01 “歐神”發怒
“我們在宣講時，我都會說把路修完，但沒有承諾什麽時間修完，我們也不需要向地主交代什麽時間修完。請注意你的措辭！你不要改了我的話，然後說我沒做到，我是學理工科的，概念是非常清晰的，一個字都不能改。”
“你們不要篡改合同，給自己加戲好不好！我們是100%履行了義務，我們的信用是完美的。”
“如果一個人整日做白日夢，整日胡思亂想，我們控製不了的，但是你們的胡思亂想，不代表事實，一切按照白紙黑字的約定走。”
2022年6月，在西港雲朗土地項目的答疑線上直播專場，“炒房教父”歐成效在回答業主的問題時，扯著嗓子對著手機屏幕大喊。他流露出來的憤怒和不耐心，都是在業主對京柬置地以及他個人的質疑。
每一個問題似乎都極易惹火他，僅“請注意你的措辭”，在這場長達1小時13分鍾的直播專場裏，出現了至少五次。
過去20年裏，歐成效廣為流傳的故事是炒房，還創辦水庫論壇，並將自己水庫心法和房產投資邏輯著書，來影響中產階級。許多對資產焦慮的人，包括年輕的90後，看到歐成效的那套清晰的思維邏輯和冷冽的價值觀念，會有“毀三觀，樹新生”的痛快，從而將之奉為人生的財富導師。
歐成效的一呼百應，常常掀起房地產市場的轟動。但對歐成效而言，去海外炒地，還是頭回事。他和搭檔王牧笛等人於2018年、2019年陸續在柬埔寨成立13家公司，對內統稱“京柬置地”，作為西港雲朗土地的承包方，獲得400公頃土地的租賃使用權，然後按畝數分批轉讓給國內的水庫粉絲。
他塑造的概念是去西港買地相當於70年代外國人來華投資，未來升值空間超乎想象。他表示，隻需持有20畝雲朗地塊，便有望實現A9（資產達到9位數）。他甚至預測，到2030年西港人口將達到200萬，屆時雲朗地塊每畝的價格將至少達到1000萬。
不過，快步上車的水庫粉絲們發現，四年過去了，他們花費數百萬買的土地，不僅沒有完成承諾的修路工程，而且連土地證還沒拿下來。當初承諾的辦不了土地證退款的說辭，也口空無憑，毫無辦法。
直播裏歐成效的態度讓吳淞感到“冷漠”，她要求退地退款三年多了。在和王牧笛溝通中，對方也給出了“能退”的明確回應，但至今還有超過100萬的地款沒有退。2022年8月，吳淞的兒子在廣州的一場線下活動結束後，找到了歐成效，他上前質問：“為什麽一直不退錢？”沒想到一直被自己視為偶像的歐成效卻暴怒：“你們窮身上臭，滾”。
吳淞的兒子瞬間怔住了，很久後他才回過神來：原本正常的退款，為什麽變成人格侮辱。吳淞母子至今回想起來，仍然難以釋懷。
或許，焦頭爛額的不隻是吳淞母子，按照王牧笛的說法，三年的疫情，打亂了很多計劃。幾位大業主資金受影響，遲遲未付尾款，足有1.8億，這大大影響了土地平整速度。他和歐成效二人，都是抵押房子支付工程款。而按照設想，因為無法開展線下活動，他們後期賣地速度也跟不上了。
資金困境像多米諾骨牌一樣，似乎積重難返。2023年8月，吳淞和兒子來到王牧笛和歐成效為主要股東的功夫財經的北京辦公室，這辦公室曾一度承擔京柬置地和投資人簽署協議的職能，裏麵隻有一張桌子，和兩位工作人員。工作人員表示，兩位老板都不在，他們也不知道情況，無能為力。
母子倆在辦公室外一呆就是兩個多月，也沒有見到王牧笛和歐成效。直到11月的一天，他們再次去功夫財經辦公室，卻發現整個辦公室都被搬空了，僅有的辦公桌和工作人員都不見了。
幾乎讀過歐成效所有文集的李岩是堅定的追隨者。但到今年9月，要求辦理土地證半年仍毫無結果後，也撐不住了。他開始懷疑外界的傳聞是不是真的？為什麽四年前購買的土地至今連地圖都看不到？“我都不知道這塊地還存不存在？”
更讓他不可理解的是，按照雙方的合同約定，京柬置地要在合同簽署一個月內，向李岩交付土地證，他以京柬置地違約為由要求對方退地退款，得到的答複卻是退不了款。
質疑的浪潮很盛。不少業主覺得自己是被詐騙了，想追究刑事責任。罕見的一幕發生在去年12月17日的某場宣講會上，歐成效被昔日的信徒圍堵、潑水，現場仍擁護歐神的粉絲被誤傷。而坐在一旁的歐成效麵無表情，沒有任何閃躲。
02 “讓世界向往西港”
四年前，市場上彌漫著一股前所未有的狂熱。單親媽媽吳淞，在這個狂潮中，也做出了她人生中的一次重大決定。
2019年6月，吳淞踏上一列前往北京的火車，她要去位於朝陽區的中複大廈參加一場功夫財經組織的活動。一直是《財經郎眼》的忠實粉絲，她格外關注該節目主持人王牧笛的一舉一動。聽說他在推銷國外的土地，吳淞決定去活動現場看一看。
在熙熙攘攘的會場中，吳淞見到了兒子心中的偶像——歐成效。當他終於出現的那一刻，吳淞感到一股難以言喻的震撼。整個會場的氣氛瞬間達到了高潮，掌聲如潮水般洶湧而來，歡呼聲此起彼伏。
這位在粉絲心中如同神一樣的存在，很快開始了他的布道。“炒房子是A8的賽道，但土地是A9的賽道”、“土地是好東西、是真正的財富，但必須去海外、去柬埔寨”、“柬埔寨是剛剛睡醒的新虎”。
歐成效口中的土地，是位於柬埔寨第二大城市、唯一的經濟特區西港的雲朗公園，距離西港市中心大約18公裏，距離西港機場大約7公裏，這裏有山有水，風景如畫，而大片珍稀的天然紅樹林更是給這片土地增添了幾分神秘和壯麗，是有名的旅遊勝地。
但在歐成效的描述下，這塊土地仿佛變成了一個能夠讓人財富翻倍的神奇之地。
“目前西港湧入的中國人很多，居住及商業需求旺盛，土地的潛在升值空間很大”、“地價很快就能漲到100萬/畝”、“西港就是下一個深圳”，歐成效竭力鼓吹著土地的價值。
這些話在吳淞的耳邊回蕩，仿佛有著某種魔力，吳淞很快付了一萬定金去柬埔寨遊學的訂金，按照當時的約定，如果購買土地，這一萬塊錢，也可以折合成地款。
當她與兒子商議是否應該購買西港的土地時，本就喜歡看歐神文集的兒子，毫不猶豫地表示了支持。他堅信，歐成效不會騙人，推薦得肯定靠譜。沒去柬埔寨之前，吳淞就購買了3畝土地，每畝價格為39萬。
2019年7月，遊學活動如期舉行，歐成效指著一片土地，說要在這裏建博弈場、酒店和度假村等設施，到時候土地會持續增長。他繼續強調，“海外投資正當時”、“東南亞是最好的賽道”。甚至再發布的西港土地白皮書裏，寫到“讓世界向往西港”。
歐成效帶隊在西港推銷土地
更讓吳淞心動的是，每周的土地價格都在上漲。她舉例，在北京舉辦活動時推出的價格是40萬/畝，下一周到鄭州就會漲至40.5萬，再下一周會繼續漲到41萬元。
吳淞見過價格最高的一塊土地賣到了60萬元/畝。“一周漲5000，一個月就漲2萬。要是這一塊地是5畝，一個月你就能掙10萬塊錢了”。
歐成效更是宣稱早期買地的用戶已經在短短半年內實現了投資翻倍，輕鬆賺得了幾百萬的巨額利潤。這樣的話語對於吳淞這樣的投資者來說，無疑具有極大的誘惑力。
在巨大的財富效應放大下，人的欲望也被無限放大。吳淞決定賣掉自己的一套房子，將全部資金投入到西港土地的投資中。在2019年8月4日之前，她已經陸續購買了4塊地，共計18畝。“我身體越來越差，想給兒子留足夠的錢生活”，吳淞說道。
同樣被這種氛圍推著入局的還有李岩。2019年2月20日，他用5500元，加入了歐成效在知識星球開設的社群，他看到了一則發自2018年12月3日的公告，內容是出售西港的土地。
由於對西港項目的了解還不夠深入，李岩選擇了繼續觀察和了解。在接下來的半年裏，李岩參加了歐成效和王牧笛舉辦的兩場線下分享會，了解到更多關於西港項目的詳細信息。
讓李岩印象深刻的是，每次分享會結束後，現場都會出現粉絲哄搶、秒殺的場麵。這種熱烈的氛圍讓李岩感受到了西港項目的火爆程度，看著地價越來越高，李岩紅了眼，從209年8月起，前後購入約13畝地，單價從19萬到47.8萬不等，累計超300萬元。
然而，無論是吳淞還是李岩他們並沒有意識到，這個看似美好的夢想背後隱藏著巨大的風險和不確定性。當夢醒來的那一刻，他們才發現早已身陷一個巨大的風險旋渦之中。
03 土地性質爭議背後：尚屬法律空白
雖然西港新城的未來看似美妙，但通達路途上的艱難險阻有意或者無意中被疏忽了，這個難度甚至超出了歐成效他們的意料。
鳳凰網《風暴眼》查詢大量資料發現，在歐成效和王牧笛高調推銷土地的背後，相關土地盡管由柬埔寨相關政府給予政策支持，但是這片土地開發和使用上，卻沒有具體的法律條款可以依賴。
有關雲朗地塊的土地性質就曾在國內掀起巨大的爭議。以2020年《界麵》的報道為主，雲朗地塊被指為經濟特許用地。根據《柬埔寨王國土地法》，經濟特許主要是工業化和農業開發，根本不能按照宣傳的要做度假村等旅遊開發。
但這一爭議掀起的褶皺，很快被京柬置地的公開回應撫平。但公開回應也反映出他們了解的局限。
京柬置地的解釋是，西港雲朗地塊並非經濟特許用地，而是長期租賃用地，可以用於旅遊開發。根據土地法特許地隻有三類：1、社會特許地，允許受益人建造住宅或更低，以維持經濟發展；2、經濟特許地，允許受益人進行工業、農業開發；3、特類開發/開采特許，主要針對采礦、港口、機場、漁業等領域。
鳳凰網《風暴眼》查詢多份官方文件後發現，雖然西港雲朗地塊不屬於經濟特許地，但也並非純粹意義上的長期租賃地，而是屬於特許用地的一種，隻能專門用作旅遊開發特許。
鳳凰網《風暴眼》獲得國家雲朗公園土地的最早交易文件顯示，雲朗地塊原本屬於國家公共土地，為了推動開發，2008年轉為國家私有土地，然後由柬埔寨王國政府批準，轉讓給私有企業，用作度假旅遊開發。
柬埔寨政府從上世紀90年代以來，出於各種目的，向私有企業通過轉讓租賃的方式授予特許。這個特許，除了上麵京柬置地解釋的三類，還有一類，未在土地法中體現，屬於旅遊特許用地。
柬埔寨開放發展局（ODC）網站以及京師柬埔寨律師事務所中方代表劉金雅均證實了柬埔寨存在一種旅遊特許用地，目前尚無法律規定。
這樣的土地性質，決定其存在很多的限製條件和很大的解釋空間。
首先便是流轉受限，根據土地法以及國有土地流轉的《129號子法令》，特許土地要轉給他人，必須經主管機構同意，由主管機構和受讓人重新簽訂合同。
但實際上2020年7月，京柬置地的官方公開回應中卻稱，2019年9月3日，京柬置地與ESARD簽署了長期租賃協議，並且在環保部完成合同備案登記手續。這種說法與法律規定似乎相悖。
在與投資人簽署轉讓協議的過程中，也存在疏忽。
譬如，歐成效在2019年9月曬出的400公頃“土地租賃證”顯示，京柬公司要製定總體規劃和發展計劃，提交環境部審查。換而言之，業主後續要進行開發必須符合京柬公司提交給環境部的規劃。
而在轉讓土地時，京柬公司卻並未出示具體規劃，反而將風險轉給了業主。鳳凰網《風暴眼》拿到的多份土地轉讓協議顯示，要在目標土地進行設計規劃、建設、消防、環境保護與衛生、綠化等事宜前，投資人要先提交政府審批。如若和整體規劃向違背，建設申請能否獲批尚未可知。即便獲批，一旦土地被細分為數百個甚至上前個業主，獨立開發，會不會影響到政府期望的統一規劃？
許多小業主遲遲無法拿到土地租賃證。鳳凰網《風暴眼》在柬埔寨國家開放發展局官網搜索到的數十份有關雲朗土地的文件也顯示，拿到旅遊開發土地使用權的都是公司，未發現個人持有。
其次，土地還有被回收的風險。按照柬埔寨土地法第55條規定，土地特許在不符合法律要求的情況下，政府是可以決定撤銷的。
在2009年，柬埔寨農林漁業部設立了五個專項工作組，對全國16個省份的經濟特許用地進行了全麵而細致的評估審查。對於那些未能及時采取行動或開發進度緩慢的經濟特許地開發公司，王國政府采取了果斷措施，共撤銷了38家公司的開發合同。
到了2015年，柬埔寨農林漁業部（MAFF）的前負責人透露，已有71家持有經濟特許用地的公司，因違反政府合同和不遵守柬埔寨土地法，被撤銷了特許權或縮減了用地規模。
04 擊鼓傳花遊戲背後：消失的股東
為了推動本土經濟的發展，柬埔寨向外國投資者開放土地市場，允許他們通過特許和長期租賃的方式獲得土地使用權。然而，像雲朗地塊這樣涉及跨國財閥與個人投資者的土地交易並不常見。
一直奉行炒房致富的歐成效，最初可能是真心將土地推銷出去，然而隨著柬埔寨政策的變化，這場交易似乎已經演變成擊鼓傳花的遊戲。
在2008年被確定為經濟特區後，西港迎來了快速發展期。尤其2016年後，西港成為柬埔寨第四個開放線下賭博業的城市。有數據顯示，一度柬埔寨政府簽發的163張賭場牌照中，有91家都在西港，賭場在西港密密麻麻，這裏更是成了網絡賭博的天堂。
一位長期旅居在西港的知情人士向鳳凰網《風暴眼》透露，這些賭場當地投資闊綽，逐漸推高了土地價格和租金。
2017年初，西港市中心的地價，一平米大概50美元，到2018年已經漲到2000美元，漲了40倍，到2019年就漲到了5000美元。不少投資人，都瞄準了柬埔寨的土地和房產。
但2019年8月18日，柬埔寨首相洪森當日簽發政令，原則上停止批準和頒發國內外經營的各種網絡賭博營業執照。十二天後，洪森主持內閣全體會議時發布又要求，“柬埔寨境內的所有網絡賭博業務必須在2019年內完全查封”。
大量網投人員和博彩人員聞風而逃，傳說有20萬博彩大軍離開了柬埔寨，地產的泡沫也被戳破，當地大量樓盤爛尾。
根據西港省商協會聯合會的數據，2019年8月18日，禁賭令頒布後，西港核心區的土地價格下降17%-25%；商業租賃價格下降幅度更大，下降80%到85%。
值得玩味的是，這反而加速了歐成效的買地計劃。鳳凰網《風暴眼》發現，在禁賭令頒布前夕的2019年8月初，歐成效、王穎賢、王牧笛等人至少成立了四家公司，分別是SINOREAM LAND CO.，LTD、KOFUF LAND CO., LTD、SHUIKU LAND CO, LTD、YIJIANZHIDI CO，LTD 。盡管理論上最早賣地的說法是2018年年底，但是2019年9月3日，歐成效他們才真正簽署租賃協議。
微妙的時間節點上，歐成效他們倉促完成了買地計劃，並高價轉讓給了國內的投資人。從每畝地25萬，到疫情後期一度上漲到60萬。
鳳凰網《風暴眼》查閱柬埔寨商業部網站，京柬置地（PEK-CAMB LAND INVESTMENT CO., LTD.），成立於2018年12月12日，注冊地址在柬埔寨西港。股東包括Xue Charles BI-CHUEN（薛必群，流傳更廣的名字是薛蠻子）、歐成效、王牧笛、WANG TSUNG-LUNG（中文譯名王宗隆，正和台灣利鑫集團總經理重名）、王穎賢五人。
除了在負責具體事務的歐成效、王牧笛和王穎賢外，另外兩個人物更為關鍵。
據京柬置地的法人代表王穎賢透露，是有著“中國天使投資第一人”之稱的薛蠻子促成了歐成效和王牧笛前往西港拿地。薛蠻子在媒體的采訪中，也自稱在柬埔寨包括西港買了40平方公裏的土地，極力吹捧西港的投資價值。但幾個月後，微博上爆出投資人尋找薛蠻子的公告，暗指薛蠻子失聯。
一位不願具名的柬埔寨華人告訴鳳凰網《風暴眼》，薛蠻子根本沒有出資，隻是有人利用了他的名聲。在京柬置地的公開回應中，也提到薛蠻子隻是京柬置地持股比例很小的股東。
薛蠻子為什麽受人驅使，又為什麽自稱在柬埔寨西港居住一年，然後消失，外界尚不清楚。但是脫手這片土地的公司卻指向台灣人許銘釗在柬埔寨成立的利鑫集團和另一神秘公司Evergreen Success And Asia Resort Development Co, ltd（下稱“ESARD”）。
鳳凰網《風暴眼》了解，2008年，ESARD公司從柬埔寨政府獲得的雲朗公園2377公頃土地的租賃使用權，持有十年未做任何開發後，2018年2月，將其轉讓給利鑫集團。京柬置地再從利鑫集團受讓400公頃，後者實際上已經是第三手了。
關於ESARD公司，其所在地就有香港和柬埔寨兩種說法，鳳凰網《風暴眼》分別在香港查冊中心和柬埔寨商業部網站查詢，並未找到任何信息。但根據公開報道，ESARD和洪森的侄兒洪都勳爵有關。
鳳凰網《風暴眼》發現，利鑫集團背後仍然有洪都勳爵的影子。在柬埔寨商務部官網查冊發現，LIXIN DEVELOPMENT背後有兩個股東，分別是許銘釗與洪都勳爵。而在當地的媒體宣傳中，西港新城是利鑫集團聯手洪都鑫爵打造的。
拿到土地的利鑫集團，打出了開發西港新城的規劃，其創始人許銘釗信誓旦旦要把這裏建設成集旅遊觀光、休閑度假、生態體驗、商業金融和娛樂於一體具有國際影響力的柬埔寨新商業經濟城、“一帶一路”東南亞產業樞紐、全球生態文旅目的地。
但是，直到現在許多規劃並未落地。
原本被視為充滿財富的土地交易，似乎變成了一場擊鼓傳花的遊戲，每個人都希望在鼓聲停止前將花傳給下一個人，以避免成為最後的持有者而承擔損失。
吳淞在2019年買了18畝地，但隨後因為生病需要做手術，陸續賣掉了其中的13畝。但是2021年後，再想賣掉餘下的5畝地，已經非常困難了。
據她向鳳凰網《風暴眼》提供的群聊記錄顯示，2023年12月，有業主以15萬元每畝的價格在出售土地。“買的時候都是三四十萬元每畝，現在打5折也賣不出去”，她表示。
“僅在西港老城區就有上千棟爛尾樓，怎麽可能跑去距離市中心20多公裏的地方開發呢”？上述知情人士反問道。
05 A10富翁銀行卡隻有500元？
盡管海外炒地風波已起，疫情結束後的2023年，西港土地的投資生意仍然閃現在歐成效的直播間或者線下論壇，隻是推廣力度大不如前了。
更多的關於歐成效的說法流傳起來，譬如有人說歐成效已經缺錢了，有人說他的資產早已轉移。到底有多少錢，這似乎不是一個公開的秘密，但卻又是一筆糊塗賬。
在公開場合，他毫不避諱提及自己的財富。比如，他就曾對媒體直言自己的資產已經到了A10，希望在60之前實現A11。
2023年最後一個工作日，歐成效在直播中回應了“被打”傳聞，依然不忘炫富，“歐老師還是賺了很多錢的，買了很多house，所以招致很多人嫉妒，才有對我的各種謠言。”
似乎為了證明其名下有諸多物業，2023年11月他還發布過一則視頻，歐成效帶著粉絲轉他在澳門的四大物業，總價值超1.2億元。
視頻開始，歐成效從房間的一處走來，邊茫然地問道：這套房子是我的嗎？
周圍的人起哄道，歐神物業太多了，買了就沒來過，居然連自己的房產都不記得。
話音剛落，歐成效似乎瞬間想起所有細節，他表示當年花了56萬購入，該房子買了就秒租了出去，回報率高達18%。
視頻中還出現了三處別的房產，無一例外的是，歐成效對於這幾處物業均顯得既陌生又熟悉，邊說不記得具體成交額，又能記起買入的時間、租金和收獲漲幅，每套房子漲了至少3000萬元。
與旁人驚歎相反的是，他對這幾處“小房子”頗不在乎：“租金可能五六年沒調過了，”他說，“底商大，我還稍微花點心思盯一下，這房子對我來說就算小房子，交給中介管”。
鳳凰網《風暴眼》嚐試在澳門房屋登記處查詢歐成效的物業，不過由於其拍攝的地點信息過於模糊，沒有任何地標性或指示性信息，所以沒能查到。
此外，歐成效還自稱在北上廣深均擁有多套物業，價值早已過億，不過外界至今未能查證其真實性。
耐人尋味的是，他賺下的巨額財富，似乎看起來和他“無關”。
在多次要求退錢無果後，吳淞曾對王牧笛和歐成效等人發起訴訟，在財產保全階段，她怎麽沒想到，號稱身價10億的歐成效，其名下多張銀行卡的總金額竟然隻有500多元，而歐成效名下隻有一套房產，歐成效隻占有1%的份額，剩餘的99%竟然歸其前妻所有。
而外界的輿論和變動，似乎掀不起歐成效的絲毫波瀾，他依舊在努力圈更多的粉絲、賺更多的錢。
有傳聞稱2023年歐成效與某知名MCN機構達成了合作。他以“歐大談商業”、“歐大商業思維”、“歐大思維認知”等多個賬號分享自己的商業見解，內容多與地產有關，吸引了不少粉絲的關注。其中，歐大商業思維已經有24.2萬粉絲。
他不定期會出現在直播間，為粉絲們解疑答惑。1月6日和1月11日，歐成效分別在上海和深圳舉行了粉絲見麵會。他透露，見麵的門檻是購買他主講的區域分析私房課，售價為399元。
他的抖音櫥窗中，陳列著《守住你的錢》和《房產避坑課》等8件商品，這些都與他的主要業務領域——房地產市場密切相關，但銷量卻欠佳，一些課程的銷量隻有個位數，甚至為零。歐成效的號召力似乎在減弱。
時代變了，那個不斷自我造神的人，似乎還沒有察覺到這種變化，依然沉浸在自己編織的虛幻世界中，遲遲不願走出來。
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