熱點城市廈門，全麵取消限購。
“島內某樓盤有銷售告訴我，15日之後，部分戶型的優惠力度有所上升，以一套900萬的房子為例，優惠了30萬。”一位廈門島內的房產中介袁子健（化名）告訴時代財經。
袁子健表示，上述樓盤為廈門島內思明區的中高端樓盤，學區房，主力戶型130平米左右，總價在1000萬左右。此外，在到訪量上，該樓盤也有所提升，“從售樓部給出的到訪數據來看，本周周中比上周周中的到訪量提高了約15%，但成交量提升不大。”
11月15日，廈門市住房保障和房屋管理局發布《關於進一步優化房地產市場相關政策的通知》（下稱《通知》），從解除限購、調整住房信貸，家庭住房套數等多方麵對廈門當前的房地產政策進行了優化。
《通知》指出，在思明區、湖裏區購買商品住房，不再審核購房人資格（商品住房項目土地出讓合同中另有約定的除外）。此外，在廈門市轄區範圍內，多子女家庭（二孩及以上）購買的第二套住房認定為首套，購買的第三套住房認定為二套。
這意味著廈門全域取消限購。易居研究院研究總監嚴躍進對時代財經指出，過去，各地限購政策有所保留，但現在進入到全麵放鬆的新階段，“不僅郊區放鬆限購，市區也要放鬆限購。”
“廈門是一個縮影，意味著其他熱點城市也很快會跟進。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也指出。
對於該政策的預期效果，李宇嘉表示，從政策效果來看，一定會有部分人群，特別是看好特區內長期價值的人群進入市場，島內一些優質的物業會出現交易量的增長，“但這個增長對全市房地產體量的保持，並不能帶來很明顯的提振。”
“會有一些促進作用，但短期內不會有特別大的反響。”袁子健也如此說道。
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“對改善型購房者更有吸引力”
“全麵放鬆是非常重要的信號，也體現了政策放鬆再放鬆的導向。”嚴躍進認為，對於一些城市依然守住限購的做法，建議根據市場新形勢，主動放鬆主動調整。至於擔心市場炒作，嚴躍進指出，“按照目前的供求關係，其實不是市場的主要矛盾。”
此次政策調整，對於購房者來說有多大程度的利好？
對於此次島內全麵放開限購，房產中介袁子健認為對於有購房需求的外地購房者影響不大，“在放開限購之前，對於真的有購房意願的外地客戶，其實也能通過特殊渠道幫忙解決購房資格問題，因此此次放開限購對這部分客戶來說沒有太大區別。”
袁子健告訴時代財經，此次政策調整，或許對有改善型需求的廈門本地人來說更有吸引力，“無論是9月的認房不認貸，還是此次對多子女家庭購買的第二套住房認定為首套，都更利好有改善性換房需求的置換群體。”
諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪也告訴時代財經，本次新政的亮點之二在於優化家庭住房套數認定標準，多孩家庭購買第二套住房認定為首套，“這意味著多孩家庭購房門檻大大降低，首套房相對二套更能享受到較低的首付比等，此舉或將有效促進多子女家庭改善住房需求的釋放。”
不過，袁子健表示，對於這類客戶來說，主要痛點還是在於資金問題，“比如已有的住房不好出手。因此，這類客戶也隻是有意向了解，真正成交還需要等他們已有的住房成功出售，手上資金足夠。”
據中指研究院，2023年以來，全國各地出台優化限購相關政策超50條。其中9月南京、合肥、濟南、青島等12個二線城市全麵取消限購政策，廣州、天津、西安、廈門、蘇州、長沙、成都等城市優化限購政策；10月，杭州、上海部分區域優化限購；11月，昆明取消省外限購。各地需求端政策持續優化。
10月份廈門樓市再降溫
事實上，9月18日，廈門剛剛發布房地產調控新政，島外集美區、海滄區、同安區、翔安區正式取消限購和限售。
不到兩個月，為何放鬆限購政策再次加碼？
李宇嘉指出，這次全域退出限購，並且對限貸政策進行了明顯的調整，其觸發因素主要是10月份市場下行超出了預期，島外退出限購和認房不認貸的效果並不明顯。”
李宇嘉指出，廈門島內島外的房價和供應量差距非常大，商品房的品質和居住環境以及公共服務差別也大，“島內商品房市場為全體福建人、閩南人，甚至全球閩南人所青睞。麵對島內供給彈性非常小，供應量有限，早已進入存量時代的現狀，廈門依然退出了島內限購，說明當前廈門的房地產市場確實比較疲弱。”
廈門島外海滄區一位中介郭勇（化名）也告訴時代財經，9月島外放開限購後，谘詢量有一些上漲，但從成交量上看，反響不大，“大家都還是在觀望，買漲不買跌。”
克而瑞數據顯示，今年三季度，廈門商品住宅供應29.8萬㎡，環比下降53.7%，同比下降49.5%；成交25.65萬㎡，環比下降61.9%，同比下降34.18%。“冰點已至”，克而瑞廈門機構指出，自三季度以來，廈門島內進入空窗期，在失去動力支撐疊加島外剛需乏力的影響下，連續三個月下滑，其中8-9月單月成交量均不足10萬㎡。
從十月數據來看，克而瑞數據顯示，今年10月廈門新建商品住宅成交麵積僅15萬平方米，環比增幅96%，同比下降4%；累計來看，今年1-10月，廈門新建商品住宅成交麵積162萬平方米，同比增長19%。
去化方麵，廈門今年10月新房去化率僅28%，較9月34%的去化率下降6個百分點。庫存方麵，截至今年10月，廈門庫存規模為295萬平方米，去化周期28.7個月。
袁子健告訴時代財經，一直以來，主導廈門房價的主要是島內的學區房，“在2022年以前，大家購房的需求和意願都比較高，市場價格也在往上走，當時主要的客戶大部分來自廈門周邊，比如泉州、莆田等地，他們希望能給孩子更好的教育資源，資金也比較寬裕，因此島內1000萬左右的住房市場也比較活躍。”
不過，袁子健發現，從去年年底開始，購房者都逐漸處於觀望狀態，“觀望時間其實已經接近一年了，從去年年底到今年以來，房貸利率幾次降低，其他政策也在陸續鬆綁，很多購房者等待觀望的心態也愈發濃厚，認為‘越等越賺’。”
市場觀望情緒濃厚，從房價下跌也可窺見。據國家統計局11月16日最新發布的數據顯示，10月份70個大中城市中，廈門新房價格環比下降了0.2%，1-10月平均同比下降2.5%。
袁子健透露，比較明顯的是，從去年12月開始，廈門一些樓盤出現了需要群演衝人氣的現象，“可能會讓經紀人或者銷售穿便服到樓盤充當‘客戶’，對外宣傳的成交數據也會出現一些水分和包裝。在2020年至2021年期間是沒有這樣的情況的。”
即使是此前最火爆的學區房，目前的需求空間也在降低，“由於前兩年樓市火熱，孩子需要在近年入學、有學區房需求的購房者幾乎都會提前將房產置辦好，很少有家長會等到孩子臨近入學才著急‘上車’，而過兩年的才入學的下一批孩子家長，則會繼續觀望入手時機。”袁子健指出。
“成為小區最便宜的一套房才能賣掉”
新樓盤的活躍程度和二手房的活躍程度也息息相關。
袁子健解釋道，“如果二手房市場流動起來，新房也會更好賣，2021年的市場活躍就是這樣的情況，很多顧客在孩子上完學後把學區房快速出手，再去置換環境更好的新樓盤。”
然而，從二手房市場來看，廈門樓市成交量持續低迷。
廈門市住房保障和房屋管理局數據顯示，2023上半年廈門二手房市場行情較為低迷，總成交量12000套，不到2021年上半年成交量的一半，排近5年倒數第二位。具體來看，自3月份二手住宅成交量到達3024套後就開始持續下跌，4月至6月，成交量環比分別下降14.39%、32.75%、6.15%。
10月份70城數據顯示，廈門二手房價格環比降幅更為顯著，下跌了0.9%，1-10月平均同比下降3.8%。至此，廈門二手房價同比已經連續16個月出現下跌，環比連續8個月下跌。
此外，時代財經注意到，從廈門思明區部分小區的曆史成交記錄來看，今年對比去年的成交價明顯降低。
以福達裏小區為例，該被業內視為“第一梯隊”學區房。去年11月，有位於2樓的35.23平米的小戶型，以275萬成交，但同樣的戶型、麵積、位於16樓的房子，在今年9月底以228.6萬成交，總價低了46.4萬，單價降低13171元/平米。
同小區同戶型今年、去年成交價對比
“今年的二手房市場，如果你的房子在小區裏不是最低價的，幾乎沒有人會去看房。以前大家買房會把戶型、麵積、樓層等喜好因素看得更重要，但到了今年大家都講究效率優先，‘能撿到漏的才考慮買’。”袁子健告訴時代財經。
海滄區中介郭勇也同樣表示，“如果要快速賣掉，房子要在整個小區裏很有優勢，甚至要成為小區裏最便宜的房子。比如，上月初某小區有一套40平的房子，就以一口價120萬成交，而行情價其實在150萬左右。”郭勇表示。
對於全麵取消限購政策的作用，克而瑞廈門機構指出，從存量市場來看，島內能起到聚集升溫效果的樓盤有限，難觸發“鍋底效應”，島內取消限購，即宣告廈門全市限購鬆綁，市場走向難以預料，島外市場或更艱難。
“預計未來二線城市有望繼續優化過去市場過熱階段出台的樓市政策，進一步放鬆限購政策，不排除將有更多城市全麵取消限購。”中指研究院市場研究總監陳文靜指出，一線城市限購政策調整力度取決於市場恢複程度，參照廣州近郊取消限購，北上深未來也有望按照因區施策、因需施策進行限購政策優化，如取消郊區限購、降低社保年限要求、增加特定人群購房套數、優化離婚購房以及特定需求購房限製等。
