送戶口+房貸跌破3？“去庫存plus版”政策在路上

“5.17”新政之後，6月7日，國務院常務會議召開，會上再度釋放出優化房地產政策的重要信號。

會議提出，“要充分認識房地產市場供求關係的新變化，順應人民群眾對優質住房的新期待，著力推動已出台政策措施落地見效，繼續研究儲備新的去庫存、穩市場政策措施。”

短短幾句話，內容量非常大。除了推動既有政策落地外，還要“繼續研究儲備新的去庫存、穩市場政策措施”。

對於“去庫存”這個詞，地產人肯定不陌生。這也是2016年以來，中央首次明確提出樓市“去庫存”。

此次去庫存的目標，是“穩市場”。為此，中央將繼續醞釀政策措施。換言之，房地產救市，還有大招！

首先：517以來的市場表現如何？

具體市場一線數據可以打開下麵的文章鏈接：

“517新政”有幾個大的變化：

第一是對地產定調，何立峰強調要“深刻認識房地產工作的人民性、政治性”、“房地產關係人民群眾切身利益和經濟社會發展大局”；

第二從具體政策去看，可以分為兩個部分，住建部、自然資源部負責的去庫存、保交付，央行、金管局負責的降低居民購房負擔、為去庫存提供保障性住房再貸款。

央行及金融監管總局發布《關於調整個人住房貸款最低首付款比例政策的通知》，全國性下調商業住房貸款首付比，首套房、二套房首付比下限分別降至15%、25%（原20%、30%），分別下降5bp。

5月17日，房地產行業迎來重大政策拐點，政策發糖，市場反應立竿見影，隨著政策的逐步落地推進，北京、深圳、成都、杭州等城市的新房、二手房看房量提升，成交規模保持在高位。

市場的確活躍了，但需要注意的是市場很難談全麵回暖，目前熱的隻有少數幾個城市，基本集中在一線和幾個熱點二線，全國90%的城市，占市場大部分成交比例的市場還沒有什麽變化，所以這種情況下，可以預期，政策還有，力度更大的政策還在路上。

6月7號的會議可以肯定的是，中央穩定房地產的決心，是不容置疑的。接下來，樓市將進入史上最為寬鬆的階段，不適合現狀的政策措施，將會逐步退出。各類政策將持續為樓市“保駕護航”，最大限度的釋放出潛在購買力。

會議再次強調“供求關係的新變化”，釋放出支持建設優質住房的信號。去年以來，各地已在各個環節上，全麵支持高端產品的開發。比如出讓地塊的容積率普遍降低，多數已降到2.0以下；取消限墅令、取消70/90的戶型結構限製等等。

除了產品端升級，後續最有可能出台的政策主要有幾點：

1：土地供應調整！

4月30日，中央政治局會議提出“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”，相關政策措施或可以圍繞控製供給、加快去化兩方麵展開，由於新房供給的源頭是土地供應，因此消化存量和優化增量的政策措施也需結合土地市場進行統籌安排。

政治局會議同日，自然資源部辦公廳發布《關於做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》（以下簡稱《通知》），明確從做好年度住宅用地供應計劃與住房發展年度計劃的銜接、合理控製新增商品住宅用地供應、繼續大力支持保障性住房用地的供應、嚴格執行住宅用地收回的有關要求和層層壓實責任等五個方麵做好2024年住宅用地供應有關工作，要求庫存量大的城市，應暫停新增住宅用地出讓，並明確未來新增土地供給量與盤活存量土地規模高度關聯。

2：買房送戶口

昨天杭州公安發布了一條公告，自本公告之日次月起，將“杭州市居住證積分管理指標體係”中“在本市市區自購產權住房且實際居住”指標標準分值由現行的30分提高到80分。

4月16日，國家統計局副局長盛來運出席國新辦發布會曾提到，2023年常住人口城鎮化率是66.2%，但是按戶籍人口城鎮化率還不到50%，還有2.97億的農民工在城裏沒有完全市民化。

我國城鎮化率雖然已超65%，但與發達國家仍有差距，且存在區域不均衡發展的特征。人口流動、勞動力人口和產業結構是造成城鎮化不均衡的主要原因。報告通過數據分析發現，我國存在城鎮化率提升的“三角困境”。在城鎮化率較低、提升空間較大的區域，往往麵臨產業水平較弱、勞動人口外流、老齡人口占比高和城市治理能力不足等問題，製約了城鎮化的進一步提升。

分地區來看，目前東部沿海發達地區已經處於相對成熟的階段。京津滬三大直轄市的城鎮化率都超過了80%，廣東、浙江、江蘇這些發達省份的城鎮化率也接近70%。在這個階段，未來東部沿海發達地區城鎮化一大特點是人口從中小城市流向中心大城市，不同城市之間的分化將進一步加劇。

不過，對東部沿海發達地區來說，雖然常住人口城鎮化率比較高，但這裏麵有相當一部分人口屬於外來務工人員。以珠三角為例， 珠三角淨流入人口為2647.97萬人，占常住人口的44.14%。在東莞和深圳等珠三角經濟發達城市，都存在不同程度上的外來人口與戶籍人口之間的倒掛現象。

北京上海什麽時候會繼續買房送戶口？！

眾所周知，買房落戶現在在全國大部分城市其實吸引力不大，特別是南京等城市，可能戶口的含金量已經不大，深圳等一線城市一年落戶40萬+，戶口的價值也不高。

但相對而已，包括二線城市裏的天津，一線城市裏麵的京滬，戶口價值依然很大。未來不僅僅深圳廣州會買房送戶口，北京上海也有帶條件送戶口的可能。

3：首付繼續降低，利率2字頭！

新增房貸+存量房貸利率都有望繼續跌到3以下！

全國主要城市的平均首套房貸利率由2019年10月的5.5%左右降到了2023年底的不到3.9%，中原地產研究院統計數據最近新政影響下，房貸平均首套房利率已經到了3.4左右。

一些城市前些年超過6%的存量房貸利率在2023年9月均調整到了LPR（當時為4.3%）的水平，下降超過150BP。北京在這次存量房貸調整政策中受益卻十分有限，2019年10月以來的購房人僅僅隨著LPR下調享受了45BP的降息，而在存量房貸利率調整中，除了少數“二套轉首套”的購房人以外均沒有受益。

簡單做個數學題，2019年10月~2023年10月，北京首套房利率為LPR+55BP、上海首套房利率為LPR+35BP、深圳首套房利率為LPR+30BP，而目前深圳和上海的首套房利率均為LPR-45BP。再加上大部分存量房貸利率的調整日期是每年的一月一日，而今年2月份LPR又降低了25BP，這麽換算下來2019~2023年購房的業主和目前最新的房貸利率相差100BP左右。

按照北京大部分家庭計算，4.5的存量貸款利率相比當下新增的貸款購房者要高55個基點，30年100萬累計利息就要多11.5萬，如果按照當下上海等城市的房貸3.5計算，100個基點，100萬30年累計利息差距高達20.7萬。

目前全國大部分城市執行的房貸利率都在3.15-3.45之間，最低房貸利率已經到3，按照之前的計算，商代與公積金利差在20-40個基點，當下公積金已經到了2.85，全國很快會出現3以下！

整體看，2024年樓市的需求、購房者的收入和信心都還需要一定時間恢複，還在逐漸見底過程中，國家救房地產的決心已經全麵體現在政策上，未來更多的政策會落地，對房地產可以樂觀起來了！