“事實上，隻有低於收入合理比例的房貸支出才是好的杠杆。”
——夏春
文 / 巴九靈（微信公眾號：吳曉波頻道）
房地產賣場裏的618，比電商更精彩。
投身其中，可聽取此起彼伏的吆喝聲一片：
“隻要一元，先給一元，就能買房。”
“買房了買房了，最低每月先給6000就行！”
“等交付，等裝修，房子住進去了再還錢！”
“我們這裏首付隻要7.5%，帥哥美女快來看看啊！”
但和電商的境遇一樣，叫賣聲的對麵，是一群拿著計算器、捧著草稿紙，眼神裏充滿質疑的購房者。
一隻重現江湖的“氣球”
舊聞總能再變新聞。
“在華爾街投行絞盡腦汁考慮如何走出次級房貸陰影的同時，中資銀行則開始了個人房貸產品的大比拚，‘雙周供’‘接力貸’‘氣球貸’等等名目的房貸產品花樣翻新。”
如果不是前半句“次級房貸”一詞暴露了年齡，有的人或許會誤以為這則新聞，描述的是當下。
5月28日，平安銀行官方號發布了一款名為“氣球貸”的產品，從宣傳頁麵上看，其的還款方式是，借款人按約定的總期數（固定20年）計算每期月供，在貸款期限內分期歸還貸款本息，最後一期一次性償還剩餘本金。
不過，從實際操作上看，“氣球貸”的貸款時間往往並不是總期數20年，隻是在月供用20年這個範圍來計算，但實際還款的期限，往往是5年或10年。
自此，每月隻還很少的利息，甚至隻還一部分本金，但到了5年或10年的期末，需要一次性還清剩餘的所有本金。
由於“前小後大”的特性像極了氣球，由此得名“氣球貸（Balloon Loan）”。
消息一出，各路媒體紛紛拿出草稿紙做奧數題：以100萬元貸款為例，貸款利率3.95%，實際貸款時間10年，那麽分攤到20年的“氣球貸”等額本息還款方式是：前期月供約6033元，第10年到期一次性償還60.3萬元，貸款到期共償還本息約132萬元。
往好的方向想，是隻需要每個月先拿出6000元就能得到一套房子；往壞處尋思，是10年後，能不能一次性拿出60萬來把房貸還清。總之，是把大家習以為常的“首付”如今變成了“尾付”。
此舉從平安銀行出，頗有淵源，2007年率先推出“氣球貸”的，是原深圳發展銀行，它在2012年同平安銀行正式合並。
無獨有偶，平安銀行此次推出的產品還包括二階段還款、雙周供、輕鬆還等多種還款方式選擇。
二階段還款是前三年內按月付息、無需償還本金，在剩餘貸款期限按月等額本息還款。
雙周供是指，借款人每兩周還本付息一次，每期按14天計息。
輕鬆還是指借款人按月支付利息，每6期按貸款發放金額的1%償還本金，最後一期一次性償還剩餘本金。
與“氣球貸”相比，這幾種應用的範圍更廣。公開信息顯示，與平安銀行上述產品類似的還有建設銀行的“輕鬆供”、工商銀行的“入住還”、興業銀行的“隨薪供”等產品。
規則大同小異，噱頭卻各自精彩。
建設銀行的“輕鬆供”，客戶在按揭貸款時，前兩年每月隻需要還“1元本金”，再加上貸款利息，兩年後按照房貸總額進行正常還貸。
工商銀行推出的“入住還”，在入住前月供先還總貸款利息，等到入住新房後再按照正常還貸方式還月供。一般來說，新房建設周期為2年，相當於前兩年免還本金。
興業銀行的隨薪供類似，第一階段隻還利息，暫緩償還本金，期限最長3年。
但夢幻聯動的，隻有五花八門的貸款產品本身。
2007年被稱作樓市的“狂亂之年”，當年的媒體報道中寫道：“2007年北京房地產市場，人們能記住的估計就隻有價格，也隻在乎價格。這一年，房價以前所未有的高速在狂飆著，不論是單價還是漲幅，都創下了曆史新高。”
反觀當下，人們在乎也記住的，卻隻有“債務”。
好杠杆，壞杠杆
一方麵，各類貸款本身沒有對債務進行減輕，甚至還有所加重。
還是以那個利率為3.95%的100萬貸款在10年還清的“氣球貸”為例，若按照正常等額本息的還款方式是：月供約10100元，到期共償還本息121.2萬元，比“氣球貸”的總還款額132萬省了11萬。
至於頭幾年隻付利息不給本金的產品，貸款利息是根據本金生成的，因為先償還利息，本金沒有減少，開始正常還貸後，要承擔比常規還款更多的利息。
換言之，是前三年先吃甜葡萄，後麵十幾年全是酸葡萄。
另一方麵，在人們的心理賬戶裏，根據不同的階段，債務的角色也會發生變化。
如果在房價上行階段，債務更容易被視作投資，隻要資產在漲，收益率飆得過借款的利率，那就是一招漂亮的借力打力，用杠杆實現財富增值。
正因如此，“氣球貸”或者“先息後本”最風光的歲月，是與“炒房”的親密合作——低門檻入手買房，在即將大出血還完剩餘款項時，將房子賣了歸還本金，多出來的盈餘還能“投入再生產”，至於稍高一點的利息，就當是獲取“低門檻”的資格費，一切都好說。
與“氣球貸”們一起冒頭的，還有“超低首付”。
6月3日，青島膠州公布了5項措施促進房地產發展，在第四點真金白銀補貼這段表述裏麵，有一句：可以緩交50%的首付款。於是媒體打一通草稿，算出了“首付隻要7.5%”的結果。
新聞傳播起了效果，根據58安居客找房熱度數據，近幾周膠州找房熱度提升增幅為青島全市第一，但能不能成交，還有待未來觀察。
隻是，“先息後本”也好，“超低首付”也罷，在房價下行或者不上不下乃至下行的階段，債務就回歸債務本身。
起步再輕鬆，還款馬拉鬆。
人們心裏對標的是工資卡，是未來的前程，薪水不漲，債務就是壓力、是負擔、是生產生活的萬惡之源。
香港方德金控首席經濟學家夏春在一篇專欄中犀利指出，降首付降利率本質上還是讓家庭加杠杆，他寫道：
2014年，許多經濟學家認為，中國家庭儲蓄率高，有很強的契約精神，熱愛房地產，因此他們的杠杆代表著優質杠杆。但事實上，隻有低於收入合理比例的房貸支出才是好的杠杆，過高的杠杆都是不好的。
起效快，持續短？
重現江湖的“氣球貸”，很快在爭議中悄然下架，存活時間不過幾天。“超低首付”乃至“零首付”會不會從膠州等地方個案成為常態，我們也不得而知。
劉曉博對此很樂觀，他認為，我們認知裏的購房首付比例，已經在官方層麵被不斷顛覆，首付比例下限不斷調低，而且是政府層麵自上而下地打破。
但無論如何，所有房地產的話題，都會走向兩個終極問題。
第一個問題是，“房地產市場的熱度能不能恢複”。
相較於股市，房地產在量價之間更在乎量。從當前房地產的各項指標來看，可謂喜憂參半，結論依然模糊不清。
以幾個重點城市的成交或網簽情況為例，均有亮點可尋。
此外，作為政策大放招後的第一個小長假的端午假期，6月8日—6月10日期間，30個代表城市新房日均銷售麵積雖然較2023年假期下降約16%，但較今年五一假期日均成交增長超六成。二手房方麵，重點11城中多數城市二手房成交套數較去年端午假期出現增長。
然而，消退之象也隨之而來。
據58安居客雲洞察數據顯示，2024年近幾周，全國找房熱度值出現小幅下滑，最近一周，僅有9城熱度上升，平均漲幅4%，38城熱度下降，平均降幅6%。
圖源：58安居客雲洞察數據
小巴分別問了幾位房地產領域的大頭，他們的答案其實都在說同一個意思：“有待觀察”。數據和觀點的模糊最終會化作人們眼前的模糊，讓猶豫更猶豫。
至於第二個問題，則是“人們的收入預期”。
正如丁建剛多次強調的那樣：“最強有力的救市工具，是恢複人們對未來經濟社會發展的預期和信心，而人們對未來的信心又主要來自對經濟的體感，特別是就業和收入，也包括財產性收入等等方麵。”
其實換個樸素的思路看，中國的房地產市場，終將迎來調整時刻。正如夏春所言，經濟規律，無論起初看起來如何遙遠，終將有一天與我們麵麵相覷。
隻是當那一天到來時，人們最後所求的，或許是不要那麽劇烈，可以起效慢但見效長，可以逆風跑但別刮十級大風。
這或許也是大家一致反感“氣球貸”“超低首付”之流的原因，隻照見饑不擇食的自救，卻毫無共渡難關的誠意。
大頭有話說
張波
58安居客研究院院長
每一次房地產政策的放鬆，都會在房地產金融層麵有著直接體現。金融側會從降低首付門檻以及減輕房貸壓力兩個層麵發力。
當前，降首付的力度已經達到史上最高程度，目前來看再度下調的意義非但不大，也伴隨著更高的潛在風險。
至於減輕房貸壓力，一般而言通過降低房貸利率的方式來實現，但從目前來看，首套房貸利率也已經達到曆史性低點，再度下調可能性有，但下調的幅度已不大，我們並不會通過所謂“負利率”的方式來刺激樓市，這一點無容置疑。
在這樣的背景下，通過“氣球貸”“先息後本”等方式拉長還款周期或降低前期還款壓力的方式，就開始不斷浮出水麵。
丁建剛
浙報傳媒地產研究院院長
“氣球貸”曾在2011年曾被監管叫停過。其本質就是把還款壓力向後推遲，或許對於少部分人群來說這沒有問題，他們隻是短期資金緊張。
但作為一個金融產品，放貸給較多的人群，就存在著較大的係統性風險。特別是當“氣球貸”用於購房，如果未來幾年內房價下跌幅度較大，就麵臨著群體斷供的風險，類似於美國的次級貸。應該慎之又慎。
實際上，前幾年的教訓也曆曆在目。房地產投資投機之風盛行時，很多銀行推出的經營貸，實際上被用於房地產投資和投機。今年很多經營貸到期，部分房地產投資投機者不得不虧損割肉。
劉曉博
財經評論員
公眾號“劉曉博說財經”
樓市出現了曆史性拐點，而且是斷崖式拐點對於經濟穩定威脅比較大，啟動樓市勢在必行。這一輪樓市調整是多重因素疊加的，居民預期發生了重大轉變，所以必須通過低利率、低首付、特殊還款方式、特殊去庫存方式，才能讓樓市回暖。
至於當下人們對於零首付或者先息後本的障礙主要是在心理層麵，如擔心會出現美國式的次貸危機等。但事實上，由於中國大銀行都是國有的，中國化解銀行風險的能力比較強。另外，我們征信可以使用的手段比西方多，所以不用太擔心曆史重演。
至於防範風險方麵，可以建立商品房按揭遇到困難的時候，允許轉換為共有產權住房的製度，也就是購房者把部分產權賣給政府，到適當的時候按照活期利率回購。
同時，加大金融對房地產的支持，建立基礎貨幣直達房地產機製，比如推出基於商業房貸的MBS，基於公積金房貸的MBS，讓央行在二級市場購買，有了這些金融手段支持，風險可以降低很多。
