半年財報季已至，房地產更見深度回調。
8月12日房地產板塊震蕩下挫，深物業A等多股跌超5%。
上市房企半年業績給予市場的信心的確有限。據鳳凰網風財訊追蹤的180家上市房企數據顯示，截至8月12日，A股和H股中已有保利發展、招商蛇口、新華聯、恒隆集團、九龍倉集團、太古地產等企業發布了2024年上半年財報；已有約82家上市房企發布了半年業績預告。
下滑和虧損是當前上市房企業績的“主旋律”。港股方麵，太古地產罕見出現淨利潤下滑，九龍倉地產罕見出現虧損，萬科企業罕見預警虧損。
A股方麵更有約47家(35%)房企預警歸母淨利潤虧損，大悅城、金融街、渝開發、粵宏遠、陽光股份、榮豐控股、廣宇集團、榮盛發展、南山控股、冠城大通等A股房企預虧額排前列。
房企業績榜湧現賣雞的、賣空調的
非主流地產商戲劇性“冒頭”
在超跌的大潮中，鳳毛麟角的“盈利”值得關注。
鳳凰網風財訊盤點發現，2024年上半年除了保利發展、招商蛇口連續盈利的地產巨頭，新華聯、我愛我家、深深房A、三湘印象、華麗家族等房企，也艱難實現了扭虧為盈。
（數源同花順）
此外有趣的是，春蘭股份、st數源、中國武夷、京基智農等看起來不像地產商的房地產領域企業，因為還在賺錢，在地產江湖中成功“冒頭”。
甚至京基智農上半年歸母淨利潤預盈2億元-2.6億元，盈利水平僅次保利發展、招商蛇口這類地產巨頭；春蘭股份、st數源也因為淨利潤大幅上升，打敗了幾乎80%的房企，在盈利榜單上名列前茅。
要知道，京基智農是以養雞起家，前身康達爾掌控了香港的雞禽市場，俗稱香港每4隻雞就有1隻來自康達爾。該企業後被京基集團收購後改名京基智農，並被注入大量舊改資產。截至2023年，京基智農的地產業務營收已達到85.8億，占比69%，其它營收來源養殖業和飼料生產。
這群曾在眾多房地產公司中幾乎沒有關注度的“地產 ”企業，終究從遍地虧損中“躺獲”名次。
的確，房地產“退潮”之後，企業的毛利水平和盈利能力都在衰退，無人例外。
例如保利發展，2024上半年實現營業收入1392.69億元，歸屬母公司淨利潤75.08億元，同比下滑38.57%；同期，招商蛇口實現營業總收入512.73億元，歸母淨利潤14.17億元，同比下降34.17%，均是因為項目毛利率下滑和投資收益減少。
但“地產 ”企業的利潤上漲，並非都靠房地產挑大梁。
例如2024年上半年淨利潤大幅上升的春蘭股份，實現淨利潤1.15億元，是因為投資電廠賺到錢了（投資收益約1.12億元）。
春蘭製冷主營業務是空調製冷產品銷售，作為第一代“空調霸主”，春蘭在1994年就能將空調銷售額賣到53億、淨利潤6億的程度。
不過2009年，春蘭製冷退市危機中，靠6.56億元應收賬款和3家子公司的股權，置換母公司春蘭集團旗下泰州星威房地產公司60%股權、泰州電廠10%股權以及15.55萬平方米土地，公司得以恢複上市。
自此，房地產成為春蘭製冷的一大主業，截至2023年，房地產依然占據公司總營業收入的51.86%，製造業占比21.95%。不過春蘭的地產業務局限於江蘇泰州且開發進度慢，空調銷售也後勁不足，在空調巨頭競爭中節節敗退，處境頗為尷尬。
st數源主營電子信息產品，公司2023年的營業收入中房地產開發與經營業占比50.28%、園區產業類占比25.99%，已經占據了最大比例；原主業“通信與設備製造業”占比僅20.06%。
不過，數源科技2024上半年公司預計歸母淨利潤7280萬元-1.09億元，同比增長73.58%-160.37%，主要因為收回部分單項計提減值準備的應收款項所致。
粵開證券高級宏觀分析師方堃直言，上市房企銷售和利潤繼續探底，企業分化將加劇。
這種主流地產商勢弱、非主流地產商偶然冒頭的“戲劇場景”，在退潮階段或會多次出現。
老牌港資也開始虧錢了
“重開一局”改變將是常態
今年還值得關注的一點是，以穿越周期著稱的港資房企，在這一輪房地產調整中，也要經曆“錢難賺”的煎熬階段。
（數源同花順）
在2024年上半年，九龍倉置業已經開始虧錢，股東應占溢利虧損10.52億港元，同比下滑158.28%。九龍倉置業由九龍倉集團分拆獨立上市，主要業務為香港和少量內地商辦物業的租金和投資收益。
九龍倉集團在上半年仍有盈利，但同比已減少2%至30.85億港元，期內營業總收入70.32億港元，同比更減少了14%，可見包含投資物業、銷售物業和物流等更多業務，在目前也很難支撐公司快速發展。
同樣，恒隆地產和恒隆集團雖總收入仍有增長，但二者的股東應占溢利均出現下滑，尤其恒隆地產淨利潤同比下滑了55.68%。
太古地產則營收和淨利潤雙下滑，其中營收72.79億港元，罕見出現同比下滑0.25%；股東應占溢利17.96億港元，同比下滑19.21%。
A股房企的“虧損麵”更為刺激。
（數源同花順）
數據顯示，72家發布了2024上半年業績預告的A股上市房企中，有47家公司預告歸母淨利潤虧損，虧損額預計在274億元至349億元之間。
其中，萬科A、金地集團、大悅城、京投發展、棲霞建設、ST迪馬、北辰實業、榮盛發展、深振業、城建發展等房企，是首次發布虧損預警。
萬科A虧損在70億-90億元，十分罕見。不過相比之下，北辰實業、遠大控股預計淨利潤同比下跌79倍和65倍，更為驚悚。
另外，*ST金科、華僑城A、首開股份、金融街、中交地產等企業則是連續兩年的半年淨利潤預虧。而最早一批“暴雷”的房企，如新華聯已經在2024上半年扭虧為盈。
“這輪房地產調整至少要3-5年以上的時間。”媒體援引王石一次公開露麵中的判斷，如今看來不無道理。
王石認為，信心要想完全恢複到過去，也需要一段較長時間。未來幾年房地產市場必定將重新洗牌。
或許曾經的“三好學生們”罕見下滑、罕見虧損、罕見退出都不再會少見；曾經的“大而不倒們”也可能麵臨被各種名不見經傳的“龍套成員”擠到身後的窘境。
畢竟“重開一局”， 或許改變才是常態。
