這裏的套路十八彎，這裏的地雷九連環。
1
違約
地產界又傳來了“雷聲”。
幾天前，禹洲集團（01628.HK）發布公告稱，2023年到期的6.5億美元6%優先票據發生違約。
按照票據條款，禹洲集團本期票據所有未償本金連同所有應計利息於2023年10月25日到期日應付。
這不是禹洲集團第一次違約。時間回到2022年3月，禹洲集團未能支付2023年到期的8.5%優先票據利息2125萬美元，首次發生違約事件。
在那之後，禹洲集團多次爆發美元債務違約和流動性危機。為了緩解債務壓力，禹洲集團還曾數次甩賣資產，包括香港物業和禹洲物業服務有限公司的全部股權。
2023年8月，在首次公開違約一年多之後，禹洲集團披露了有關債務重組及業務發展的更新資料，這家房企的債務壓力展露在大眾麵前。與此同時，自2021下半年以來，穆迪、惠譽等國際評級機構相繼下調禹洲集團評級，其信用資質持續惡化。
這一點，資本市場的反應更加直觀。截至2023年10月31日收盤，禹洲集團的股價為0.142港元/股，總市值僅剩9.29億港元。這個股價，相比於此前的高點已經跌去——
97%。
這種跌法，已經不能用腰斬、膝蓋斬、腳踝斬來形容，這是跌到隻剩一層腳底板了。
再往深處看，這和禹洲集團的業績有關。
財報顯示，2023上半年，禹洲集團合約銷售金額116.75億元，同比下降44.27%；收入124.8億元，同比增長0.75%；母公司擁有人應占虧損63.63億元，上年同期為盈利5909萬元。這利潤跌幅，屬實有點誇張。
更早的時候，2022年，禹洲集團的歸母淨利潤為-120多億，同比下滑1490%。
如此業績“大變臉”，著實令人驚訝。
2
缺錢
頻繁違約背後，是禹洲集團日益緊逼的債務。
截至2023上半年，禹洲集團總資產為1249.18億元，總負債1109.86億元，淨資產139.32億元，資產負債率88.85%。
從債務結構看，禹洲集團流動負債有1040.48億元，占總負債比為94%，主要為短期借貸，其一年內到期的短期債務有511億元。
但根據“小債看市”的梳理，同期禹洲集團賬上貨幣資金僅有48.65億元，現金短債比低至0.095。這意味著，禹洲集團存在較大短期償債壓力，流動性異常緊張。
根據此前公布的重組方案，禹洲集團將現有票據持有人的票據轉換為新美元票據，以及禹洲集團新發行的普通股，債權人可以根據偏好，三選一。
就算是這番操作下，禹洲集團的資金缺口也至少還有22億美元，折合人民幣約154億元。
快速找到錢還債，是禹洲集團的當務之急。
眼看著房子賣不動，錢也不好借，禹洲集團還把目光投向了內部的“降本增效”。
2022年1月，鳳凰網房產杭州站就曾報道過，多位禹洲杭州公司員工稱自己遭遇了單方麵“停薪留職”，既往的績效提成未拿到，也未收到處理意見的書麵通知。在彼時的禹洲員工看來，這就是一場粗暴又不負責任的“變相勸退”。
2023年初，有媒體根據房企公布的年報統計了各家的裁員情況。被納入統計的34家房企，2022年員工減少近13萬人。平均算下來，每天有350個地產人離開這個行業。
他們中，有些是上有老下有小的地產老兵；有些是剛入行，對地產滿懷熱情的年輕人；有些甚至是名牌大學剛畢業的校招生。無論何種工齡和狀態，他們都被時代的大潮淹沒了。
從比例來看，正榮和融信裁員50%，時代中國裁員55%，中梁裁員57%，最猛的則是禹洲——
減員近73%。
▲圖源：焦點財經
說實話，這幾年裁員的企業見得多了，但像這樣大比例的還真是第一次見。
這也側麵佐證了禹洲集團缺錢的事實。
3
狂飆之後
禹洲的起點可以追溯到1994年。
那一年，福建人林龍安從廈門財政係統離職，創立禹洲地產，隨後在廈門開發第一個樓盤禹洲新村，賺得第一桶金。
2016年，禹洲將總部遷到上海，隨之開始發力。2020年，憑借1049.67億元的總合約銷售額，禹洲成功邁入千億門檻，並在2021年以1050.21億元的合約銷售額繼續穩坐千億梯隊。
禹洲的發展有著典型的閩係風格。自2009年上市以來，禹洲的複合增長率一直保持在30%以上，但2016—2018年，這一數字升到了55%。
從百億到千億，禹洲僅用了5年時間。這背後，禹洲發了狠。
一是瘋狂拿地。2017年至2020年，禹洲的可供銷售銷售的土儲建築麵積由1184萬平方米增加至2310萬平方米，四年翻了近一倍。
僅2017年，禹洲就在廈門、福州、上海、合肥等一二線城市及其周邊衛星城收獲23幅地塊，新增建麵379萬平方米，拿地規模高於2015和2016年總和。其中不乏溢價率高達180%、380%的地塊。
二是瘋狂加杠杆。同一時期，禹洲的債務規模也水漲船高，負債總額由624.62億元增加至1438.95億元，有息負債規模由275.68億元增長到了639億元。
瘋狂拿地、瘋狂加杠杆的背後，藏著林龍安大幹一場的野心。但他沒有料到，狂飆的禹洲迎麵碰上了“黑鐵時代”。
2022年，禹洲集團全年錄得累計銷售金額356.08億元，同比下滑66%，早已跌落在千億之外。
此外，根據氫財經的梳理，2017年至2021年，禹洲集團毛利率分別為35.4%、30.72%、26.21%、4.61%及15%，而2022年更是降到了其上市以來的最低點——
2.71%。
猛擴張、高溢價、高杠杆……狂飆時埋下的雷，如今正在慢慢炸響。
與此同時，禹洲在財務上麵臨的質疑，也越來越多。萬房研究就曾在文章中直言——
擠幹合營水分後，禹洲究竟有多少現金利潤，可能是人類十大未解之謎。
2020年，證券市場周刊也曾發文質疑，禹洲的合營企業中不僅包括信托等金融機構，也包括一些自然人持有的公司。詭異的是，合作對象背後似乎又有禹洲地產的影子——
莫非禹洲地產“左右手”合作了大量合營公司？
財報可以粉飾，但欠下的巨債，遲早要還。禹洲是否會成為下一個恒大，我不知道。我隻知道，莎翁早已說過——
那些殘暴的歡愉，終將以殘暴結局。
