下半年樓市展望——政策加碼是關鍵

預測樓市走勢過往是件稀鬆平常的事情。但現在要做預測卻是件吃力不討好的事情。一則，你測準了，別人賺錢了，也不會分給你。但你錯了，網上會一直記著，一直批你笑你。二則，如果你說市場不行，別說在這個行當的人都討厭你，文章都有被下架的風險。但年度和半年度預測畢竟是地產從業人員的保留節目。所以我還是說說看法，供大家作決策參考。不喜勿噴。

一、整體大勢不改，下行趨勢難止。

今年1~5月，全國樓市加速下行，房地產行業各項指標均有20%左右的同比下跌。保交房，房企爆雷，地方財政壓力等問題越發突出。於是管理層在4月底正式確定房地產去庫存的目標，5月17日央行放大招，宣布購房首付最低15%，房貸利率下限取消等一係列支持樓市政策。全國各地陸續宣布跟進，但此後一個多月，市場總體反應並不理想。

大致體現在幾個方麵：

一是三四線城市房地產市場已經陷入了深度低迷。主要表現在市場購買力嚴重不足，這和經濟表現，就業困難，收入下降有直接關係。其次是信心嚴重不足，房價持續下跌不止已經成為了市場新的共識，所以房子盡量不要碰，要買的也是盡量遲一點。所以三四線城市在新政支持後，幾乎看不到市場有什麽變化。銷售沒有回升，甚至價格下調也對銷售沒有帶來幫助。

二是許多大城市對樓市政策轉向仍有懷疑，表現在動作遲緩，力度不足。比如西部的某些省會城市，當前的限購政策比廣州還嚴。比如房價已經下跌30%的深圳，條件雖然寬鬆了一點，但依然全域限購。比如樓市同樣低迷的北京，517央行新政一條都沒有跟進……支持政策不給力，甚至繼續保持部分對樓市的打壓政策，導致許多大城市樓市也不見複蘇。

三是市場的擔憂，怕這次的局部複蘇也是“脈衝式”的。其實在去年四季度和今年春節前，國內大部分城市也先後兩輪鬆綁樓市，房貸利率也降了，限購範圍也縮小了，但每次鬆綁政策隻帶來一個月左右的回暖，之後市場重回低迷，甚至比之前更加低迷。另外今年初香港也宣布樓市“撤辣”，但複蘇行情也隻維持了2個月左右，之後也呈現逐步走低的趨勢。所以新一輪刺激樓市政策效果能維持多長時間？市場是有疑慮的。這也導致了即使有重磅政策，市場觀望氣氛始終難以驅散的結果。

二、小領域已現企穩跡象。

盡管全國樓市表現仍然不盡如意，但在央行517新政之後，部分地區樓市開始展現了相對喜人的表現。比如廣州市，徹底拋下一線城市的偶像包袱和標簽，把央行517新政給予的尺度全部用完，用盡，全麵釋放市場購買力。結果在6月，成交量大漲近30%，單月網簽重回6000套以上的水平，創一年多來的新高。再比如佛山，一口氣推出13條樓市刺激政策，涵蓋購房，購地，減稅，降息，降首付等幾乎所有領域。最終在5月6月都取得了環比新政前成交量30%以上的增長。

還看6月全國樓市，有相對不錯表現的城市，都有幾個共同特征。一是都位於長三角或珠三角的大城市，除了廣州佛山，還有上海杭州，這類城市人口基數大，住房需求也大，而且經濟底子好，市場購買力較強。二是這類城市在思想上放得開，對管理層既定的目標堅決執行，對央行給與的政策空間全部或大部采用。充分調整了對房地產業的態度，也充分釋放了市場的潛在需求。

不過需要提醒的是，複蘇情況相對較好的也隻是少部分城市，而且全部局限於特大或超大城市。

三、重磅政策不繼續，複蘇是空談。

當前房地產市場的問題非常嚴峻，是中國自2000年全麵走入商品房市場後最困難的時刻。行業的持續下行，已經對經濟複蘇形成了製約。房價的持續下行，已經讓金融係統感受到巨大的壓力。保交房問題的持續存在，已經讓問題上升到民生領域。土地市場的持續低迷，也讓地方財政捉襟見肘。房地產問題所引發的一係列問題雖然已經不是秘密，但市場下行導致信心不足，信心不足拖累市場繼續下行似乎已經形成了一個惡性循環。怎麽打破這個循環？這是一個難以三兩句話說清楚的問題。但總的來說無外乎兩個路徑兩個結果。

一是政策徹底不管，讓市場回歸市場，讓樓市繼續自由落體運動。其後勢必引發一係列更嚴重的經濟問題和社會問題。等房價跌無可跌，等經濟衰退到社會難以承受的地步，樓市就到了自然的底部。然後再按照市場化原則重新配置資源，恢複以價格漲跌平衡供需關係等等。未來的樓市政策，隻管規則，隻管保障性住房。讓市場回歸市場

第二種可能是政策出大招，一招接一招，直到所有人都相信管理層的決心，相信市場不見底，政策不停止。甚至看到在政策加持之下，市場底部不斷提升的事實。從而打斷樓市螺旋式向下的周期趨勢。降低經濟繼續下行帶來的痛苦和壓力。

從個人對經濟學的信仰看，我更希望最終能夠實現市場在資源配置中起主導作用，最終告別頭痛醫頭腳痛醫腳，真正建立市場的自我調節和淘汰機製。但從理性的角度考慮，政策主動幹預是當今我們無法繞開的必然選項。如果是這樣，那動作越早，力度越大，效果才會更好。畢竟樓市問題剛起來的時候，我們已經錯過了四兩撥千斤的機會。而今隻能用洪荒之力挽狂瀾於既倒。重磅政策不繼續，樓市複蘇注定是空談。