假酒店、富力香水灣萬豪酒店相繼以20億元以上價格出售，就連開業15年的北京金茂威斯汀大飯店都賣出了28億元“天價”。
但“小陽春”稍縱即逝，當進入市場的法拍酒店越來越多，人們卻發現市場對高星酒店資產的估值在不斷降低。
硬幣的另一麵是，酒店降價得越多，市場上能出手的酒店反而越少，形成價格踩踏。
由此，今年以來，不少資產圈大佬和我谘詢某法拍酒店標的時，我的建議通常都是再等等。
很簡單，法拍的估值往往偏高，會抄底的都等著淪為不良資產或者沒人要的時候再入場殺價，如同烏蘭集團拿下藍光己莊。
而且億元以上法拍酒店項目基本上均涉及比較大的資產債務糾紛，項目背後複雜的債權關係和僵化的運營機製，也是需要考慮的重要因素。
今年6月，上海虹口三至喜來登酒店16.43億元拍賣成交後不肯搬離，最後被強製交付上了新聞。
據《華夏時報》報道，在買受人要求接管酒店大樓、申請執行之際時，一家曾與前業主簽訂20年酒店大樓頂部兩層房屋租賃協議的國之傑公司提出執行異議。
曆經大半年的騰退風波，上海虹口喜來登新業主上海裕自商業管理有限公司才算拿下該標的。
此外，這些高星酒店各有各的問題，即使看上去“物美價廉”的酒店背後也有著諸多麻煩待解。
以7億元法拍的重慶北碚悅榕莊為例，其悅榕莊二期地塊慘遭爛尾，四周盡是雜草和無人居住的別墅，需要大量資金才能繼續複工。
意味著接手的拍賣人不僅要支付至少7億元拍賣款，後續仍需要投入大量資金用於開發建設，這就對不少資方的後續運營提出了更高的資金要求。
應該說，目前市場對此類價格高、體量大、後續投入較高的項目並不看好。
說白了，資方買的是酒店，不是百廢待興的爛攤子。
03
有一種循環叫惡性循環，市場上法拍酒店大多以流拍告終，終究會影響參與者對拍賣市場的信心和預期，進而影響拍賣結果。
我們不禁想問：未來法拍酒店會淪為一種“走形式”嗎？
毫無疑問的是，在麵臨大宗商業土地交易時，買家往往持謹慎態度，一方麵受製於自身資金實力和運營水平，另一方麵，也會等待酒店資產價值徹底出清後再“聊個好價格”。
當法拍酒店愈發“雞肋”，淪為一種群體看戲性的大型網絡活動，也宣告高星酒店的榮光時代一去不複返了。
畢竟再好看的拍賣數字也是數字，能成交的金額才代表酒店資產真正價值，剝離了地產屬性的高星酒店“有價無市”意味著地產酒店狂飆年代徹底結束。
未來2-3年陣痛期裏，高星酒店依然過剩是不爭的事實。
世界銀行在《全球經濟展望》中預測，2020-2024年是全球經濟“30年來最疲弱的5年”，目前來看，說的挺對。
杠杆，遲早會被玩成死局。想要成為幸存者，就要跑贏時間。
有一句日本“失去三十年”時期的血淚箴言很適合當下酒店資產交易市場：
賣資產無技巧，全靠賣得早。
在宏觀的經濟環境變化中，身處其中的高星酒店業主無法改變行業大勢，珍惜每一個有實力的資方，有可能它就是你唯一的“接盤俠”。
