總能有人在任何一個時代裏麵都在發財
更可況是這位地產野蠻人：險資
源頭的源頭來自於最近的萬達廣場收購事件
是的，那個萬達廣場又又又被賣了
來源：財聯社
甚至坊間還有誅心言論：全國所有萬達廣場均可談價
記得去年萬達廣場才被端上貨架的時候，大家還在感歎同是地產前首富，恒大老板塌房了，王老板還能通過賣賣賣還債
隻是誰都沒有想到，這一賣就是27座
據不完全統計，2023年以來，萬達商管對外轉讓了至少27家公司的控製權
但今天我們不聊萬達
聊收購萬達的背後，是險資入侵
以往險資入股房企我想大家多多少少會有點感覺，但是今年險資居然開始收購商業了，且趨勢比你想象中的要強烈
接連拿下上海兩個萬達，鬆江萬達廣場、周浦萬達廣場，是大家保險；
今年5月，合肥萬達廣場的全資股東由萬達商管變更為聯商壹號，股權穿透顯示大股東為陽光人壽；
最近7月的煙台芝罘萬達廣場，背後股東也是新華保險、中金資本運營有限公司；
簡直是全國化在大肆收購
要知道這可不是幾套房子那麽簡單，而是活脫脫一棟又一棟完整的商業體，還是在這個很明顯實體商業有點下行的周期
這位之前還在陸續撤股地產的隱藏boss，怎麽突然又殺回來了
01
要我說，今天的萬達值得先跟險資說一聲謝謝
就在不久前6月，今年發布的新財富500創富榜最大的亮點之一，闊別四年後王健林父子重新躋身前10，也是如今榜單前十中唯一的地產大亨
而背後正是王建林“複刻”的一手好戲
為什麽這麽說
各位還記得2017年麽，作為被對賭協議傷害過的男人，王健林曾以“壯士割腕”的決心賣資產降負債，包括13個文旅項目、77家酒店，一口氣以637億全賣給了融創
這是行業內最大的一次收並購
也是王老板最成功的一次資產出售
來源：地產資管Plus
不僅降低了負債，避免了如今房地產普遍存在的債務違約壓力，還意外躲開了2019年特殊時期對文旅和酒店的影響
重回房地產富豪之首
而從收購方來看，那時候還能看到融創、綠城、蘇寧這樣的地產商
但是回到2023年
當這幾年萬達同樣輕車熟路打算再次複刻當年的果敢與決斷
一邊使出渾身解數賣資產還負債
8年"賣賣賣"還清債務6000億，萬達廣場、萬達電影，掏出的都是壓箱底的資產
另一邊，又暗戳戳留下底牌，拿著大連萬達商管集團46%的股權，憑借1406億元總身家重回富豪榜前十
這也是為什麽我說要感謝險資
因為光光就萬達廣場的收購問題上，在大量地產商以及各類資本都選擇撤退或明哲保身的現在
試問，還有哪個行業機構能夠吃下如此體量的收購名單
來源：中國房地產報
賣出的24座萬達廣場中，其中的11座
也就是近一半出售的萬達廣場，都由險資接手
除了福州正祥集團、廈門翔鷺騰龍集團，這些本土企業還能承接當地的萬達廣場
仔細看其他城市
一線的北京、上海、廣州，以及煙台、合肥、太倉、湖州，甚至一些我們不那麽熟悉的城市，西寧、台山
盤點了一下，新華保險接手了2座萬達廣場，大家保險4座，其中包括和橫琴人壽共同接盤的上海萬達廣場，最多的陽光保險有5座...
這樣瘋狂收購的險資，頗有一種來者不拒的霸總架勢
甚至於已經不局限於傳統商業形式
被收購的北京萬達廣場，是萬達的第一個CBD項目，包括B座和C座，A座由小業主自持
而其中北京萬達廣場B座業態為辦公樓，也是萬達集團總部所在地，除了負責萬達總部辦公之外
據稱該寫字樓租金最低為8元每天每平方米，出租率在90%以上
而就是這樣的總部寫字樓
來源：網絡
也被險資接盤了
接盤方是目前成立僅4個月的坤華（天津）股權投資合夥企業，其中新華保險持股99.9%，中金資本持股0.1%
因此也有了萬達總部或將搬遷至珠海的傳聞
02
但這還是隻開始
如果各位有留意過最近的資產交易就會發現，不止萬達廣場
在收購不動產這件事上，險資遠沒有買夠
開頭我們有提到險資野蠻人的設定
因為過去險資之於地產，其實更類似股東或者債主爸爸的角色
其中的常客應該是平安了，早期孜孜不倦的成為了融創、碧桂園、旭輝、華夏幸福、金茂的二股東，如果真的按照流量金額的計算，平安是當之無愧中國最大的開發商
而伴隨2023年11月中國平安徹底清倉碧桂園，包括之前清倉的旭輝，減持中國金茂等股份
撤離地產股之後的平安，確實給到更多險資一個參考思路，叫做：
持有型不動產
顧名思義也就是類似於商辦、長租公寓、園區物業等更多以自持運營為目的地產項目
這種趨勢在今年愈演愈烈
2023年險資對不動產投資總計14筆，而截至2024年8月為止就已經突破10個
除了占據收購名單半壁江山的平安人壽
還有中國人壽集團、陽光人壽、眾安在線在內的多家保險公司，拿下位於多個一線城市或省會城市的十餘個產業園區、辦公樓等不動產項目
本質上現在險資更像是換了一種角色
一種從原來的股東大佬，正轉變為如今地產屆的“超級房東”
承接更多長期持有然後收租的角色
就拿中國平安來說，我特意去翻了下今年的中報
來源：中國平安2024年中報，單位百萬
截止2024年6月，其投資性房地產為1451.19億，比去年一整年的投資還要多出13個億
尤其是物權類投資
截至2024年6月30日，本公司保險資金投資組合中不動產投資餘額為2074.25億元，在總投資資產中占比4.0%
而在所有不動產投資中，物權類投資占比已經來到驚人的79.1%
當然這些投資也讓險資們收獲頗豐
來源：中國平安2024年中報，單位百萬
今年上半年，中國平安單靠收租，就收入37億元，相當於每個月自動收入6個億租金
當之無愧的全國最猛房東了
但是還有一個問題沒有回答，就是為什麽今年險資能開始頻繁冒出來，無論是收購萬達，還是其他實體商業、寫字樓
和住宅不同，並不屬於快速變現類資產
背後巨量的現金流以及能否有支撐未來長期持有的資金實力，我想並不是一句簡單的轉型輕資產就能解釋
03
一個很重要的原因
是當下的險資吃到了足夠多的悲觀紅利
時代就是這樣，總有人因為行情不好陷入消沉，也總會在出其不意的時候給到一些行業前所未有的商機
比如險資最重要的保險生意
不知道各位最近的朋友圈有沒有被保險公司瘋狂刷屏，包括我的電話像瘋了一樣被打，一半是問你要不要辦貸款
還有一半，就是推薦各類群保險產品
而如此猛烈推廣的背後，其實是險資的大豐收
2024年上半年，包括中國平安、中國人壽、中國人保、中國太保、新華保險在內的五家險資
歸屬於母公司股東淨利潤合計達1717.99億元，同比增長約12.55%
換算到每天的話
就是日均賺約9.44億元，比去年同期日均賺7.41億元，還多出2個多億
這樣的日收入，在如今行情下足以讓其他任何行業望成莫及
至於原因，我想離不開這個時代下客戶的購買決策的改變
尤其是伴隨銀行不斷下調存款
0.2%、0.15%...活期定期都在下滑
而在這樣的情況下，2024年第一季度居民存款已經超過了150億，人均存款達到了10.84萬
於是麵對存款利率下調以及地產市場低迷帶來的不確定性
不少人開始把目光瞄向更穩定持久的壽險
據統計76家披露淨利潤數據的險資，2024年一季度整體盈利同比增加約40億，增幅超7%
整理自：壽險公司2024年一季度償付能力報告
排名第一的的平安壽險，淨利潤為239.67億元
雖然仍然有超五成壽險公司虧損，但行業整體利潤依然接近600億元
更別說還有早期布局長久持有的長租公寓、物流地產、商業等在帶來源源不斷的現金流，甚至聽說最近險資還在大量對外招人擴張
所以為什麽險資現在還能抄底
我就再說一個數字
截至今年6月末，中國平安的總資產規模首次突破12萬億元大關，來到驚人的12.23萬億
險資自己就是錢，所以隨便它想怎麽玩
04
文章裏我一直說險資是地產野蠻人，不僅是曾經他們可以直接控股地產，快速的攻城略地
更重要的是現在
當這些年我們一直盯著地產，盯著什麽時候房企轉型告別高周轉
殊不知猛一回頭，這些最聰明的資本大佬們，早就告別過去賺快錢的時代，撤股地產轉入萬達廣場，辦公樓以及產業園這樣自持型輕資產
掙得都是分紅、租金這樣的慢錢
因為強大的資本後盾，這些險資的地產帝國快得起來，同樣也慢得下來
而這也是險資最可怕的地方
