日本房地產商狂買海外地產，上一次是在30年前

在失去了30年後，日本再次成為全球房地產市場的“大金主”。

紐約的摩天大樓，多倫多的數據中心，倫敦的辦公大樓，孟買的商業中心，它們都被打上了日本金主的烙印。

據彭博社報道，在全球房地產市場不景氣的2023年，來自日本的投資者卻逆勢而行，在海外購買物業的支出創下20年來最高水平。

MSCI實物資產的數據顯示，來自日本的資本為全球商業房地產交易貢獻了74億美元，是過去15年來年均水平的3倍多。

這一係列的投資讓人回想起20世紀80年代。彼時，處於泡沫經濟時期的日本大肆海外並購，甚至還一舉拿下紐約的洛克菲勒市中心。但泡沫破滅厚，日本又進入了經濟持續通縮的時代。

如今，是什麽讓日本投資者一往無前呢?

日本買爆海外

紐約曼哈頓，今年6月，日本森信托以6.8億美元價格，從地產公司SL Green手裏買下公園大道245號大樓49.9%的股權，這棟摩天大樓位於曼哈頓中央車站附近。

“我們的優勢是財務。”森信托社長伊達美和子說道，“即使是6.8億美元的投資，我們也可以在不召集投資者的情況下自籌資金並迅速執行。”

在澳大利亞，三菱地所牽頭的一隻基金以5.13億美元購買了悉尼的一座商業大樓。

印度孟買，日本住友不動產將從當地財團手中買下8萬平方米的紡織工廠舊址，計劃建成涵蓋辦公樓、酒店、商業設施的綜合型大樓。

這是印度曆史上，外資單獨開發的最大房地產項目。整個項目耗資50000億日元，預計在2030年完工。住友不動產看好印度的發展前景，期望其經濟增長為房地產開發提供需求。

在印度布局的日本企業還包括：三菱地所，參與投資印度第四大城市金奈的辦公樓，計劃2024年建成；三井不動產，將在班加羅爾建設辦公樓，現在正在推進二期計劃。

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據彭博社報道，今年以來，日本的投資方大量把錢花在海外的房地產，尤其是美國、澳大利亞和印度。

在其他地方，日本投資方也同樣活躍。

日本電信運營商KDDI Corp.斥資合9.96億美元收購了加拿大多倫多市中心的一個數據中心建築群，這也是今年全球商業地產市場上最大手筆的交易之一。三井不動產斥資3.98億美元收購了倫敦聖保羅大教堂附近的一棟辦公樓。

2018年才開始投資全球房地產市場的日本政府養老投資基金(GPIF)等養老基金，也在今年增加了投資總額。

“作為公司戰略的一部分，三井不動產一直在穩步進行海外投資。公司考慮到了經濟和地緣政治風險，但不會受到短期外匯走勢的影響。”三井不動產表示。

國內市場萎靡

雖然今年日元疲軟，兌美元匯率已接近數十年來的最低點，海外收購成本十分高昂，但日本房地產商依然前赴後繼。

英國《金融時報》認為，這是因為這些地產商麵臨日本國內人口減少和住房過剩的局麵。

根據日本總務省今年4月公布計數據，截至2022年10月1日，不計在日本居住的外國人，日本人口總數為1.22031億，較上年減少75萬，創1950年以來最大跌幅。

房屋空置的情況也不容小覷。總務省發布的土地住宅統計報告顯示，日本全國各縣2023年的空置房數量多達1000多萬套。

但這還不是終點。日本國立社會保障和人口研究所預測，日本空置房屋數量將在20年內激增至2000萬套。

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更少的人口和更多的空屋，未來在日本本土投資房地產回報率隻會更低。房地產商隻能將目標放眼於海外，期望多元化的投資能夠帶來更大的收益。

據《金融時報》透露，日本的三大房地產商——大和房屋、積水房屋和住友林業都在尋求並購美國房地產公司，以進一步開發美國市場。這些房地產商表示，美國國內的住房需求強勁，如果找到一個條件好且理念相同的夥伴，會考慮收購。

但有業內人士提醒認為，日本投資者千萬不要忘記曾經的教訓。《日經亞洲》也表示，美國商業地產可能是一顆不定時炸彈，有相當大的下跌空間。

時間回到上個世紀，日本房地產商也一度買爆全世界。

日本企業在美國洛杉磯、紐約、夏威夷等中心城市大量進行房地產投資，日本人掌握了洛杉磯鬧市區將近一半的房地產，促使當地的房地產價格大幅飆升。到80年代末，全美國10%的不動產已成為日本人的囊中之物，甚至有了“美國正在變成日本的第四十一個縣”的戲稱。

1989年10月，就在日本泡沫經濟達到頂點的這一年，三菱地所斥資14億美元收購美國國家曆史地標建築洛克菲勒中心，成為日本當年海外投資的經典案例。

然而，泡沫破滅後，一地雞毛。

三菱地所買下洛克菲勒中心之後，高租金預期落空，項目持續虧損到1996年，後因無法償還貸款，不得已又將洛克菲勒中心以3.08億美元的價格（含8億美元債務）賣出。整筆交易中，三菱地所損失超10億美元，是日本房地產史上的一次大潰敗。

摩根士丹利資本國際亞太區研究主管本傑明表示，20世紀80年後的很長一段時間，日本投資者對這些海外地產都保持謹慎，“然而今年，這似乎是他們多年來第一次違背這一原則。”

經曆了上世紀80年代泡沫的日本投資者，如今能在海外的寫字樓裏找回昔日的榮光嗎？