北京章哥,房地產從業20年,通曉業內門道,我不做所謂的“專家”,隻用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。
朝青新盤禦翠園,李嘉誠捂地20年終於低價清盤了。
10萬一平,一套房小2000萬,網友買完了問我值不值?我覺得挺值的,畢竟周邊的二手房都差不多這價格了,而這是新盤啊,相當於倒掛了。
當然,如果這是純新的樓盤就說不好值不值了,沒有溢價的樓盤就說明開發商如果保質開發的話就沒利潤,想要不賠錢就得降低質量,那值不值的誰知道啊。
但李嘉誠這禦翠園不同,23年前拿的土地了,當年才不到2000塊錢一平米,囤到今天不管怎麽交稅都是暴利,隻要開發商不是太沒良心就會保證品質。而且有前兩期的小區做比較呢,不管怎樣也不至於太差。
前幾年這三期開發的時候就有網友問過我,問李嘉誠為什麽囤地這麽多年?我哪兒知道啊,隻能說人家既有錢又有預見,而且還能有手段,否則誰能一捂地就是20年?
當年2001年李超人拿地的時候我不認為是想捂地的,那會兒這塊地的條件並不算好,甚至說就沒什麽開發價值,是別人都不要的。
聽聽當年的項目名字就知道了,姚家園小區,說明什麽?說明是回遷房和保障房為主的唄,沒多少商業開發麵積,不賺錢。而且最主要的是價格太貴,平均1700塊錢一平,超出當年周邊價至少10%以上,把應有的利潤給吃了。
那會兒的土地真不值錢,南邊兒的炫特區算是高價了才1500,珠江羅馬嘉園甚至才1300。當時這地方連正經的板塊名字都沒有,一說就是青年路。所以當時的經適房才定價3800,是今天剛需們無法想象的便宜。
所以當年李嘉誠拿下姚家園這塊地是肯定有交換條件的,否則不會出這麽高的價格。這種事兒在當時不新鮮,畢竟那會兒還沒有“831大限”,土地價格和各種條件都是可以商量著來的。
這塊地後來肯定是修改了規劃,否則也不會拖這麽多年,但這就不能多聊了,一切都已經過去了。項目一期是逸翠園,均價9000左右吧,在2006年那個暴漲的年頭兒屬於正常價格,跟南邊的天鵝灣差不多。
但也不知是怎麽搞的,一期的質量出了不少問題,開始還沒解決好,鬧了個滿城風雨,據說連李嘉誠都差點兒親自來解決。但這都是傳說吧,以李嘉誠的身份和身家,犯不上為了這麽個普宅項目來丟麵子。
後來逸翠園成了北京市第一個交房後又全部收回整改的項目,解決的不錯,也就奠定了保值的基礎,到今天至少不落後大盤走勢。
之後的二期是禦翠尚府,拖了六年才上市。這周期也不算太長吧,說是因為辦手續也說的過去。畢竟這是曆史遺留土地,辦的慢點兒可以理解。但這三期就真的沒法說了,什麽手續能一辦20年啊?趕上回遷房了。
前幾年還傳出消息說李嘉誠要把這三期土地給直接賣掉,自己不開發了。但後來沒賣成,估計不是沒人買,而是管理部門不能讓他們這麽幹。畢竟當年的價格是1700一平拿的,而現在賣10萬都肯定有人買,那老百姓要是知道了能不罵街嗎?所以這塊地必須李嘉誠自己開發,寧可讓他在房子上多賺,也堅決不能炒地皮。
估計很多人看到這兒都會有疑問:土地不是有開發年限嗎,為什麽李嘉誠能捂地20年,是不是有什麽黑幕?
有什麽黑幕不知道,但我敢說在法規上肯定沒毛病,就算有問題也肯定都解決了。可以說是資本的力量,但這也是資本家的能耐,否則憑什麽當開發商啊!