文/龐無忌
樓市正在經曆一輪需求結構和市場形勢的重大轉變，一項重要表現是：二手房交易量占比的持續提升。
今年以來，在“以價換量”等策略帶動下，中國二手房交易活躍度持續高於新房，這也帶來二手房交易量占比的持續提升。
中指研究院研究副總監徐躍進在2日舉辦的一場月度房地產形勢分析會上稱，據該機構統計，2024年1-7月份，中國25個代表城市新房和二手房累計總成交套數同比有所下降，其中二手房成交量占比進一步提升至64.1%。2023年，25個代表城市新房和二手房累計總成交中，二手房占比升至55.6%。
8月份，這一趨勢還在持續。中指數據顯示，8月份（7月29日至9月1日），11個重點城市二手住宅周均成交套數較去年同期增長22.3%。當月，重點100城新建商品住宅成交麵積同比和環比均有所下降。
對於這種趨勢，58安居客研究院研究總監韋謝指出，當前新房市場量價比處於低位，購房需求總量雖有下降態勢，但結構上有增量。多數城市今年上半年銷售數據顯示，二手房銷量反超新房——盡管新房銷量同比大幅下滑，但仍有近三分之二城市二手房銷量同比增長。
韋謝指出樓市的四項重大轉變：
其一，房地產開發企業從“快擴張、高周轉”轉向“慢節奏、穩經營”。
其二，經營“火車頭”從投資驅動變為需求引領。
其三，市場周期趨勢從把脈城市輪動向捕捉短期波動轉變。如今全國市場長期低迷，走勢高度趨同，但各地不時爆發短期需求脈策，這對房企的前瞻性銷售策略提出更高要求。
其四，主力需求從城鎮化驅動下的增量市場、剛需為王，轉變為存量市場由置換驅動的改善需求。
韋謝表示，當前房地產行業正處於勢能轉換的關鍵窗口期。自2021年末至今，行業數據在低位徘徊已超三年，“二手房交易已成為新房市場的驅動引擎”。
他認為，目前樓市主力需求從城鎮化驅動下的增量市場、剛需為王，轉變為存量市場由置換驅動的改善性需求。對於房企而言，項目唯有在資源、產品、價格等維度上創造獨特優勢，方能有效應對二手競品分流客戶的壓力。
