近十幾年三輪放水，這輪有點尷尬

又又又降息了！

7月22日，最新一期的全國貸款市場報價利率（LPR）：1年期LPR為3.35%，5年期以上LPR為3.85%。

兩個期限的利率，相比之前，同步下調10個基點。

這年內第二次降息！

今年2月，1年期LPR沒變化，5年期以上LPR大降25個基點，是2016年以來最大幅度的下調！

當時，主要是為了2024年提前發力，提前布局，當時的經濟數據表現也經較弱，樓市就更熊了。

5年期LPR的調降，主要考慮的是長期貸款，其主要組成就是個人房貸。

2022年，5年期LPR降息三次，共35個基點。

2023年，5年期LPR降息一次，共10個基點。

今年7月還沒過完，已經累計降息35個基點。

從房地產市場的周期性波動來看，2022年樓市降溫以來，經曆了六次降息（5年期LPR），共計降息80個基點。

但遺憾的是，並沒能有效刺激購房需求，至今樓市基仍是臥倒狀態。

那麽，上一輪降息潮的過程中，樓市是何表現？

時間撥回到2014年－2015年，當時同樣麵臨經濟降速和樓市低迷，為了逆轉不利形勢，從2014年11月至2015年10月，緊鑼密鼓的進行了六次降息，共計降息165個基點。

顯而易見，上一輪降息節奏快、力度大；

而這一輪降息，則步調遲緩，幅度偏小。

與之相對應，本輪六次降息之後，對樓市的刺激效果遠弱於上一輪。

上一輪降息過程中，70城房價於2014年二季度止跌轉漲；

而本輪降息六次之後，房價跌幅仍然較大。

導致兩輪降息存在明顯差異的原因

事物的發展，同時受內因和外因的影響。

這裏重點聊一下外因。

在貨幣政策方麵，我們受美聯儲的貨幣政策影響比較大。

降息與加息，這屬於貨幣當局的政策工具。

一旦發生，就會對市場利率造成明顯影響。

比如，7月22日我國降息之後，1年期國債收益率立即跳水，當天下跌近2%。這一指標可視為市場化的短期利率。

我國10年期國債收益率的走勢，大體與1年期類似，隻是波動小很多，可以代表我國市場化的長期利率。

接下來，看下美國10年期國債收益率的走勢 。

2022年3月至2023年7月，‌美聯儲密集的加息11次，‌累計加息高達525個基點，‌將聯邦基金利率目標區間由0－0.25%，急劇的上調至5.25%至5.5%之間。屬於1980年代初期以來的最大幅度的集中加息。

不過，隨著美國通脹回落，尤其是近幾個月美聯儲越來越趨於鴿派，9月首次降息基本已成定局。

美債收益率，5月以來持續走低，已經提前反映了9月降息的預期。

美聯儲的加息策略對全球經濟產生了廣泛的影響，‌尤其是在新興市場和發展中經濟體中，‌加息導致國際資金流入美國市場，‌對本國貨幣造成了貶值壓力。‌

此外，‌美元指數的上漲趨勢也顯示了美聯儲加息對全球經濟的影響，‌美元的強勢通常會對其他國家經濟造成壓力，‌尤其是對那些依賴外資的國家。

‌這種影響，自然也傳導到了我國。

中國10年期國債收益率，減去美國10年期國債收益率的差額，能夠比較好地體現美聯儲的貨幣動作，對我國利率及貨幣政策的影響。

長期來看，中美利差為負值，也即我國利率高於美國，是常態。這有利於我國本幣升值和吸引資。

過去十幾年，我國有三輪貨幣放鬆：

第一輪放水：

08年四季度至09年， 為了應對國際金融危機的衝擊，我國貨幣財政雙雙大放水。

那一時期，中美利差在0上下窄幅波動，我國放水，美國也在放水，同向發力，互不幹攏。

第二輪放水：

2014年四季度至2015年，我國為了應對經濟和樓市低迷，再來一輪貨幣大放水。

當時美國利率處於曆史低位，但QE開始減退，2015年底美國開始進入一輪持續時間不太長、幅度不大的加息小周期。

當時，我國的放水行動，具有一個比較寬鬆的利差環境，那就是中美利差處於負值區間。即便加息6次之後，仍為負值。

不過，我們也付出一點代價：本幣貶值，外儲減少了近一萬億美元。

第三輪放水：

2022年以來，主要應對疫情幹擾、經濟走弱和樓市低迷。

但是，很不幸的是，外部環境很差，美聯儲暴力加息，導致美國利率飆升，從而促使中美利率倒掛，也即持續處於正值區間！

7月22日，我國降息之後，中美利差仍保持在近2%的曆史高位！

細看上圖看，大家就可以理解，為什麽2022年以來我國這輪降息節奏比較慢、幅度比較小了。

哎，外部有製約，必須小心謹慎，避免在沒有硝煙的金融戰中陷入不利局勢。

如此這般，樓市想要企穩，隻能花費更長時間了……

房貸利率已創曆史新低

雖然本輪放水節奏較慢，幅度也算大，但房貸政策多次放鬆，於是導致首套房貸利率已降至曆史最低。

7月22日降息之後，估計全國首套房貸利率進一步降至3.33%左右。

明顯低於2016年的4.5%；

也低於2009年利率，2008年12月至2019年，五年期以上基準貸款利率是5.94%，當時首套房貸利率可打七折，也即4.16%。

既然當前房貸利率處於曆史最低水平，為什麽房價還在下跌，為什麽不能像2016年和2009年那樣出現大漲？

原因是多元的，而且非常複雜。

僅從宏觀經濟來看：

2009年4.16%的房貸利率，對應的經濟增速是9%左右；

2016年4.5%的房貸利率，對應的經濟增速是7%左右；

而當前3.33%的房貸利率，對應的經濟增速是5%左右，名義經濟增速隻有4%多點。

大家細品一下吧，我就不點破了。

總體來看，要想經濟穩住、樓市複蘇，還需要更大力度的貨幣放水。

隨著今年9月美國開啟降息周期，預計今年下半年我國還將一次或兩次降息！

預期計明年還將有三次降息！

另外，老楊還得繼續呼籲調降存量房貸利率！

當前存量房貸利率太高了，尤其是二套房貸利率！

去年8月底，全國隻是統一調降了首套房貸利率。

如果遲遲不調降存量房貸利率，那麽提前還貸潮隻能再來一波。