廣州市黃埔區某超高層舊改項目。
坐標廣州，今年8月20日，廣州土地開發中心人士在一場土地推介會上表示，未來廣州土地容積率下調將是趨勢。隨後10天之內，廣州接連掛牌7宗容積率低於2.5的中心區宅地。這一低密度的舉措，似乎回到2013年之前。
坐標江蘇，官方在今年7月底發布“限高令”意見稿，擬明令各地一般不得新建100米以上住宅。這是全國首個擬遏製建設超高層住宅的省份。
針對摩天住宅，人們向來褒貶不一。2016年，住建部在回應“刹住摩天大樓建設熱的提案”中答複“應嚴格控製”。並在2020年開始發文要求“嚴格限製各地盲目規劃建設超高層‘摩天樓’”。
伴隨建“好房子”成為2024年房地產政策的重點方向，廣州三十多年來持續登場的摩天住宅，從此以後或將“迫降”？
崛起
摩登廣州，摩天住宅蔚然成風
廣鋼新城C區回遷房約200米最高63層，迄今仍是廣州摩天住宅NO.1。
飛機從廣州中心上空飛過，從雲端俯視，珠江新城代表了廣州最摩登的一麵。這個中國乃至全球300米以上高樓最集中的區域，也是廣州摩天住宅集體紮堆的熱土。
顧名思義，摩天住宅即超高層住宅，一般為高度100米以上，樓層40層以上。在廣州，最近十多年來，伴隨人們生活條件提高，大多住宅層高做到了3米及以上，再加上底商或架空層，建築高度超百米的住宅比比皆是。為了方便區分，南都灣財社此次重點關注最高樓棟至少40層及以上的超高層住宅社區。
沿珠江新城對出的珠江溯源而上，廣州最早的摩天住宅沿江而生。上世紀90年代，濱江東是廣州第一代樓高超100米的摩天住宅的搖籃，港資、外資地產商先後在這裏試水，挑高廣州的住宅海拔。即便當年單價已過萬的房子，亦吸引港澳人士及內地富人爭先搶購。
2000年以後，超高層轉移到江對岸的五羊新城和長堤，192米高52層的凱旋會，192米高48層的愛群薈景灣相繼登場。緊隨其後，珠江新城CBD崛起。在密集的摩天商務地標之下，這裏十多年間拔地而起十多個摩天住宅社區，奠定影響至今的，代表廣州豪宅走勢的江湖地位。
摩天住宅與摩登都市如影隨形。在珠江新城之後，廣州又相繼打造白雲新城、金融城、廣鋼新城、琶洲等CBD，由於前兩區域一度受航線“限高”和規劃所需，摩天住宅由此多紮堆廣鋼新城和琶洲。
廣州自2004年開始公開招拍掛賣地。2005年至2010年間，廣州所賣宅地中偶現容積率高達7.0至12的地塊。相對之下，2011年至2013年，除了楊箕村舊改的容積率6.8之外，其餘宅地容積率多在1.0至3.0之間。但隨著2014年廣鋼新城開始賣地開發，廣州的摩天住宅從此陡然急增。
作為廣州版“曼哈頓”，廣鋼新城無論過去還是將來，或都將是廣州摩天住宅的曆史高位記錄者。
2014年，廣鋼新城成交5宗地，容積率在4.8至7.5之間，當中三宗超過7.0，均為中海所拿，其中A區最高60層，B區最高50層，C區回遷房約200米最高63層（商品房最高57層），迄今仍是廣州摩天住宅NO.1。
對岸的廣紙新城不甘示弱。2015年，廣州成交5宗容積率超5.0的宅地，兩宗超7.0的宅地均在廣紙新城。
2016年的最後一天，富士康科技集團董事長郭台銘宣布投資610億元投資廣州增城，由此拉開增城的摩天住宅開發序幕。在2017年，廣州成交6宗容積率超5.0的宅地，4宗落地增城，容積率介於6.8-8.2，這些地塊後來都打造成了最高189米的增城人居地標。
2018年以後，廣州公開掛地的宅地容積率有所回調，但此時的城市更新項目已經逐漸登場，後期修改規控規拔高容積率的住宅項目亦有之，摩天住宅隻見增，未見減。
分布
近五年，廣州40+層住宅社區近50個
最多的區域在荔灣，至少達15個，海珠區有9個。黃埔區有12個，增城區亮相了9個，南沙區有2個。
在廣州中心區，沒有父母大力支援，15年間置換了三套房，從三房換到四房，是不是該值得自豪？
但這個暑假剛剛“喜提”四房的“80後”李樾，卻沒有太多歡喜，而是有些淡淡的失落。在她看來，如果等一等，也許就不用買到超高層住宅社區。
李樾2012年前買的一手住宅社區，樓高25層；2017年置換的全新樓盤樓高31層；在2023年置換的全新樓盤則樓高已達39層。盡管相較這幾年頻現的四五十層摩天社區，39層已屬相對略低層，但李樾還是在居住中感受到一些不便，“兩梯四戶，絕大部分人還沒入住，一般情況下等一次電梯大概需要三分鍾以上”。
事實上，這幾年在中心區買新房的人，除非購買千萬豪宅，否則隻能向超高層住宅下手。
南都灣財社記者不完全統計發現，最近五年間，廣州超高層住宅井噴，最高棟樓40層及以上的一手住宅樓盤（含在該年份推新者）達到49個。當中或與2017年以來，廣州地價房價一度飆高不無關係。
其中，2024年至今，廣州中心區最新亮相或推新的超高層住宅樓盤有7個（含在建及已開銷售中心），最高樓棟介於45層至57層。2023年9個，介於40至55層。2022年更是超高層住宅群現的高光時刻，達到16個，介於40至49層。2021年12個，介於43層至50層之間。2020年5個，屆於50至57層之間。
2015年底，南方都市報記者曾統計，截至該年底，廣州住宅建築高度超百米及層數在40及以上的高層住宅高達49個。
2015年以來，廣州40+以上摩天住宅最多的區域在荔灣，至少達15個，海珠區有9個。黃埔區有12個，當中10個由舊改轉化而來。相對之下，廣州的“宇宙中心”天河區，在珠江新城之後，近十年少見新的40+住宅登場，僅現世紀金源天河源築及珠江花城。
自2017年廣州逐漸邁入住宅地價巔峰時刻後，廣州的摩天住宅開始向除番禺區之外的外圍區轉移。其中，增城區從2018年起至今亮相了9個高40層+的摩天社區。南沙區在2019年起首現超150米的住宅社區，迄今有2個40層+住宅社區。花都區自2022年首現40+層的摩天住宅，為最高45層的金地商置都會峯範。唯有從化區，到目前為止仍然未有40層+住宅，當地最高地標住宅約高32層。剔除未及40層的社區，相當於在過去31年裏，廣州迄今已湧現至少94個摩天住宅社區。
住戶
8090勇敢愛，5060較難接受
“廣州最早超高層住宅由港資開發，國內居民買不到，需要用港幣或外幣購買”，如今豪宅與剛改產品兼有之。
摩天住宅自上世紀90年代在廣州拔地起那一刻，就率先打上了富豪專屬的烙印。
比如海珠半島，1993年開盤時單價就超1萬元，後麵崛起的濱江東超高層，也都隻有富人才能夠著。在2004年登場的凱旋會，當年的毛坯價就要1.8萬元/平方米，貴過珠江新城，總價400萬元至2000萬元/套，都是廣州身家天花板級的階層方能企及。去年，凱旋薈一套頂層豪宅的視頻流出市場，其Blingbling（閃亮）的裝修風格，讓人們圍觀到二十年前的富豪品味。
2012年，愛群薈景灣登場，號稱“獻給100位影響GDP的人”，其單價貴過如今的頂豪風向標匯悅台，頂層複式豪宅帶天際泳池和花園，總價2.14億元，專為城市的雲端階層定製。
“廣州最早的超高層住宅都是由港資開發的，國內居民買不到，需要用港幣或外幣購買。”原廣州市國土房地產管理局信息中心主任、廣東省房協專家谘詢委員會顧問黎文江回憶，廣州最早的超高層住宅由香港開發商投資興建，照搬的是香港模式。在其帶動下，國內也開始效仿，漸漸地超高層也增加了。但如今回看，做超高層實屬無奈之舉，“其實超高層在電梯上，管理上、技術上、施工上等都需要花更多的成本。”比如超高層住宅的基礎打樁，就得打到很深的岩層才安全，超高層住宅建築結構還要顧及到抗台風、地震、消防等要求，超高層住宅建築規範和施工質量要求，比一般住宅要嚴格很多。
無論濱江東、珠江新城、琶洲，其超高層多為大戶型，也是過往廣州真正意義上的豪宅。當然，促成其為豪宅，主要還是因為所處地段本身就是寸土寸金。
直到十年前，廣鋼新城登場，超高層裏也出現剛需戶型，普通都市白領方才得以擠進超高層裏看風景。到如今，廣州的超高層住宅中，豪宅與剛改產品兼有之。
“50歲以上的客戶，目前還是比較難以接受超高層住宅”。德佑地產悅铖廣鋼分店的負責人伍錦明介紹稱，廣鋼新城北南區20個樓盤，大約七成房源是超高層。站在廣鋼的五六十層上，往南看廣州園，東望廣紙新城、光大花園，西望佛山，北望花地灣，視野非常開闊。不過，從一手開盤到如今流入二手市場多年，廣鋼新城40層以上的房源始終是越往高層受眾越窄，“8090後等更年輕的客戶會普遍接受超高層，50歲以上的客戶更多傾向於32層以下”。
伍錦明介紹稱，廣鋼新城接近三萬套房子，目前掛牌量700多套，除了早期開盤的價格仍有增值外，後期開盤的項目，如今價格已有所回調或低於一手買入價。當然，超高層和中低層的去化時間也別差不多，“最關鍵是看價格有沒有到達買家心理預期”。他說，目前廣鋼新城10樓以下和三四十層的房源每平方米單價，大約有著兩三千元的價差。
深耕房地產行業數十年，廣東中原地產項目部總經理黃韜表示，在過往的銷售中，超高層住宅的價格和買家呈“橄欖狀”，兩頭尖，中間大，底層頂層的售價會相對便宜。
遏製
國家狂刹高樓熱，摩天住宅或成過去式
存在成本、能耗、安全、環境等諸多問題，背離了新發展理念，需要從源頭加強管控。
作為一線城市，廣深兩地也是國內摩天建築排名前列的城市。
2009年，時任住房和城鄉建設部負責人指出，目前我國橋梁、地鐵工程、超高層建築的技術已處於國際領先水平。與此同時，超高層住宅從亮相之始，也受到坊間質疑。
2021年9月，住建部相關負責人在出席中國城市規劃年會上指出，中國已成為世界上超高層建築數量最多和增長最快的國家，有6座建築入選全球10大最高建築。據初步統計，2018年至2021年，全國在建、擬建的超過250米的建築多達166處，“這存在諸多問題，如成本問題、能耗問題、安全問題、環境問題，背離了新發展理念，需要從源頭加強管控”。
從住建部官網追溯，國家最早針對超高層建築的管控發文在2002年6月：《國務院關於加強城鄉規劃監督管理的通知》指出，各地區在當前城市規劃和建設中，要嚴格控製建設項目規模，特別要嚴格控製超高層建築、超大廣場和別墅等建設項目。但該舉措在當年的房地產黃金時代下，未能明顯遏製超高層的崛起。
直到2016年，一份全國政協十二屆四次會議第3228號提案中提出“刹住摩天大樓建設熱”。這年7月，住建部如是答複：摩天大樓，或稱超高層建築，是一種高強度的開發方式，被認為可以最大限度地集約使用土地，最大限度地拓展城市空間，緩解城市用地緊張的矛盾。隨著摩天大樓越建越多，社會各界對摩天大樓的認識越來越理性，其負麵問題也越來越被人們所關注，比如摩天大樓由於建設和維護成本高、消防風險大、破壞城市風貌，以及常常被看做“政績工程”“形象工程”而飽受詬病。
“研究認為，建設摩天大樓，反映出投資者和決策者對城市現代化、現代建築文化、土地節約集約利用的認識不全麵，不符合綠色、低碳發展要求，應嚴格控製。”彼時住建部表示，2015年12月召開的中央城市工作會議，確定了新時期“適用、經濟、綠色、美觀”建築方針。往建局部正抓緊製定城市總體規劃編製審批辦法，對重要地區明確建築高度限製等。
在此四年以後，2020年、2021年、2022年，從住建部，到國家發改委，都曾先後發文管控新建超高層建築，作出比如“城區常住人口300萬以上城市嚴格限製新建250米以上超高層建築，不得新建500米以上超高層建築。各地審批80米以上住宅建築、100米以上公共建築建設項目時，應征求同級消防救援機構意見，以確保與當地消防救援能力相匹配”等。
今年下半年以來，在房地產深度調整之下，地方部門逐漸將限高政策落到實地。這或也意味著，一度占據城市封麵的摩天住宅，今後或將成為時代的曆史標本。
趨勢
摩天住宅解決有房住，低密住宅解決住好房
業內人士認為，適當降低開發強度，提高居住舒適度，打造高品質的城市空間是較為積極的策略。
在廣州，最近十年亮相的超100米超高層一手住宅社區，至少上百個。當中一些超高層住宅的設備在使用多年以後，已有的開始需要更換。廣州中原地產大沙頭三馬路分行店董葉景生介紹，最高樓層39層的海印東山100社區，這兩年相繼更換電梯。其表示，普通客戶對老城區超高層住宅的居住舒適度沒有太大關注，老城超高層價格相對堅挺。
黃韜認為，超高層是一個時代中的過渡，“比如香港、美國，也有像筷子似的住宅，雖然是地標，但看上去不夠穩定。”黃韜表示不認同超高層住宅有好的居住體驗。中國房地產迄今也就發展了幾十年，在三五十年之後，超高層住宅不得不麵對設備老舊，營運成本加劇等難題。
“以往國內的超高層住宅建設是有點過了。”廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文認為分析指出，廣州的土地是稀缺資源，當年出於土地集約節約使用而建設超高層，但也帶來係列問題，“這也是超高層住宅需要檢討的”。其認為，房地產發展到現階段，總結以往的經驗，做一些調整是有必要的，超高層固然也有景觀優勢等，當下已需要有所取舍，適當降低開發強度，提高居住舒適度，打造高品質的城市空間是較為積極的策略。
8月20日廣州舉行土地推介會，相關部門人士表示，未來廣州的土地容積率下調將是趨勢。此前，廣州的土地開發部門前往杭州、上海、南京、蘇州等地考察。但廣州用地緊張，以往借鑒了香港的節約土地模式，建了不少超高層住宅，“如今供應到一定程度上，就需要改善了”。
今年7月底，江蘇省擬發布限高令，明令各地一般不得新建100米以上住宅。而廣州自8月下旬起，也陸續掛牌7宗容積率在2.0至2.5間的住宅用地。“先是解決了吃飽的問題，再是解決吃好的問題。”相關部門人士指出，過往廣州的供地模式解決了人們的居住問題，接下來要解決的是住好房的問題，響應中央提出推動好房子、好小區、好社區、好城區“四好”建設的要求。
