萬科鬱亮表態“堅決不躺平”：行業已不可能回到過去的高點

3月29日，在萬科2023年業績發布會上，以萬科董事會主席鬱亮為首的萬科管理層，一一回應了近期萬科在資本市場的係列傳聞以及萬科如何有效地“活下去”。

一直以來的“好學生”萬科也不可避免被卷入行業漩渦，2023年的年度業績報告凸顯了這家龍頭房企正在遭遇的壓力和挑戰。

2023年，萬科實現營業收入4,657.4億元，同比下降7.6%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤121.6億元，同比下降46.4%；每股基本盈利1.03元，同比下降47.3%；全麵攤薄的淨資產收益率為4.8%，較2022年下降4.5個百分點。

利潤承壓的同時，萬科資金存量、現金短債比等指標出現下行。

對於萬科未來是否有信心“活下去”的問題，鬱亮在業績會上表態，萬科管理團隊堅決不躺平，一定會跨過這個階段性關口。公司將加大盤活存量、不動產變動產等工作的力度，未來兩年削減付息債務1000億元以上，以保障公司安全。

行業前景依然廣闊

從2023年開始，鬱亮對房地產市場的判斷一直都是超跌。

去年8月的中期業績會上，鬱亮在回答《每日經濟新聞》記者關於房地產市場形勢的提問時就表示，整體市場目前處在膠著狀態，因為低迷已經持續了一段時間，市場情緒受到了一定影響，因此容易做出過度反應。對於現階段的市場，顯然超跌了。

今天（3月29日）的業績會上，鬱亮重申“市場短期顯然是超跌了”這一觀點，“目前支持政策已大量出台且力度超過以往，伴隨政策效果顯現，相信市場會逐漸恢複。盡管行業已經不可能回到過去的高點，但是行業前景依然廣闊”。

萬科聯席總裁、萬物雲董事長朱保全在回答每經記者提問時也表示，不動產開發業務量的下降是整體趨勢，但空間仍然有。

從政策對經營貸的支持、對REITs的發行支持來看，接下來不動產運營會進入一個特別重要的階段。隨著不動產進入運營階段，服務的基因就變成一個企業特別重要的比較因子，未來業主會選擇更好的服務單位。

萬科融資麵臨三大挑戰

萬科總裁祝九勝也回應了近期關於萬科評級下降、銀團貸款、銀行展期等傳聞。

他表示，公司短期碰到了一些挑戰和壓力，我們也在不斷複盤，迭代經驗。公司的能力和基本麵還是沒有發生根本性變化，相信隻要能力再生，不會有太大的問題。評級下降肯定是有影響的，但目前看來這影響是相對有限的。

祝九勝補充道，萬科長期合作的有26家銀行，這些銀行都很支持萬科，跟萬科一起共同發展，共同控製風險。這個時候像我們這種類型的企業怎麽有效活下去，怎麽保持現金流的平衡，銀行也給了很多建議。

“銀行家的關注就三點，去年錢流去哪裏了、支持的資產項目在哪裏、經營性現金流夠不夠。這三個問題回答得好，融資的渠道，銀行支持的態度是肯定的，力度是足夠的。”

祝九勝坦言，當下萬科的融資還處於正常狀態，客觀說有壓力，但這一關一定能闖過去。

目前萬科融資麵臨三方麵挑戰：

一是開發業務收支不平衡。開發業務的銷售不斷下降，但在高交付量下工程款支出仍然較高，這使得開發業務收支遭遇不平衡或者說剪刀差。

二是融資模式改變帶來的挑戰。從融資從總對總轉成項目製，過往90%都是信用融資，80%的融資是總部單一融資團隊就能完成，現在則要落實到每個項目上。轉到項目貸款後，按工程進度才能提款，導致總部現金流略顯不足或現金流儲備被消耗，對萬科來說存在適應性挑戰。

三是整個經營性業務的布局帶來的挑戰。目前萬科經營性業務的收益率不足以覆蓋整體上利率的爬坡狀態。

這使得萬科遇到了三個剪刀差，不過萬科也有應對策略。

祝九勝指出，對於銷售規模的下滑，可以用經營性業務的收益去平衡。融資方麵，銀行給予萬科1-3年的寬限期。金融機構總對總的這扇窗被關上的同時也開了兩扇窗：一是房地產融資協調機製，俗稱“項目白名單”；二是經營性業務貸款。

截至2024年3月末，萬科已在22個城市上報住建融資協調機製白名單項目42個，涉及新增融資169.5億元，後續將組織各個城市按照要求積極申報。經營性業務貸款方麵，今年前3個月，萬科新增大約100億元。

上市以來首次不分紅，鬱亮月薪1萬

此前市場一直討論深鐵集團以及相關國資企業對萬科都還未有實際支持，這也是導致資本市場對萬科信心降低的一個因素。

對此，萬科董秘朱旭在業績會上回應稱，在去年11月6日的金融機構交流溝通會上，深圳國資做出了非常積極的表態，對穩定市場信心起到了非常關鍵的作用。那次會議以後，也是在深圳國資的大力協調下采取了四大類措施。

一是幫助萬科處置流動性比較低的不動產和長期股權投資；二是以市場化方式來認購萬科旗下印力的消費基礎設施REIT；三是通過深圳國企和萬科之間的產業型協同，推動了多個項目的合作；四是國資也在積極協調金融資源來支持萬科。

“目前這些項目有的已經完成，有的已經支付誠意金，還有的正在逐步落地過程之中。這些項目如果全部落地完成，預計可以幫助萬科釋放流動性百億元規模以上。”

鬱亮指出，過去一段時間，萬科已在努力盤活存量，同時通過新融資渠道、資產交易等方法，將經營性不動產持續變為動產，補充現金流。今後，將以更強的危機感和更大的力度地推進上述工作。通過上述工作，萬科未來兩年將削減付息債務1000億元以上。

他同時提到，今年萬科打破了31年的慣例，做出不分紅的艱難決策，也是為這項非常重要的工作創造條件。

而根據萬科此前披露，3月28日起，董事會主席鬱亮、總裁祝九勝、監事會主席解凍自願領取月薪稅前1萬元。

鬱亮表示，過去一年，盡管房地產市場下行，萬科業務仍取得了一定進展，開發業務銷售跑贏大勢並維持行業頭部，完成28.9萬套交付且客戶滿意度高，投資能力、產品能力也得到了顯著提升。經營服務業務保持了穩定增長，經營性業務形成了一批優質資產，全年大宗交易完成了123億元。REITs也取得突破性進展，萬科可能成為唯一一家同時在三個領域發行REITs的公司。