圖片來源@視覺中國
文 | 酒店觀察網
8月以來，房地產政策陸續鬆綁，先是取消認房不認貸，然後更進一步，不少城市開始取消限購，甚至廣州也部分取消了限購。
這就為一線城市取消限購打開了想象空間。
普通老百姓可能更關心房價的走勢，買家關心的是買房還觀望，賣家關心的是趕緊拋售還是待價而沽。
作為旅遊和酒店行業的我們，更關注房地產政策的變化對行業帶來哪些變化，深度思考就會發現，兩者的關係非常緊密。分析兩者關係之前，我們應該深入了解一下中國房地產政策對於整個社會和經濟格局的影響。
一場效率和區域平衡的對抗
過去20年，鄉村、小鎮和縣城人口往三四線城市流動；三四線城市人口往二線城市流動；二線城市人口會往新一線和一線城市流動。
假設以前所有城市沒有房地產限製政策且不對戶籍做出任何管控，任由人口自由流動。
結局會是啥？
結局一定是向上流動的人口趨勢會加劇。大城市的人口遠不止現在這點，小地方的人口會被抽幹。在整個版圖上就能看到北方往南方流動，西方往東方流動。
在經濟和社會層麵，我們能看到的是：
東部和南部經濟遠遠高於北部和中西部；
北部和中西部的人口老齡化會更加嚴重；
北部和西部的產業會更加空心化；
地方債務的結構會改變。
前麵三點都容易理解，關於第四點，很多人理解不了，稍微解釋一下。
在自然條件下，人口會從北部和中西部向東部和南部聚集，出於種種原因（比如政治、意識形態、共同富裕等），我們國家不願意這樣的事發生，所以就積極的對抗自然趨勢。
采用的手段有兩個：
第一，行政手段（戶籍限製、房地產限製）
第二，經濟手段（地方債務）
本質上來說，中西部和北部想要留住人才，就得在當地興辦產業，創造就業，於是就會向東部和南部借錢。
在自然條件下，這些錢是不會流向欠發達地區的，發達地區為了接受更多的人口，會用這些錢修建更多的基礎設施。發達地區越來越發達，不發達地區越來越窮。
因此，從某種意義上來講，這是東部和南部在進行自我閹割，讓自己變得不那麽宜居，不那麽有效率。如果這種閹割能換來北部和中西部的崛起，自然是皆大歡喜。
然而，我們現在看到的是，除了少數地區成功了（比如成渝地區），大部分地區除了欠下一屁股債，也沒建成像樣的產業。不少小地方連公交車都負擔不起！甚至一些體製內的人員都被拖欠工資了。
看到這裏，我們就可以得出一個結論：過去的房地產政策、戶籍政策和地方債務，是在對抗人口流動的自然趨勢。
說白了，這就是一場效率和區域平衡之間的鬥爭，但從海外的曆史來看，社會最終都會選擇效率。也就是說，大城市會越來越大，越來越發達，帶動全國整體經濟增長，落後的小地方最終完全落寞！整個國家的發展會非常不均衡。
看到這裏，或許讀者們心裏就明白為啥這次房地產政策的轉向會對旅遊和酒店行業有深遠的影響了，因為這次房地產政策的放鬆，會讓人口回到自由流動的狀態。
接下來，我們就大概探討一下對旅遊酒店行業的影響。
首先遭殃的是欠發達地區的文旅項目
過去中國的文旅項目幾乎都靠發債在維持，很多所謂的文旅項目，其本質是披著文旅的外衣搞房地產。
隨著房地產政策鬆綁，且不少新一線和二線城市放開戶籍限製，人口必然會從欠發達地區加快流進發達地區。發達地區就會加快基礎設施的建設，資金就不會減少向外流出。伴隨而來的，就是欠發達地區的地方債發行不出去。（而且手裏還有一屁股債要還）
發不出債就搞不到錢，搞不到錢，舊的文旅項目就會黃，新的文旅項目也開展不起來。更糟糕的，可能是已經完工或者即將完工的文旅項目也賣不出，全砸在自己手裏。
這些欠發達地區的文旅項目很難通過未來的運營創造現金流，因為一開始政府就是打著賣地的心思，開發商也是打著賣房的心思。加之欠發達地區的人口不斷減少，這些文旅項目大都會變成鬼城。
未來會有更多的城市將目光瞄準旅遊業
隨著欠發達地區的產業不斷空心化，地方政府就得想辦法做點其他的項目，否則自己的財政收入都會成一個大問題。沒錢，當地體製內人員的工資可能都保障不了，最終隻能縮編。這次地方化債，一定會伴隨著大量的縮編！
但是金融、互聯網和製造業有集群效應，這些欠發達地區根本沒法從發達城市裏分一杯羹。因此，能拯救他們的隻有服務業。並且這類服務業一定不僅僅是服務本地居民，還要能夠服務於外地居民。
隻有這樣，才能從發達地區賺到GDP。這跟咱們前20年依賴外貿是一個道理，因為那會光靠內需拉不動經濟。
什麽服務業能從外地拉GDP呢？
旅遊一定算一個！
去年，淄博意外走紅，其實底層邏輯就在於此。淄博是一個傳統的重工業城市，麵對未來注定收縮的挑戰，它必須要嚐試轉型。隻可惜，淄博本身缺少旅遊資源，光靠一個燒烤拉不動GDP，而且也無法引來持續的旅遊流量。
雖然結果不算成功，但嚐試的勇氣值得稱讚。
未來，我們可能會看到很多類似的案例出現，不少城市都會先後霸屏當一當網紅。隨著新網紅出現，老網紅被拍死在沙灘上。不過，我們也應該相信，一定會有轉型成功的城市。
發達城市是天然的旅遊城市
對於發達城市來說，旅遊收入隻占GDP很小的一部分，但發達城市具備人口優勢，交通優勢，商貿優勢，產業優勢，資金優勢，因此他們的旅遊資源天生就比欠發達城市豐富。
從今年的旅遊排行榜就能看出，排在前麵的都是北京、上海、成都、杭州、深圳、重慶這些發達城市。這些城市大都有曆史沉澱，自帶文化流量。
加之，他們還很有錢、有人口流量（有人就有需求），可以做出很多成功的文旅項目，創造更多的旅遊資源。
對於小城市，由於人口本來就少，修一個主題樂園或者公園，根本就沒有人去。因此，除非本身就有很豐富的旅遊資源，欠發達地區要從發達地區分到旅遊行業的一杯羹，其實並不容易。
周邊遊和微度假會越來越流行
由於大量人口往少數地區聚集，大城市周邊的旅遊資源就會受益。我國除了法定假期外的其他假期並不多，這就導致對於大多人而言，一年之中的長途旅行不會很多。因此圍繞大城市周邊的短途旅行和微度假會越來越流行。
並且，此類旅行的主要目的就是放鬆和親子！（大城市的工作壓力大）隨著城市群集中，交通工具的進步，人們周邊遊和微度假的半徑也會擴大。圍繞城市群的旅遊會因為協同效應而越來越發達。
收縮性城市要洗心革麵
一談到旅遊城市，大家都會想到“宰客”。三亞、青島這些熱門旅遊城市通通都曝出過這樣的醜聞。
我們可以發現，如果一個城市同時具備經濟發達和旅遊資源豐富兩個特征，那麽宰客現象就少。因為這些城市更加開放和公平，監管更加到位。而強烈依賴旅遊業的城市，就特別容易出現宰客現象。
淄博之所以火，並非是因為燒烤，而是因為當地政府對外地遊客的態度，以及對當地商販的管理和約束。
未來會有很多這種收縮性城市會加入搶遊客的行列中，隨著競爭越來越激烈，當地政府必須要做出態度上的改變，必須加強對商家的管理，營造對旅客友好的氛圍。
不過這種轉變並不容易，因為這些收縮性城市有很強的官僚主義。以前靠資賣源或者重工業賺錢，後來靠賣地養活自己。這種模式跟南方依靠自由貿易崛起的商業模式是完全不同的。
前者更依賴於壟斷，地方政府總是高高在上，辦事效率很低！因此，旅遊從業人員選擇城市也很關鍵，必須要考察當地政府的態度！即便是背靠豐富旅遊資源的三亞，當地政府現在都不得不比以前更加注重商業環境的管理。
除此之外，當地政府的營銷能力也非常重要。
咱們就可以把一個城市看成是一個產品，產品再好，不懂營銷也白搭。地方政府如何給城市定位，如何通過新型互聯網工具傳播，如何打造IP，如何拉投資，如何搞聯名，如何製造話題，如何寫文案等等，都會直接影響當地的旅遊業。
對於這些養尊處優慣了的地方領導，恐怕並不是件容易的事。
不過，值得一提的是，確實有不少收縮性地區的旅遊資源很豐富，但還沒有開發出來。比如，新疆，山西，貴州，西藏等等。一旦開發出來後，會對現有的旅遊城市形成一定的衝擊。
酒店在區域上的兩極分化
最後我們談談酒店。酒店的兩大需求，一個是商務出行，另一個是旅遊出行。對於商務出行需求而言，主要集中在幾個重要的城市圈：長三角、珠三角、北京、成渝、武漢合肥等。
這些城市也不乏旅遊出行的需求，可謂是商家必爭之地。而且隨著現在房產政策和戶籍政策的放鬆，人口還會增加，需求還會進一步擴大。因此，別看這些城市圈的酒店在全國的占比已經很高了，很可能未來還會更高！
而對於那些收縮性城市，商務需求會大大減少，因此酒店在擴張的時候，一定要重點考察目標城市未來是收縮還是擴張。對於旅遊出行而言，除了現有的旅遊熱門城市外，未來可能出現的新興旅遊城市也值得考慮。
一是要看當地的旅遊資源是否豐富；二是要看當地政府的態度和能力。
這些以旅行需求為主的酒店要重點觀察遊客的消費偏好。標準化的連鎖酒店不一定有優勢，個性化的酒店反而更受青睞。不過在這些地方開酒店，風險相對更大，因為旅遊的風向經常轉來轉去，今年可能人滿為患，第二年可能冷清到無人問津。
因此，當地政府的持續營銷能力非常重要！
現在不少品牌都提出了搶占下沉市場，但這非常考驗企業的前瞻性，它可能是蜜糖，也可能是砒霜。
尾聲
我國房地產政策的本意是調控房價，防止金融風險，但帶來的副產品卻是阻擋了人口的自由流動。
隨著房地產政策的放鬆，人口會沿著它本來應該流動的方向遷徙，這勢必會帶來區域上的極端不均衡。但這是必然趨勢，因為經濟增長源於效率提升，效率提升需要人口聚集。這種變化勢必會給旅遊和酒店行業帶來巨震。
本文所探討的改變隻是冰山一角，讀者深入思考後，應該會發現很多意想不到的改變。
