高層表態：樓市不複蘇，救市政策不止

國常會：繼續儲備房地產去庫存政策

6月7日國常會上提出: 要充分認識房地產市場供求關係的新變化,繼續研究儲備新的去庫存、穩市場政策措施。

我們先看一組香港樓市的數據。香港二手樓價連跌六周，見十二星期低位，中原城市領先指數最新報143.74點，周環比跌0.03%，跌幅明顯收窄。主要由於期內港股上升，以及元朗有新盤銷情理想，市場氣氛略為好轉。四區樓價中，隻有九龍區錄得跌幅，下跌逾1%。編製指數的機構表示，受到銀行收緊按揭，以及減息的預期影響，近期新盤銷售放緩，二手市道持續拉鋸，預期短期樓價持續下調。

連續觀察香港樓市撤辣之後的表現，樓市已經由之前火爆，轉入當下的買賣雙方力量爭持階段。很明顯，前期積累的需求在新政鬆綁，徹底釋放完之後，缺乏後繼購買力是當下香港樓市的主要問題。如果沒有新增購買力入場補充，香港樓市不排除2、3個月之後再次陷入低迷。

同樣道理，中國內地樓市在5月一係列刺激政策出台之後，呈現多年未見的火爆。但這種繁榮能夠維持多久？我與業界許多朋友都有相似的擔憂。

而好的消息是，6月7日，國常會提出繼續儲備房地產去庫存政策。管理層似乎感受到了市場潛在的猶豫，聽到了業界的聲音。所以穩樓市政策很可能會繼續加碼。回看前幾輪樓市刺激政策，包括香港樓市撤辣，效果都是2個月左右時間逐漸消退。因此政策有必要做好再次加碼的準備，加碼直到市場複蘇為止，加到資金相信市場會複蘇為止。

房貸先息後本越來越多，買家慎用

最近一段時間，國內多家銀行全新推出“先息後本”的房貸產品。什麽叫“先息後本”呢？其實也是一種貸款還款方式，其特點是在一段時間內隻支付利息，最後一次性支付本金。優點是還款前期隻給利息，壓力沒這麽大，而所有壓力都集中在最後一次性還本付息上。

我是這樣看的：

1、目前市場上已有三種還款方式。

分別是還款先多後少，節省利息的“等本金模式”，每月還款金額固定，使用最普遍的“等本息模式”，還有剛才所說的前鬆後緊，利息較高的“先息後本模式”。理論不同產品，可以對應不同人群的需求。

2、買房，無論自住還是投資甚至投機，都要量力而行。在微觀世界中，不確定性就是自然界最基本的規律。所以也就不存在包賺不賠的買賣。既然萬事不確定，也就沒有必要傾其所有下注。房價也是，哪怕是大城市，核心城區，繼續嚴重超跌的概率也不是不存在。

選擇“先息後本”的朋友尤其要注意這一點，因為部分人可能認為房價即將反彈，或者最終都會反彈，當然我也是這樣認為的。所以他們采取“先息後本”辦法賭一把，前期還款壓力小，等房價反彈後再把房子賣出，連本帶利一起賺回來。在此，我要提醒的是小概率事件不等於不會發生。

3、“先息後本”反而適合有錢人用。

對於那些有錢但短期周轉有困難的客戶，先息後本，資金到位還清，倒是一個解決周轉問題，降低融資成本的方案。如果你本都沒有多少，期待房價上漲能把你的本金賺回來，那不是不可能呢。而是這個想法所承擔的風險有點不劃算。