全國最扛跌的成都，近期樓市快速降溫了！

至今，全國樓市降溫，三年整！

這是一場席卷全國的寒潮，沒有誰能堅持不降溫的。

但在降溫過程中，由於存在一定程度的地區差異，不同地區降溫的早晚與幅度，也存在一定差別。

如果按年度來看：

2022年，全國樓市最抗跌的城市是上海。

2023年，全國樓市最抗跌的城市是成都。

也許會有網友問，老楊你是怎麽知道的？

這還得歸功於#全國房地產市場機會與風險監測係統# ，從量、價、庫存、地市等四個維度監測市場變化，同時又利用模型進行具體分值的計算，最終可以方便的進行不同城市之間房地產市場景氣度的比較。

上海樓市，老楊聊過多次了。

今天，聊一下成都，因為近兩個月成都房價跌勢較猛，同時6月份住宅成交逆勢大跌！

這個過去幾年非常頑強的市場，似乎正在發出危險信號！

房價突然加速下跌

從我們監測的房價指數（綜合一二手房）來看，50城總體房價，從2021年10月進入下跌通道。

而成都（圖中紅線），2023年5月之前，房價一直保持上漲；也即其進入下跌通道，相比全國大勢滯後了20個月！

但過去半年，成都房價加速下跌，尤其是過去的兩個月，跌幅處於過去20年最大值。

作為成都兄弟城市，重慶的房價自2021年12月進入下跌通道，與全國大勢相近。

下跌至今，重慶房價已跌回到2018年8月，而成都房價隻是跌回到2020年8月。

也就是說，如果兩個人同時在2018年四季度入市，一人在重慶買房，一人在成都買房，且地段類似，則如今重慶房子已被套，成都的房價還有浮盈。

總有部分買房人傻傻分不清此二城的區別，認知決定命運哎。

住宅成交逆勢大跌

為什麽成都房價滯後全國大勢兩年才下跌？

主要是二手房成交量大增，扛住房價不跌！

如下圖，成都二手房最低迷的時候是2020-2021年三季度。

在全國房價開始轉跌的2021年10月，成都市場反而出現一個奇特景觀：二手房成交量逆勢增長，且一路上攻，直至2023年3月，創成都樓市史上最高值！

總體看，今年以來，成都二手房成交仍保持在高位；

但細觀近期，今年5月和6月連續兩個月環比下降。

4月28日，成都出新政全麵取消限購；5月進一步出細則落實5.17新政。

在這兩個重大利好刺激之下，5月6月成都二手房成交不增反降！

看似是出幺蛾子了！

相比二手房的牛冠全國，成都的新房成交也就乏善可陳了。

2021年下半年就開始震蕩下行，至今仍沒止跌。

其實，這一走勢，也是全國多數一二線城市的走勢，無話可說。

但是，今年6月，成都的新建商品住宅成交隻有98萬平，環比5月大降25%！

而6月是二季度末月，按一般規律，各大城市新房網簽量都會明顯增長的。

事實是，今年6月全國50個重點城市的總體成交量環比5月增長19%。

這又是一個逆全國大勢的重要信號：成都樓市，可能扛不住了！

榮枯線保衛戰

不管成交量如何起伏，升降如何變化，重中之重要看榮枯線。

近幾年，成都的二手房成交量遠超榮枯線，?新房則低於榮枯線。

那咱們就將一手和二手加總，看看成都總體成交?量與榮枯線的關係。

其實，多年以來，成都樓市的成交總量很大，而且基本平穩。

自2019年以拉圖，月度成交量基本能在榮枯線上下徘徊，大成都的購房需求?相當不錯。

其中，2023年3-6月最搶眼；

今年3-5月也站上了榮枯線，但6月成交大跌，?跌破了榮枯線；

7-8月是傳統淡季，成交量大概率會繼續處於榮枯?線之下?。

總體看，今年下半年，就難以樂觀了。

成都的城市、經濟?、樓市等，與杭州有頗多類似之處。

咱們再來看下杭州成交?技術形態。

2021年下半年樓市降溫以來，杭州一二手成交總量明顯下滑，成交活躍度?也顯著弱於成都。

但是，聚焦近期，今年6月杭州一二手成交總量，環比5月大增三成，同比去年6月增長二成。

這與6月成都成交量環比同比皆明顯下跌，形成鮮明反差。

這也就意味著，5月新政之後，杭州樓市與一二線大勢同步，新政效果明顯強於成都?！

房價泡沫還沒擠完

根據上述現象，成都住宅成交與價格，近期表現皆弱，房地產市場景氣度創本輪降溫以來最低，其原因是多方麵的。

比如，2022年以來，成都二手房逆勢暴增，這與購房者更傾向於買二手房（全國皆如此）有關，更與外地人進入成都，購買低總價房子用來自住、投資?、養老等有關。

然而，過度的爆量，會否存在階段性透支?？未來一年，購房需求客觀上需要休整一下?？

再如，成都房價滯後全國兩年，才進入下跌通道，也就是說之前房價漲幅大，如今下跌之後，也僅僅是跌回到2020年8月份的水平（全國50城總體已跌回到2018年）?。

那是否意味著，成都的房價泡沫還沒擠完，房價還有?較大的下行空間？

從老楊的監測來看，成都的房價泡沫最早出現於2018年6月，這個時點滯後於全國50城總體兩年?！

截至今年6月，成都的房價泡沫尚留?一點點。而全國50城房價泡沫擠完，已經過去?三個季度了。

領先指數上升乏力

從更深層探究，成都樓市近期大降溫的原因，這裏引入我們監測係統中的另一個?重要指標：成都?樓市的領先指數。

這個指標比較複雜，包括了五個細分指標，其中?就有房價泡沫指數。

今年6月，成都的領先指數為1，強於全國?多數城市。

但是，接近於0，也就很難對樓市產生明顯拉動?作用。

另外，早在2023年4月，成都的領先指數就是達到1，也即去一年多呈盤整格局。

還有一個領先指數與當期指標的相互關係，考慮到2022-2023年上半年，成都的房地產當期市場景氣度明顯高於領先指數，其性質是?：那段時間成都樓市的強勢是缺少技術支撐的。

所以，可能還需要更多一段時間的調整，市場才能將之前的透支部分?抹去。

關於成都樓市的技術分析，這次暫且?打住，以後有空我們再?續集。

之所以在這個時點聊成都，主要根據其量價出現的新信號，老楊提示一下?短期風險，供各位想要參與成都市場的?朋友們參考。

但從中長期來看，成都市場容量大、交易比較活躍，在二線城市中的表現依然?值得期待。