在中國香港的尖沙咀（Tsim Sha Tsui）地區，仿古風格的1881公館（1881 Heritage）購物中心曾吸引大量中國大陸遊客，他們排隊湧入蒂芙尼（Tiffany）、卡地亞（Cartier）和蕭邦（Chopard）等品牌的精品店購物。
然而，如今這裏既沒有了人潮，也鮮見知名品牌入駐。由億萬富翁李嘉誠（Li Ka-shing）旗下的長江實業集團有限公司（CK Asset HoldingsLtd.）擁有的這個商場中，超過30個店鋪中隻有三家仍在營業，曾經熱鬧的柱廊庭院如今也變得寂靜無聲。
在附近的廣東道（Canton Road），曾被斯沃琪集團（Swatch Group AG）的歐米茄（Omega）以每月約750萬港元（約96.2萬美元）租下的店鋪，如今以低80%的價格租給了一家銀行，據熟悉該交易的房地產中介透露。
而在銅鑼灣（CausewayBay）的羅素街（Russell Street），一家以《變形金剛》為主題的快餐店取代了原本屬於博柏利（Burberry）的店鋪。據這些中介透露，該店鋪的租金比2019年博柏利支付的880萬港元低了89%。由於涉及私人事務，這些中介不願透露姓名。
中國高端消費的崩潰已經動搖了全球奢侈品牌的投資者信心，路威酩軒集團（LVMH）、曆峰集團（Richemont）和歐萊雅（L’Oreal）等公司在中國的銷售額紛紛下滑，而這一需求下降在香港尤為明顯。
香港曾經是中國新富階層揮霍名牌手袋和瑞士手表的首選之地，但如今這種景象已不複存在。
“香港的奢侈品市場曾是天堂，如今卻已跌入深淵，”橋道優質商鋪基金管理有限公司（Bridgeway Prime Shop Fund Management Ltd.）創始人李根興（Edwin Lee）表示。該公司在香港擁有多個零售物業投資組合。“過去那些遊客來香港不加思索地購買奢侈品的日子已經一去不複返了。”
長江實業的一位發言人表示，1881公館正在調整其零售組合，計劃引入更多的休閑餐飲店鋪以及針對Z世代的品牌。
官方數據顯示，前往香港的中國遊客數量比疫情前大幅減少，而那些仍然前來的遊客，平均消費額僅為過去的一半。
人們曾期待在2023年初香港與中國大陸的邊境重新開放後，旅遊業能迅速恢複，但這一希望並未成為現實。今年前七個月，奢侈品的銷售額（包括珠寶、手表和百貨商店的收入）比2018年下降了42%。
消費低迷和商鋪關閉進一步加劇了香港的萎靡氛圍。房價已跌至八年來的最低點，寫字樓空置率接近曆史高位，基準股票指數也是全球表現最差的之一。與此同時，隨著年輕居民的大量流失，香港的人口老齡化問題加劇。
政府對異見的打壓也動搖了國際社會對香港的信心。更讓企業雪上加霜的是，由於港元與美元掛鉤，香港不得不引入美國的貨幣政策，導致借貸成本大幅上升。
信心減弱的跡象愈發明顯。在截至6月的三個月裏，香港的家庭消費首次出現下滑，這是自2022年第三季度以來的首次。同時，分析師預計，2024年的經濟增長將比2023年進一步放緩。
企業也在承受壓力。就在上周，香港最大的房地產開發商之一、新世界發展有限公司（New World Development Co.），同時也是購物中心的運營商，警告稱其全年將錄得200億港元的虧損。受此消息影響，公司股價暴跌，使得今年的累計跌幅達到了44%。
一家以《變形金剛》為主題的快餐店取代了位於銅鑼灣羅素街的博柏利店鋪
“香港奢侈品行業的衰退反映了當前的經濟挑戰，而這些挑戰也可能導致經濟增長和就業的放緩，”法國外貿銀行（Natixis SA）高級經濟學家吳卓殷（Gary Ng）表示。“這意味著由高收入、財富效應和企業利潤推動的消費增長良性循環不再有效。”
受奢侈品牌撤離影響最嚴重的地區，正是那些在繁榮期最受歡迎、深受大陸遊客青睞的地段——九龍的尖沙咀和香港島的銅鑼灣。據高緯環球（Cushman & Wakefield Plc）數據顯示，2018年，銅鑼灣的業主每平方英尺的年租金高達2,671美元，居全球之首。
然而，如今該地區的租金已降至低於尖沙咀的水平，2023年尖沙咀的租金均價為每平方英尺1,493美元，低於紐約上第五大道和米蘭蒙特拿破侖大街的租金。
這種蕭條的景象與本世紀初的輝煌相比，顯得相去甚遠。當時，作為前英國殖民地的香港，因其地理位置靠近中國且沒有商品或服務稅，完美地受益於中國新興財富的崛起。
官方數據顯示，在2013年的高峰期，奢侈品銷售額總計約1650億港元，占整體零售市場的三分之一，每天平均有112,000名大陸遊客湧入香港。
當時，迅速升值的人民幣也推波助瀾，曾一度升至約二十年來對港元的最高點。盡管在隨後的幾年裏消費有所放緩，但一直保持在高位，直到2019年全城的抗議活動阻止了遊客的到來。此後不久，由於新冠疫情，香港與中國大陸的邊境關閉，直到將近三年後才重新開放。
尖沙咀柏麗購物大道上的空置零售店鋪
銅鑼灣的空置店鋪
投資零售物業的李根興（Edwin Lee）表示，香港的奢侈品市場或許再也無法重現昔日的輝煌。
“別指望回到2013年和2014年的水平了，”他說。“可能需要四到五年才能回到2018年和2019年的狀態。”
截至6月底，李根興的基金管理的資產約為14億港元，其淨資產價值在三年內下降了9.7%。這影響了投資者的情緒，一些投資者希望提前退出，這加大了出售部分物業以套現的壓力。
盡管如此，李根興並非此次零售市場低迷中受打擊最嚴重的人，這得益於他專注於購買主要麵向本地需求的社區店鋪。被譽為香港“鋪王”的已故鄧成波家族，自2020年以來因高借貸成本和租金暴跌，一直在尋求出售價值數十億港元的物業。由於未能償還貸款，鄧家的成員被債權人起訴。
當然，奢侈品牌並沒有完全放棄香港。盡管富豪們的財富有所縮水，但香港依然不乏富裕人士。此外，大型購物中心的業主們也在積極吸引品牌入駐，相較於主要街道的業主，他們能夠在店鋪麵積上提供更多的靈活性。
例如，據彭博新聞在7月報道，普拉達（Prada SpA）正在新世界集團旗下的K11 MUSEA購物中心開設一間8000平方英尺的店鋪，其租金可能部分基於店鋪的銷售額。
在中環的置地廣場（Landmark）購物中心，業主香港置地控股有限公司（Hongkong LandHoldings Ltd.）和包括愛馬仕（Hermes International SCA）及路威酩軒集團（LVMH）在內的租戶正在共同投資10億美元，以翻新零售區並擴大店鋪空間。
香港置地的首席零售官李家傑（Alexander Li）表示，置地廣場由於80%的顧客為本地居民，因此對旅遊模式的變化具有更強的抵禦能力。他還提到，2023年，該商場的前70名顧客總共花費了10億港元。
然而，RTG Group Asia的聯合創始人兼首席執行官安赫利托·佩雷斯·譚（AngelitoPerez Tan, Jr.）指出，鑒於低迷的前景和依然昂貴的租金，擴張店鋪麵積可能是一種冒險的策略。
“更大的店鋪麵積不可避免地會導致更高的租金，在蕭條的零售環境中，這可能成為一個顯著的劣勢。”譚表示。
為了吸引遊客並提振消費，當地政府正在舉辦大規模的活動，如會議、展覽和嘉年華，僅今年下半年就計劃了超過100場。政府在2月份宣布，將撥款11億港元以促進旅遊業發展。香港特首李家超（John Lee）還建議市民多微笑，以讓遊客感到更受歡迎。
中國消費者確實需要一些鼓勵。根據彭博本月對經濟學家的調查中位數估計，今年中國零售銷售額預計僅增長4%，低於此前預測的4.5%。除去疫情年份，這將是自1999年有政府數據以來的最慢增速。
即便是低端商品的銷售商在中國也麵臨困境，顯示出影響中國消費者的低迷情緒正籠罩整個市場。8月下旬，在線零售商拚多多控股有限公司（PDD Holdings Inc.）警告稱其利潤和收入下降，令投資者大為震驚，其股價暴跌創紀錄的29%。
這一悲觀的預測是近期一係列經濟震蕩中的最新一例，加劇了人們對中國經濟健康狀況的擔憂。
中國最大的瓶裝水生產商農夫山泉（Nongfu Spring Co.）報告稱，自2020年上市以來，半年度利潤增長最為緩慢，而長期以來一直是中國最受歡迎的餐飲品牌之一的鼎泰豐（Din Tai Fung）則宣布關閉十幾家門店。
從奢華消費轉向節儉的這一急劇轉變，削弱了全球奢侈品牌的前景。與香港一樣，這些企業曾將未來的增長寄希望於中國市場。
路威酩軒集團（LVMH）最近公布的數據顯示，上季度在包括中國在內的地區銷售額下降了14%，這一消息引發了股市交易員的警惕。博柏利（Burberry）和雨果博斯（Hugo Boss AG）也發布了盈利預警。
擁有卡地亞（Cartier）和梵克雅寶（Van Cleef & Arpels）等高端珠寶品牌的曆峰集團（Cie Financiere Richemont SA），在上季度大中華區的銷售額下降了27%，其製表部門的銷售額則下滑了13%。
歐萊雅集團（L’Oreal SA）則報告稱，北亞地區（占其收入約四分之一）的銷售額已連續第四個季度下降。
“過度依賴單一市場會使該行業暴露在風險之中，如當前消費者行為的變化所示，”RTG集團的譚表示。
香港正在發生變化：銅鑼灣羅素街上的天梭店鋪已被一家手機配件店取代
2019年的天梭店鋪
回到香港，隨著消費者需求的減少，購物區逐漸恢複到本世紀初中國經濟繁榮之前的樣貌，影響仍在持續。
最新數據顯示，7月份的零售銷售額同比下滑了12%，比分析師的預期更為糟糕。珠寶、手表和鍾表的銷售額更是暴跌了25%。
“全球奢侈品市場的前景愈發難以把握，”譚表示。“我認為，香港若僅僅希望回到過去的零售輝煌，簡直是徒勞無功。”（Bloomberg）
