首次公開樓市秘笈：短期看政策、中期看經

老楊提出一個新邏輯。

從宏觀上看，房地產市場的分析框架：

短期看政策、中期看經濟、長期看人口。

從中觀上看，還得關注庫存壓力與房價泡沫（包括正泡沫與負泡沫）等更多指標。

上述理論，正是#易居50城房地產市場機會與風險監測係統#的底層邏輯。

近幾天老楊忙著更新係統中3月份的數據信息與觀點，順手借三張圖聊下這個?事。

短期看政策

我們構建了一個房地產政策環境指數，分為國家層麵和地方層麵，每個城市皆有自己的?政策環境指數。

2024年，房地產刺激這事，怎麽搞？

凡事皆有規律，搞活房地產也一樣。

從2021年9月底放鬆調控以來，兩年多過去了，房地產市場仍未企穩。

這次救市的困難程度，要遠大於2008年和2014年。

就國家層麵和地方層麵的政策走勢來看：

2022年類似2014年，兩個層麵皆發力，地方層麵可用的工具較多；

2023年，地方工具已少，使不出力了，應像2015年那樣，由國家層麵發力，可惜隻有8月一小波，頻率與力度都明顯小於2015年。

那麽今年呢，重點還應寄於國家層麵！

而地方層麵隻剩一線和個別二線城市在限購限售限價等方麵還有放鬆空間，其他絕大部分城市擠奶已擠不出了，放鬆公積金政策和財政補貼多次使用、已接近於極限……

?中期看經濟

經濟基礎決定樓市中期波動，也即未來三年左右走勢，這是驅動購房需求的底層邏輯。

#易居50城房地產市場機會與風險監測係統# 中的經濟環境指數，偏短中期，適合看未來一兩年的市場需求驅動力。

每個城市經濟環境指數，皆指代某個月份其處於自身經濟周期波動過程中的強弱程度。

下圖是一二線城市的經濟環境指數，去年9月份的。最新的今年3月數據，僅供係統的付費用戶使用。

去年9月，經濟環境指數為正值的隻有四城：海口、西寧、呼和浩特、北京。最弱的城市是福州、南昌、深圳。

值得關注是深圳，今年春節之後的樓市成交反彈，強於去年，這一點強於全國絕大部分城市。

但這次成交反彈能走多遠、走到什麽高度，取決於市場需求的能量大小，而經濟環境是重要影響因素。

不幸的是，今年3月的最新數據表明，深圳經濟環境指數相比去年9月，並沒有改善！

所以麽，還是不要過度樂觀為慎。

?長期看人口

人口流速，是衡量一個城市活力和樓市潛在需求的核心指標。

我們係統中包含有人口指數，50個城市，每個城市都有自己的人口指數。

過去多年，廣州一線城市的地位，越來越接近於被杭州取代，人口麵亦然。

這裏僅看下廣州與杭州的人口?增速（構建人口指數的原材料）。

廣州VS杭州，城市地位的殊死比拚！

從常住人口增速來看，2018年是個分水嶺：

之前，廣州人口增速力壓杭州；

從此之後，杭州翻身，廣州低眉。

而從樓市景氣度來看，2018年以來，杭州明顯高於廣州?！

2022年，疫情防控影響，廣州近幾十年來首次出現人口流出；

2023年，人口實現恢複性增長，但增速隻有0.50%，仍明顯低於杭州的1.2%！

再這麽持續下去，杭州真的要取代廣州，晉升一線了……