“市場高位時買的房，一年多來房價一直跌，賣的話不夠還貸款和利息，不賣又看著一路‘虧’下去。”孫陽（化名）最近很煩惱，2021年初，她在武漢江岸區買下一套不到60平方米的小戶型，單價約2.5萬元，總價130萬元，公積金貸款84萬元。最近，同樓棟同麵積同戶型的房子以85萬元-90萬元不等的價格售出，“以這個價位賣房，房款不夠還貸款的。”
近兩年，武漢樓市一直承受著下行的壓力。優化調控的政策也一直在路上，9月以來力度尤其大，繼9月1日實行“認房不認貸”後，9月19日武漢又出台了包括取消二環以內限購、支持換購住房等政策的“漢十條”。
業內人士馮毅成稱，這是武漢對樓市放的大招——長短結合、供需兩救、多措並舉。他認為，政策已經從“治標”深入到“治本”，將能夠深層次解決妨礙市場發展活力的問題。不過，他也坦言，預計政策短期內不會反轉樓市趨勢。
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高位“上車”，看著自己小區房價往下跌
孫陽的房子位於武漢市三環內的漢口鎮江漢路板塊。整棟樓由A、B兩棟塔樓組成，總層高30層。
2020年年末，孫陽看中這套樓齡十多年的房子。“我就想在中心地段買個適合單身住的房子，看了一圈，最後選了這裏。它雖然是單棟而非小區，但物業服務好、配套齊全，而且那時想著早晚要買房、房價不會跌，所以很快定下來，2021年年初完成過戶。”
房價不斷上漲是讓孫陽下定決心買房的重要原因。據孫陽了解，前業主的買入價為80萬元，持有四年左右，轉手給她賺了近50萬元。有鄰居比她早買入一年，且房子是大戶型，總價卻比她的便宜了近40萬元，僅為96萬元。此外，當時周邊稍微好一點的房子，單價均不低於2.5萬元/平方米；有的甚至與一環內的差不多，單價超3萬元/平方米。
讓她沒想到的是，房子買到手後，房價卻在一路向下。孫陽說，和她同時間段買房的人都後悔了，業主群裏好多人想賣掉房子。不過，目前市場環境下賣房並不容易，尤其這棟樓齡長、容積率高達7的單棟樓。
為盡快出售，不少業主選擇降價。貝殼找房信息顯示，該棟樓近半年成交均價為20386元/平方米。孫陽直歎：“運氣不好，買在了高點。”
房產貶值的武漢業主不止孫陽。一位業主在某社交平台發帖稱，家裏有套房閑置，2019年有人出價145萬元。最近找中介報價，回複“95萬元左右”。一位最近剛買了一套二手房的業主則稱，原業主2018年以120萬元買入，賣給他的價格為89萬元，持有近五年虧了30多萬元。
受市場環境影響，著急賣房的業主不斷主動降價。貝殼找房信息顯示，位於武漢東湖新技術開發區的健龍尚穀傑座二期一套106平方米、三室的二手房於今年3月末掛牌，至今降價8次，掛牌價由最初的210萬元降至155萬元，中介稱“房東很著急賣”。該小區目前在售的三房戶型有18套，掛牌價中位數為192萬元，同比去年下降29.3%。
新房價格連跌16個月，房企降價出清
房價下跌是武漢近一年半來的常態。國家統計局發布的70城房價數據顯示，從2022年4月至今年7月，武漢新建商品房價格連續16個月同比下降；二手房下跌態勢更長一些，從2022年3月至今年8月的18個月內均同比下跌。
一位曾在某民營房企武漢公司工作的地產人對時代財經表示，主要原因是購房者對未來及收入預期不太好，行業邏輯發生了很大變化；其次，這兩年行業處於出清階段，為了“活下去”，很多開發商不約而同地通過降價的方式自救，經過這兩年的銷售出清，現在剩下的基本是不太好的產品，所以在量價方麵難以有好的表現；第三是武漢的供貨結構，前幾年三環外土地供應量大於主城區，而郊區的抗風險能力相對較差。
庫存高企是武漢二手房難出手的原因之一。諸葛找房網顯示，截至9月24日，武漢各區二手房掛牌量高達20.78萬套。這與其高容積率不無關係。在武漢主城區，住宅容積率普遍在4以上；即便在三環外的遠郊區，四五十層的超高層住宅也並不鮮見。
當地一位不願具名的業內人士對時代財經稱，早期住宅容積率高，與城市建設、舊改成本高等有關，但與土地出讓要求更有關係。特別是城市向外擴張的時候，三環、四環等遠城區域也建高層、超高層住宅，不僅未體現郊區住宅生態環境好、居住舒適的特點，也增加了市場存量。
“以前高密度、品質相對低的產品以量取勝，但目前房地產市場已是改善性需求為主的時代，剛需族的比例有所下降，購買需求發生了改變，但供給卻跟不上。我們業內常說，遠城區就算降價也賣不動，因為房子本身就不符合目前主流的需求。”上述業內人士續稱。
樓市新政後，售樓處又熱鬧起來
作為長江中遊城市群重要的省會城市之一，武漢曾是房企熱衷投資的城市。據克而瑞數據，2018年-2021年，在房企新增土儲城市分布中，武漢均位列前五。尤其是2020年，武漢全年土地出讓金同比2019年上漲4.2%、達1840億元，位列全國第六。
這一年，有房企首進武漢，亦有房企大手筆拿地，如綠地164億元攬下武漢黃陂臨空經濟區7宗地，中海144億元落子歸元，龍湖70億元摘武昌濱江地塊。房企熱搶甚至導致土拍中止。2020年11月13日，江岸區解放大道與頭道街交匯處一宗宅地引十數家房企爭搶，競拍進行到205輪時，因網絡負載過大而暫停。當日下午，又經過107輪競價，華潤置地最終以65.7億總價拿下該地塊，折合樓麵價30588元/平方米，刷新當時江岸區及武漢市的樓麵價紀錄。
由於成交量曾占全市總量的20%以上，有“中國矽穀”之稱的武漢光穀片區更受房企追捧，中小房企也不斷搶入。2020年8月和12月，成都德商置業分別以105.39%、86.53%的高溢價拿下光穀兩塊宅地，樓麵價為14369.98元/平方米、15777.87元/平方米，均刷新了區域樓麵價紀錄。
2021年，光穀的熱度仍在延續。是年6月29日，武漢首輪集中供地開拍，推出了55宗土地，其中10宗位於光穀。最終，10宗地中有7宗高溢價成交，平均溢價率達74.67%。深圳南山在該次土拍中拿下光穀兩塊地，溢價率均超100%。
而市場下行後，在高位拿地的房企並不好過。
房天下信息顯示，今年9月，位於光穀二路西的美的雲築加推，目前單價為13650元/平方米。而在2020年9月首次開盤時，毛坯高層均價約17000元/平方米，洋房均價約18810元/平方米。與地價相比，初開盤時利潤空間也不大。美的置業於2019年4月獲得該地塊，樓麵10369.8元/平方米，溢價率72.94%。
今年7月，位於漢陽的中國電建地產·瀧悅長安調價，均價約18000元/平方米，較去年9月份的26137元/平方米下降了約8000元/平方米。據了解，為適應市場行情，該項目取消了精裝修、壓低了售價。上述地產人對時代財經表示，市場不太好，進來的開發商沒掙到錢，土拍把利潤算得比較死，市場一下行，基本就不太好了。
市場壓力下，房企在武漢的投資熱情開始減退。2021年全年，武漢土地出讓金達1905億元，其中上半年就高達1028.71億元。而到了2022年，全年土地收入卻驟降至871.3億元。今年上半年，武漢賣地收入僅進賬175.36億元，拿地房企多為當地城投平台和國央企。
中指研究院今年6月發布的《2023中國城市開發投資吸引力排行榜》顯示，由於近兩年房地產市場調整壓力較大，武漢的城市吸引力排名下降兩位至第9位。
武漢也在出台政策刺激市場的回暖，“漢十條”樓市新政從盤活企業資產、盤活存量用地、積極助企紓困、建立房企“白名單”等供給端角度進行了調整。另外，武漢將於9月28日至10月31日舉行金秋線上房交會，通過契稅補貼刺激樓市銷售。
今年4月末，武漢舉行了為期3天的春季房交會，成交安居房源2032套。5月，武漢又舉行了為期一個月的線上房交會，上線近10萬套房源。受此帶動，武漢樓市迎來“紅五月”，成交量破萬。據武漢市房地產市場管理中心統計數據，5月全市住房成交套數環比增長88.2%，同比增長66.8%；二手住房成交套數同比增長63.5%。中指研究院華中市場分析師李國政認為，秋季房交會有望讓武漢10月樓市從“銀十”變“金十”。
新政出台後，目前市場熱度已開始攀升。光穀一位中介對時代財經稱，看房熱情起來了，有的樓盤三四天就賣掉一百多套，售樓處人多到坐不下。一位項目銷售則在朋友圈發文稱，三天的接客量超過過去幾年總和。
政策利好預期下，有二手房業主開始調高售價。融創中心武漢壹號院一套241平方米的湖景房於今年7月掛牌，掛牌價930萬元，隨後5次降價，降至880萬元。中介稱，業主買入價為1100萬元，相當於虧本220萬元“甩賣”。但到了9月3日，該房源上調了20萬元，目前掛牌價900萬元。
