半年脫手萬達廣場15座，王健林會一無所有嗎

萬達廣場，一直是萬達集團掌舵人王健林的心頭肉。2019年初，他說過：“我什麽企業都可以放，這個企業不能放。”彼時萬達商管的年租金收入達到328.8億元，王健林豪情萬丈地預測說，大概再有個幾年，這個數字就能達到1000個億，“就憑這一條，萬達集團任憑風浪起，穩坐釣魚船”。

但就在幾天前，王健林失去了對這艘“釣魚船”的控製。

2017年，王健林在年會高歌《一無所有》時還被稱為“頂級凡爾賽”，“除了錢一無所有”。如今歌聲停了，昔日首富的身家也從彼時的2000億縮水至2023年的470億。他失去的也不僅僅是金錢。

萬達廣場大甩賣

半個月前的3月20日，南寧大學東路萬達廣場，剛剛舉行了隆重的招商啟動大會。

公開信息顯示，這是南寧第五座萬達廣場，區位優勢明顯，“5公裏範圍內常住人口高達180萬，並具備較高消費能力”。當天招商的情況也如火如荼，47家品牌現場意向簽約，共有172家品牌正式簽署合作意向。周邊居民都在期待著，這一商業綜合體的開張，能帶動周邊經濟的發展。

誰也沒想到，短短一個星期後就變天了。

3月27日，這座還在建設中的萬達廣場，換了主人。原名為“南寧城西萬達廣場商業管理有限公司”的企業更名為“廣西城西萬茂商業管理有限責任公司”，珠海萬達徹底退出股東行列，取而代之的是廣西一棵樹置業投資有限公司。

這也是被萬達商管賣掉的第15座萬達廣場。相比於前14座密集出售引起的廣泛討論，這一次，大眾似乎默認了“萬達廣場大甩賣”已成定局，這個數字隻會隨著時間的推移，不斷+1。

密集出售的開端，低調又隱秘。去年5月6日，大連萬達商業管理集團注冊了珠海穩昇企業管理有限公司，後者接管了上海鬆江、西寧海湖和江門台山三座萬達廣場資產主體的股權。

上海鬆江萬達廣場。圖 / 視覺中國

而就在短短6天後，萬達又將股份全部轉給蘇州聯家壹號和上海家商管理谘詢合夥企業，兩家公司的實際股東為大家人壽保險。至於三家廣場究竟賣了多少錢，日後如何運營管理，萬達方麵均未披露詳細信息。

這次打包出售，為此後近一年的“大甩賣”拉開序幕。去年10月，萬達在廣西布局的首個縣域萬達廣場——合浦萬達廣場，被廣西北海本土的一家房企接手。同月，上海周浦萬達廣場，也出售給了大家人壽保險。

兩個月後，萬達又在6天內密集脫手蘇州太倉、湖州、廣州蘿崗和上海金山四處萬達廣場的公司股權。在那之後，上了出售名單的還有海口、廈門殿前、天津薊州等萬達廣場，萬達“賣賣賣”的腳步從未停歇。

幾乎所有被擺上貨架的萬達廣場，都位於所在城市的黃金地段，良好運轉多年。以蘇州太倉萬達廣場為例，2014年開業時也曾備受矚目，由萬達集團時任總裁丁本錫與太倉市委市政府時任領導共同揭幕，被業界評價為“地理位置優越，商業價值顯著”。據萬達官網介紹，上海金山萬達廣場的年客流量一度達到了2000萬人次，年銷售額達到了10億元。

但此番甩賣，萬達或許已經失去了部分主動權。據經濟觀察網援引一位知情人士，2023年初，萬達就曾將一個資產清單推給某保險資金，清單中包含40至50個位於一二線城市的萬達廣場，“從年初就在洽談，（到真正出售時）已經篩選掉很多了”。該知情人士表示，萬達廣場分布廣，且產權類型多樣，挑到最後，符合保險資金投資要求的資產比較少。

萬達廣場，一直是萬達集團掌舵人王健林的心頭肉。2019年初，他曾表示萬達商業是萬達的核心企業，“我什麽企業都可以放，這個企業不能放”。彼時萬達商管的年租金收入達到328.8億元，王健林豪情萬丈地預測說，大概再有個幾年，這個數字就能達到1000個億，“就憑這一條，萬達集團任憑風浪起，穩坐釣魚船”。

但就在幾天前，王健林失去了對這艘“釣魚船”的控製。

3月30日，一場價值600億的交易正式落槌，萬達商管迎來了新的投資人。太盟投資集團聯合中信資本、Ares Management旗下基金（Ares）、阿布紮比投資局（ADIA）旗下全資子公司Platinum Peony和穆巴達拉投資公司（Mubadala Investment Company），聯合向大連新達盟商業管理有限公司投資約人民幣600億元，合計持股60%，而大連萬達商管的持股比例則從70.15%降至40%。

根據協議，珠海萬達商管成為新達盟的子公司——這也意味著，萬達最核心資產的絕對控製權，已經不在大連萬達商管和王健林手裏。

這是萬達命運的又一次轉折，前中國首富的命運也再一次陷入風雨飄搖。

“萬達廣場就是城市中心”

過去二十年，萬達廣場的起勢和王健林個人命運弧線緊密相連。

很多人知道萬達廣場時，它已經成了很多城市的商業地標建築，但少有人了解，萬達進軍商業地產的起點，源於兩名員工的意外。

王健林曾在接受采訪時回憶，1998年，萬達的兩名員工罹患癌症，那時他剛剛創業四年，做房地產項目賺了一些錢，因此能為兩名員工各拿出一百多萬元治病。

這段充滿江湖義氣的經曆，在那時引發了王健林的思考。做房地產風險大，現金流不穩定，要讓員工有所依靠，必須找到持續穩定的現金流，為此他開過超市、工廠，做過醫藥，均以失敗告終。

最後他選擇回歸老本行，2000年萬達召開了一個重要會議，宣布正式進軍商業地產。三年後，第一家萬達廣場在吉林長春重慶路開業，砸下了第一顆釘子。

業內普遍認為，萬達廣場的發展史分為四代。第一、二代萬達廣場出現在2000年至2005年，建築麵積在5萬平方米至15萬平方米左右，主要經營的業態集中在服飾、家電、超市、建材和電影院，與傳統百貨大樓區別不大。

很快，王健林發現，這些零售業態太過單一，導致人氣不旺。想要客流量，萬達廣場需要增添一些文化和娛樂元素。從那之後，萬達廣場先後引進電影城、電子遊戲、量販KTV以及兒童娛樂，商業綜合體初具雛形。

從2006年開始，第三代萬達廣場陸續登場，它們不再是一個單一的商業項目，而是變成了涵蓋酒店、寫字樓、公寓、商業街區等內容在一起的大型城市綜合體，建築麵積一般在50萬平方米以上，有的甚至達到百萬平方米。目前國內各大城市的萬達廣場，基本都屬於這一代產品。

王健林想把顧客逛街的精力都留在室內，因此主力店鋪都進駐商場，由萬達統一招商運營。而室外大多會配備一條步行街，散裝售賣。此外，萬達也通過綜合體中住宅、寫字樓、室外步行街店鋪的銷售獲得現金流，來投資持有的購物中心，解決了傳統商場的資金難題。

近幾年，縣城的價值被進一步看見和挖掘，不論是茶飲咖啡還是零食小吃，衝擊萬店規模的關鍵一步就是全麵進軍縣城，拿下核心街區的店鋪。但回過頭來看，萬達早已先人一步，不滿足於一二線城市的布局，而是看到了三四線城市乃至縣城未來的潛力。

2010年，萬達第一次提出了“萬達廣場就是城市中心”的霸氣口號，用此前成功的樣板向更多籌謀踏上發展快車道的城市，展示了“萬達模式”的吸金能力。

王健林對此相當自豪。他曾點評說，一、二代萬達廣場還要依靠於城市中心地帶，借助商圈的力量來發展，但第三代萬達廣場已經能夠依靠自己的商業模式，獨立創造出城市新中心和新商圈。

有一段時間，為自己所在的城市引入一座萬達廣場這樣的知名商業體，成了不少地方政府的頭號任務。

一個典型的例子是，十多年前，江西南昌曾經決定在江北打造城市中心，為此市政府、公檢法等所有行政中心都搬了過去，但還是有城無市，人氣不旺。等到2012年，萬達去江北規劃了一個十幾萬平的南昌紅穀灘萬達廣場，徹底盤活了這個區域。如今，這裏銀行、學校、住宅、商業廣場林立，已經成為南昌最繁華區域之一。

江西南昌紅穀灘萬達廣場。圖 / 視覺中國

同樣是2012年，前文提到的南寧市，也在為青秀區東葛路一塊炙手可熱的土地，尋找合適的主人。為此，當地國土局列出了相當苛刻的競買條件，包括但不限於——建一座地上建築麵積不小於9萬平方米的購物中心，一座麵積不少於3.5萬平方米的國際知名品牌五星級酒店，和一個放映廳不少於12個、總座位數不少於2500個的電影院，至少還得包含一個IMAX巨幕影廳。

更重要的是，競買人必須在國內持有建築麵積不少於100萬平方米的商業物業，和不少於3個五星級酒店的房屋產權，企業注冊資金得在20億元人民幣以上，且具備房地產開發一級資質。這次土地出讓還不接受聯合競買。

當時業內盤算了一番，符合條件的，隻有華潤、萬達等兩三家商業地產大鱷。由於彼時華潤投資的萬象城，已經落戶幾公裏外的東盟商務區，萬達成為了唯一競買人，最終僅僅加價2萬元，以11.5億元的價格將這塊地收入囊中，成為2012年南寧土地總價“地王”。

兩年後，南寧青秀萬達廣場正式開門接客。開業當天，客流量逼近30萬人次，銷售額達到2000萬元，刷新了南寧商業的單日客流及銷售紀錄。這一連串的數字，在新聞裏被稱為“萬達速度”。

萬達廣場曾經的擴張之路，像極了王健林那張流傳甚廣的時間表——一天之內飛行6000公裏，途經2個國家3個城市，簽下500億合同。自2006年至2016年，是萬達廣場改變城市商業布局，覆蓋大江南北的10年，也是萬達集團緊鑼密鼓、高歌猛進的10年。

期間，王健林在2013年第一次登上中國首富，並在2015年首次超過李嘉誠，成為華人首富。背後最重要的一股力量，就是萬達廣場的高速擴張。

那是王健林與萬達廣場烈火烹油、鮮花著錦的輝煌時期。也正是在那幾年，王健林在公司年會上放聲高歌《一無所有》，又在《魯豫有約大咖一日行》中說出了“先定一個小目標，我先掙它一個億”的年度金句。

圖 / 王健林采訪視頻截圖

王健林的兒子王思聰也成為中國最出風頭的富二代之一，他的名言是：“我交朋友不在乎他有錢沒錢，反正都沒我有錢。”

“賣賣賣”，艱難騰挪

如果將萬達集團比作一艘巨輪，那麽萬達廣場則是發動機般的存在。

王健林不止一次在內部強調過萬達廣場的重要性，在2017年集團年會報告中，他表示要加快萬達廣場的發展速度，因為“隨著中國城市化紅利減少，想在中國再造一個萬達已無可能”。

商業中心有競爭半徑，特別是在三四線城市，萬達廣場一旦落地，一定半徑內，競爭對手很難再投資。所以，加快萬達廣場在全國落子布局，更早將萬達廣場發展到千店規模，覆蓋80%以上地級市，30%以上縣級城市，“這是萬達的護城河計劃”。

掌舵者王健林一聲令下，巨輪全速前進。從第1座到第100座廣場，萬達走了14年，而從100座到第300座廣場，萬達隻用了5年。

然而，危機也在這個過程中慢慢浮現。2016年9月，萬達商業毅然決定從港股退市，並向中國證監會遞交招股書，籌備A股上市。對於重回A股的原因，王健林給出的解釋簡單直接——“萬達的價值被嚴重低估”。

從創業以來，王健林對萬達的上市之路就執念深重，但風波一直不曾平息。他曾在公開在演講中回憶，2006年和2010年，萬達集團都曾有機會在香港和A股上市，由於政策影響和樓市調控，兩次上市嚐試都撲了空。

經過長期的準備與籌劃，2014年12月23日，萬達商業終於登陸港交所，並成為當年港交所規模最大的IPO。但在上市首日，萬達商業的股票就遭遇破發，在港上市的六百多天內，萬達商業的股價有半數時間低於發行價。這或許也是王健林“憤怒”的原因之一。

2014年12月23日，萬達商業地產在港交所主板掛牌上市。圖 / 萬達官網

直至今日，也很難評判王健林從港股退市的舉動，是當斷則斷，還是太過魯莽。畢竟無人能預料，此後萬達回A股的路，會更加坎坷曲折。

根據萬達商業與投資者簽署的對賭協議，萬達商業需在港股退市後滿兩年或於2018年8月31日前在內地主板上市。如若失敗，萬達將要支付高達400億港幣進行股權回購。

但直到2017年，萬達仍在A股苦苦排隊，再加上海外項目突遭停貸，那一年萬達的負債一度達到了4000億元。

巨額壓力之下，王健林開啟了一波清倉大甩賣，將旗下77個酒店轉讓給富力地產，20億出售旗下萬達物業，又將13個文化旅遊城項目91%的股權轉讓給融創房產，其中主要資產就是第四代萬達廣場——“萬達城”。一番左右騰挪之下，王健林一共套現650億元。

隨後，萬達網科開始大裁員，萬達院線高管相繼離職，就連和王健林一起打下萬達江山的老將，集團董事尹海和商業地產副總裁陳平，都相繼離開了萬達。2018年4月，萬達將院線股權轉讓給阿裏，10月，又將文旅集團旗下4個文旅城項目出售給融創中國。

在資本市場的折戟，成為了萬達與王健林命運的轉折點。眼看A股上市遙遙無期，2021年3月，萬達宣布撤回A股上市申請，王健林又決意重回港股，並成立珠海萬達商管。

圖 / 視覺中國

此前，談及港股上市之旅時，王健林曾有一段意氣發言：“我做了很多的行業，有多少次投資，很多朋友跟著我一起投資，每一單賺著很開心，唯一這一單，跟著我的朋友虧錢了。這是很重要一點，不能對不起我的朋友和股東。”

關鍵時刻，王健林的“新老朋友們”也再次伸出援手。2021年8月，謀求在港上市的珠海萬達商管與珠海國資委、騰訊、碧桂園、中信、螞蟻金服、太盟投資等22家投資者簽訂了股份轉讓協議，並獲得投資380億元。

同時，部分投資者也與萬達商管簽署了對賭協議，珠海萬達商管需在2023年底前完成上市，否則要向投資者支付300億元股權回購款。

再次簽下的對賭協議，使得萬達獲得短暫喘息，卻又埋下了另一重危機。公開數據顯示，截至2023年上半年，珠海萬達商管有息負債高達1412.83億元，其中一年內到期的有息負債為292.57億元。與此同時，萬達商管現金及現金等價物餘額為146.92億元，換句話說，手裏的錢已經無法覆蓋短期債務。

商業強人再要強，也強不過形勢。此前王健林“說什麽都不能放”的萬達商管，和幫他賺到了最多錢的萬達廣場，到了該放手時也隻能放手。

一位接近萬達的知情人士透露，其實萬達一直在賣萬達廣場，主要是為了籌措資金償債，保證零違約，“（2023年）下半年以來，萬達的部分資產處置都在談判中，也在一步步退出重資產項目”。

沉默的，消失的

3月30日那場決定萬達商管命運的簽約儀式，70歲的王健林沒有出席。

場外更多時刻，這位掌舵者並未停止為萬達這艘巨輪四處奔波。過去一年，僅萬達官網以王健林為題的報道就有35篇，比2022年翻了一倍，內容皆是考察項目、會見來客，與洽談合作。這一年，王健林也踏足了十餘個省市，考察文旅合作項目，很多萬達員工都見過老板忙碌的身影。

與之相對的是，王健林的沉默與低調也越發明顯，不僅沒再在年會上登台唱過搖滾，就連公開發言、演講、采訪也少了許多。2024年1月14日，萬達在北京萬達文化酒店舉辦了一場“簡樸”的年會，王健林表情嚴肅地坐在台上，簡單地總結過去一年的成績，強調2024年的任務之一就是降本增效，然後迅速走下台去。

王健林在萬達集團2023年年會發言。圖 / 萬達官網

在掌舵萬達集團三十年的曆程中，王健林一直處於絕對強勢的主導地位，不論是進軍商業地產、文旅行業，轉型輕資產，還是港股退市、賣身回血，在“朋友”之間輾轉騰挪，四處找錢，王健林始終掌控著這艘巨輪的行駛方向。

此前有多自信，為了600億，交出萬達商管絕對控製權的那一刻，他的心情就有多複雜。

這是近5年來，中國私募股權市場單筆最大的投資。在業內人士看來，對於投資者來說，這是一筆穩賺不賠的買賣。如今的地產相關行業，寫字樓與住宅長期投資價值消減，酒店隻有頭部外國品牌管理企業獨領風騷，物業管理行業領軍企業不明，萬達商管幾乎是房地產相關行業中最有升值潛質的資產。

財報數據也證實了這一點——2021年至2023年，萬達商管的利潤逐年增加，分別為53億、75億、預計95億。

據21世紀經濟報道，投資者之一，中信資本董事總經理葉鑫也表示，新達盟的在管項目中，約有40%為第三方購物中心，這說明萬達的輕資產模式具有很好的可複製性。

“新達盟是為數不多有能力做輕資產輸出的一個平台公司，這點上股東的期待是非常清晰的，這也是我們做投資決策的一個重要出發點。”葉鑫說。

但對於萬達和王健林來說，未來的走向還是一團迷霧。

雖然據知情人士透露，此次簽署投資協議，雙方未設立對賭條款，也沒有明確約定上市時間。但主要投資者太盟投資集團與中信資本明確提出，新公司獨立是他們投資的前提，新達盟將脫離萬達的管理體係，投資人會進董事會，影響決策權。

其中，太盟投資集團的核心人物單偉建，投資風格更是以“霸道、犀利”著稱，其在收購必康製藥、珍愛網時，就要求絕對控製權，在收購春泉產業信托時，甚至要求罷免管理人。

2017年，王健林在年會高歌《一無所有》時還被稱為“頂級凡爾賽”，“除了錢一無所有”。如今歌聲停了，王健林的身家也從彼時的2000億縮水至2023年的470億，他失去的也不僅僅是金錢。