北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，隻用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。
朝青新盤禦翠園，李嘉誠捂地20年終於低價清盤了。
10萬一平，一套房小2000萬，網友買完了問我值不值？我覺得挺值的，畢竟周邊的二手房都差不多這價格了，而這是新盤啊，相當於倒掛了。
當然，如果這是純新的樓盤就說不好值不值了，沒有溢價的樓盤就說明開發商如果保質開發的話就沒利潤，想要不賠錢就得降低質量，那值不值的誰知道啊。
但李嘉誠這禦翠園不同，23年前拿的土地了，當年才不到2000塊錢一平米，囤到今天不管怎麽交稅都是暴利，隻要開發商不是太沒良心就會保證品質。而且有前兩期的小區做比較呢，不管怎樣也不至於太差。
前幾年這三期開發的時候就有網友問過我，問李嘉誠為什麽囤地這麽多年？我哪兒知道啊，隻能說人家既有錢又有預見，而且還能有手段，否則誰能一捂地就是20年？
當年2001年李超人拿地的時候我不認為是想捂地的，那會兒這塊地的條件並不算好，甚至說就沒什麽開發價值，是別人都不要的。
聽聽當年的項目名字就知道了，姚家園小區，說明什麽？說明是回遷房和保障房為主的唄，沒多少商業開發麵積，不賺錢。而且最主要的是價格太貴，平均1700塊錢一平，超出當年周邊價至少10%以上，把應有的利潤給吃了。
那會兒的土地真不值錢，南邊兒的炫特區算是高價了才1500，珠江羅馬嘉園甚至才1300。當時這地方連正經的板塊名字都沒有，一說就是青年路。所以當時的經適房才定價3800，是今天剛需們無法想象的便宜。
所以當年李嘉誠拿下姚家園這塊地是肯定有交換條件的，否則不會出這麽高的價格。這種事兒在當時不新鮮，畢竟那會兒還沒有“831大限”，土地價格和各種條件都是可以商量著來的。
這塊地後來肯定是修改了規劃，否則也不會拖這麽多年，但這就不能多聊了，一切都已經過去了。項目一期是逸翠園，均價9000左右吧，在2006年那個暴漲的年頭兒屬於正常價格，跟南邊的天鵝灣差不多。
但也不知是怎麽搞的，一期的質量出了不少問題，開始還沒解決好，鬧了個滿城風雨，據說連李嘉誠都差點兒親自來解決。但這都是傳說吧，以李嘉誠的身份和身家，犯不上為了這麽個普宅項目來丟麵子。
後來逸翠園成了北京市第一個交房後又全部收回整改的項目，解決的不錯，也就奠定了保值的基礎，到今天至少不落後大盤走勢。
之後的二期是禦翠尚府，拖了六年才上市。這周期也不算太長吧，說是因為辦手續也說的過去。畢竟這是曆史遺留土地，辦的慢點兒可以理解。但這三期就真的沒法說了，什麽手續能一辦20年啊？趕上回遷房了。
前幾年還傳出消息說李嘉誠要把這三期土地給直接賣掉，自己不開發了。但後來沒賣成，估計不是沒人買，而是管理部門不能讓他們這麽幹。畢竟當年的價格是1700一平拿的，而現在賣10萬都肯定有人買，那老百姓要是知道了能不罵街嗎？所以這塊地必須李嘉誠自己開發，寧可讓他在房子上多賺，也堅決不能炒地皮。
估計很多人看到這兒都會有疑問：土地不是有開發年限嗎，為什麽李嘉誠能捂地20年，是不是有什麽黑幕？
有什麽黑幕不知道，但我敢說在法規上肯定沒毛病，就算有問題也肯定都解決了。可以說是資本的力量，但這也是資本家的能耐，否則憑什麽當開發商啊！
