長沙全麵取消限購一周：二手房掛牌新增兩千多套

本月，長沙持續7年的樓市限購政策終於畫上句號。4月18日起，長沙已全麵取消限購。去年以來，長沙已從不同維度對樓市政策進行了逐步鬆綁。如今新政全麵放開，樓市又有哪些變化？

紅星資本局注意到，新政發布一周後，某找房平台新增了2千多套二手房掛牌。從業者在等待五一有一波客流小高峰的同時，也在等待“以舊換新”更多細則出台。此外，長沙限售在本輪政策中並未放鬆，實際拉動效果仍待市場檢驗。

新政發布後，外地谘詢偏多

五一有望迎看房小高峰

4月18日，湖南長沙發文支持購買改善住房，其中取消了限購政策，對“以舊換新”執行“認房不認貸”政策，購新房上調住房公積金最高貸款額度。隨著此次新政出台，標誌著長沙執行了7年之久的限購政策正式成為“過去時”。

同日，長沙還發布了《關於優化房地產開發項目規劃管理的若幹措施》，長沙住宅項目有望實現“零公攤”。

新政落地之後，購房者情緒變化是否快速反應？紅星資本局從長沙多個項目相關人士處了解到，新政影響暫時還未傳遞到各個具體項目上，但谘詢量確有增加。預測接下來的五一將會迎來一波“客流高峰”。

長沙嶽麓區一位房產經紀人告訴紅星資本局，新政出台之後，很多外地人會更關注長沙樓市，“外地置業的、剛需的多些，很多是為了孩子上學。”該經紀人告訴紅星資本局，本地市場基本飽和，五一有一些客戶跟她約看房，但都不是長沙本地。

她表示，現在是買方市場，大部分樓盤價格都下跌了。但也看多個因素，位置好、交通方便、周邊學校好的基本沒有下跌空間。

嶽麓區是長沙市的科技、教育、文化中心，也是長沙市的經濟強區。紅星資本局注意到，從去年5月到今年4月，嶽麓區房價均價從12422元降至12198元，整體平穩。此外，長沙市區的芙蓉、天心、開福、雨花在一年內的房價均價均平穩。

長沙的新樓盤也有降價趨勢。越秀·棲山悅府長沙熱門樓盤之一，從去年至今，該樓盤的售價從1萬4千多，降至1萬2左右；去年10月的新樓盤萬科紫台，也從最高1萬7降到1萬5左右。

“從58同城、安居客線上平台數據看，本次新政後的當日，線上用戶訪問量激增了45%，在連續上漲兩日後逐步回落。”58安居客研究院副院長、湖南省房地產經濟研究會特聘專家顧問李卓羿在接受紅星資本局采訪時表示，本輪新政主要針對的是希望實現改善型住房需求、但又因為手上的老舊房子無法及時出手而被限製了購房資格的人群。

據他了解，目前長沙不少樓盤都有考慮在五一推出一係列的看房活動，預計假期熱門區域板塊之中應該會有一波看房小高峰。

8個月內樓市逐步鬆綁

但限售仍未放開

長沙的房價調控一直被外界視為“模範生”。

去年1月，長沙市住房和城鄉建設局公布，2022年長沙的房價位於30個省會城市及直轄市第22位，房價收入比保持在7以下。（房價收入比是指家庭住房總價與年度居民家庭可支配收入的比值，房價收入比較低，意味著當地市民可以在較短的時間內置業買房，幸福指數較高。）

此前長沙的調控一直處於較嚴態勢，尤其在限購和限售層麵控製嚴格。

2017年3月，長沙規定非本市戶籍家庭限購1套新房，自此進入限購時代。去年，長沙已從不同維度對樓市政策進行了逐步鬆綁。

去年9月，長沙明確居民家庭（含非本市戶籍家庭）在長沙購買首套商品住房，不再需要提供購房證明；當年11月，長沙再出政策，明確在長沙購買第2套商品住房，不受首套房網簽時間的限製。居民家庭名下商品住房單套麵積均不足144平方米的，可購買1套改善性住房（144平方米及以上）。

長沙一位二手房銷售告訴紅星資本局，418新政出台後，他身邊來詢問的並不多。“去年房價就開始跌了。‘金三銀四’也沒有很多谘詢。我們覺得沒有太多變化。”該銷售表示，他感受比較明顯的是去年長沙多項樓市政策出台後，以及春節期間看房需求成交有上漲。每年3、4月應是樓市小陽春，但今年也沒有感受到。

李卓羿也表示，近一年內長沙出台了不少房地產政策，總體來看效果沒有完全達到預期。他指出，今年春節之後長沙迎來過一波看房熱潮，但不同的區域、板塊之間看房熱度差異明顯。

克而瑞數據顯示，長沙今年3月新房成交25萬平方米，環比增長123%，同比下降71%；較2023年三季度、四季度均值，分別下降38%、49%。降幅接近腰斬。累計來看，長沙今年一季度新房成交60萬平方米，同比降68%。

限購令雖然解除，但限售令仍在。紅星資本局了解到，目前長沙限售的政策仍是去年9月《關於優化房地產調控政策的通知》中提到的，需網簽備案滿4年，才可進行轉讓。相較於此前“取得房產證滿4年”雖已有鬆動，但與一些城市的全麵解除限售仍有差距。

優化“限售”也是不少網民的呼聲。在限售政策下，大部分次新二手房並不能快速進入市場交易。有業內人士反映，長沙市麵上絕大多數能正常交易的二手房都已經有7年以上的房齡。“限售”政策鬆動的話，將會釋放一批中量的需求。也有購房者反映，在觀望限售政策，好借此機會置換房屋。

今年3月，有網友通過《問政湖南》欄目發帖，表示“希望長沙能取消居民唯一住房的限售規定。”長沙市住房和城鄉建設局對此回複，將會積極向上級部門反映，但在未收到政策調整通知之前，對於限售政策隻能嚴格執行，精準落實。

新政發布後二手房掛牌超2千

改善換房意願強烈

紅星資本局注意到，長沙近一周內，二手房源增加了超2300套。二手房掛牌量增加，一定程度上說明了改善需求的換房意願比較強烈。

事實上，一係列超出市場預期的購房政策在去年相繼出台。去年以來，沈陽、青島、濟南、南京、蘇州、合肥、武漢、鄭州等“新一線”主要城市都已全麵解除限購……

政策疊加帶來二手房掛牌量的增加。比如青島，數據顯示，2023年年初青島二手房掛牌量約8萬套，9月份青島取消限購、限售，目前貝殼找房數據顯示已超12萬套。又比如鄭州，據此前數據，2022年6月底時貝殼找房上鄭州的二手房源約為7.9萬套，目前已超13萬套。

而針對長沙版的“以舊換新”如何實施，目前還未有細則出現。但業內人士認為，長沙本輪政策也有“創新點”。

易居研究院研究總監嚴躍進對紅星資本局表示，本次長沙出台的政策精準指向換房群體的同時，將“以舊換新”“認房不認貸”兩個涉及到換房的政策結合。

“比如有些地方實施以舊換新時，名下二手房沒賣掉，銀行會認定新房是二套貸款。但長沙這次政策就避免了這個情況。”

紅星資本局了解到，目前長沙首套首付比最低兩成，利率商貸最低3.75%、公積金3.1%，如果是“以舊換新”買新房就能按照這個標準享受首付比及利率政策。

嚴躍進指出，一些地方推進以舊換新的，隻是搭建平台，中間產生的交易成本有一些還沒降低。這些都是影響買家購買的因素。隻有二手房流通起來，才能傳導到新房市場。

去年人口與經濟增速“雙第一”

能否帶動長沙樓市

從人口上看，長沙樓市有一定的發展潛力。2022年末，全市常住總人口1042.06萬人，比上年末增加18.13萬人，增加的人數全國居首，增長幅度達到1.8％。同時，公開資料顯示，近10年，長沙人口淨增300萬人以上，新增人口中約80%為年輕人。

2022年，在全國24個“萬億俱樂部”中，長沙的GDP增速高達4.5%，拿下人口與經濟增速的“雙料第一”。

近幾年來，人口猛增的城市，幾乎均為省會。2021年的人口增量冠軍是武漢，2022年是長沙，2023年是合肥，全部位於中西部地區。強省會的虹吸效應越發顯現。據湖南省人民政府官網，“長沙的虹吸效應非常明顯。”湖南師範大學公共管理學院社會學係副教授郭慶認為，近年來，國內許多大城市“搶人大戰”呈現白熱化態勢，長沙憑著就業機會多、房價收入比低、教育醫療資源優越、人才吸引政策力度大、交通樞紐便利等優勢，展現出強大的人口吸附“魅力”。

根據湖南發布的《關於實施強省會戰略支持長沙市高質量發展的若幹意見》，到2026年，長沙市常住人口突破1200萬人，經濟首位度超過30%。

“湖南目前走的是強省會戰略，這兩年在繼續推動長株潭融城策略的同時，也在積極打造長沙成為全球科技研發中心城市，一係列的舉措都在讓長沙更進一步的走在中部地區前列，對省內地級市的吸引力是毋庸置疑的。”李卓羿認為，隨著限購放開，之前需要靠著投靠子女落戶滿兩年才能買房的現象暫時成為曆史，隨著二胎三胎政策的同步效應，預計會有更多在長沙工作的青年人在老家的的長輩們會來省城置業。