炒房客“打新”白費心機，新房“破發”正改變樓市格局

在2020年到2021年，購房人之間最流行的問候語是：“打新成功了沒？”而現在，最新的流行語已經是：“你買的新房現在破發了沒？”

“打新”與“破發”，原本都是股市術語，意思分別是“參與購買新上市的股票”以及“跌破發行價”。近年來，這些股市裏的詞匯流行於樓市，是因為越來越多的投資者看到了樓市一、二手房房價倒掛背後的套利空間，攜大量資金進場。不過，隨著房地產“熊市”的到來，許多炒房人也終於相信“房價永遠漲”的神話會破滅。

易居研究院此前的一份調研報告顯示，在2023年以前，全國20個重點城市的市區範圍內，有15個城市存在不同程度的一、二手房房價倒掛現象，炒房客通過“打新”就能輕鬆獲利，其中上海、北京和蘇州的“打新”獲利最高，分別為309萬、280萬和251萬元/套，通俗理解就是在上海、北京和蘇州的市區認購新房，每套房可以輕鬆賺取數百萬，都夠在三四線城市買一套豪宅了。

但隨著2023年下半年以來房價的走低，一、二手房房價倒掛現象逐漸消失，根據國家統計局的數據，到2023年12月已經出現70個大中城市二手住宅價格環比全部下跌、無一城上漲或持平的罕見情況。

在這一大趨勢下，許多購房人發現自己前兩年“打新”買來的新房已經“破發”了——即跌破了開盤價。再加上幾年來的資金成本、貸款利息，那是穩穩地虧本了。

樓市“打新”換來浮虧數十萬

近期，杭州購房者蔣穎（化名）向記者反映，她2021年在杭州的遠郊區域“打新”了一個紅盤，中簽率低於6%，還觸發了“五年限售”條款。當時該樓盤的新房開盤價是每平方米兩萬元出頭，現在小區前幾批次的房子已經進入二手房市場了，掛牌價也不過就兩萬出頭，實際成交價甚至還要更低一些。

“雖然我的房子還在限售期，但是已經浮虧了幾十萬元，這還沒算上幾年來的房貸利息。”蔣穎表示。

從2016年到2021年，杭州樓市曾經曆過5年的大熱行情，“打新”是這期間最熱門的詞匯。由於政府對新房限價，造成了一、二手房價格具有倒掛差，因此便吸引更多人去搶購新房，這中間既有急著上車的剛需，也有大量投資客。當時很多杭州購房者認為，隻要打新到一套紅盤房子，紙麵財富就能增加幾百萬乃至幾千萬，簡直是“躺著賺錢”。

這種心態進一步催熱新房市場，“萬人搖”越來越多，中簽率動輒在5%以下，甚至在1%以下，這又讓很多急著買房的購房者流向了二手房市場，板塊內二手房又因為新房的難買程度而繼續抬價，新房因二手房房價上漲而更加火爆，兩者互相“抬轎子”，不斷加劇樓市泡沫。

現在，杭州多個板塊的泡沫逐漸破裂，“新房破發”現象也在蔓延開來，很多頭腦發熱跟風“打新”的購房者這才意識到自己虧損了。

去年年底，曾經中簽率低於2%的杭州紅盤“九龍倉華發·天薈”也出現“破發”情況，該小區一套156平方米的法拍房折合成交單價隻有5.9萬元/平方米，而該樓盤此前開盤單價為6.2萬元/平方米，也就是說業主辛辛苦苦“打新”一場，反而虧了約50萬元。

不僅僅是杭州，許多一二線城市都出現了“新房破發”現象。

近日南京城北板塊的燕熙台小區在貝殼找房成交了一套129平方米二手房，成交價僅為2.8萬元/平方米，而該小區2020年首開時，曾有8組客戶搶一套房的火爆場麵，開盤精裝房均價為3.25萬元/平方米，這樣算來，原業主至少虧了五六十萬元。

在北京市場，屬於中高端豪宅的中海甲叁號院剛收房不久，二手房市場上已經出現11.5萬元/平方米的掛牌價，而該樓盤當年新房開售時的價格是12.5萬元/平方米，相比之下，不算利息和稅費，掛牌價已經虧了每平方米一萬元。

“破發”將對新房市場帶來深刻影響

在股市中，由於公司首次發行股票一般采取折價發行的方式，存在一些利差，部分投資者便認為“打新”此類股票會有較高的投資收益。

近年來，為了平抑房價，不少樓市熱點城市的地方政府曾推出新房限價的舉措，導致新房與二手房之間開始出現價差，伴隨著越來越多的投資者入市，這種價差拉大，二手房比新房貴得多，若是能認購倒掛差較大的新房，購房者便能套取暴利。

一名樓市投資客告訴記者，他在2018年入手一線城市某熱門板塊項目，入手價格為8萬元/平方米，2021年脫手價格為18萬元/平方米。另一投資客則表示，他2019年入手某交通樞紐型商務區板塊住宅，價格為6萬元/平方米，2022年賣出的價格為8.5萬元/平方米，一套房賺了接近200萬元。

正因為暴利的存在，熱門城市新房市場出現一房難求、排隊搖號、萬人哄搶、打新“黃牛化”、“眾籌”打新、偽造資格獲取房票、代持炒房、假結婚和假離婚等亂象。

為了整治新房市場“打新”亂象，多個城市曾經出台專門的政策，包括積分製購房、新房五年限售等，以減少投機客哄搶房源。

不過，站在2024年再回頭看，當年許多板塊的“打新熱”其實是一場泡沫，隨著房價整體的下行，那些樓市“白馬板塊”往往跌得更狠。當“新房破發”現象出現，樓市“打新”熱潮也隨之消失。

中原地產資深分析師盧文曦對記者表示：“同板塊二手房比新房貴，這種價格機製本身就是畸形的、不正常的，現在市場變得正常了。”

盧文曦認為，當“新房破發”的情況增多，那些投機客就會從樓市離場，而腦袋一熱衝動入市的人也變少了，商品房的市場需求回歸理性，樓盤也不再那麽容易大賣了。

曾經不少倒掛差大的樓盤，根本無需把品質做好，也不用怎麽宣傳，開盤就能立刻賣完。“以後的新房銷售就不會這麽簡單順暢，未來的市場很考驗新樓盤的綜合素質。”盧文曦表示。

近期，有越來越多的購房者發現自己前兩年買的新房，如今已浮虧數十萬。對於持有這類房產的人群，盧文曦表示：“房地產本身是一個長周期行業，無論是漲是跌，這個過程都要三至五年才能看清趨勢，如果已有浮虧，隻能通過時間換空間。”

“新房破發”也加劇了潛在購房者的觀望心態，畢竟誰都怕自己買虧了。盧文曦建議，有承受能力的購房者現在可以考慮入市，反正現在是買方主導的市場，價格談判的主動權在購房者手裏；而那些認為目前看不清市場的購房者，可以再等等，待市場趨勢更明晰後再入市。