經濟觀察網 記者 丁文婷作為一家頭部央企的上海營銷負責人，楊晴完整經曆了9月市場的“過山車”。上海9月1日出台“認房不認貸”政策後，新房銷售熱度從衝高到出現回落，隻用了兩周時間。“現在的狀況基本回到出政策之前。”楊晴表示。
有類似感受的還有另一家頭部房企的華東區副總經理，他告訴經濟觀察網，其所在企業在上海的項目近兩周的來訪、成交均出現明顯下滑。
楊晴把兩周看作是一道線，9月1日，上海“認房不認貸”政策傍晚出台，新房市場明顯被帶動起來，許多項目在周末的認購量就超過了8月份整月。
上海“認房不認貸”政策已經發酵近1個月，許多企業發現，存量持幣看房的客戶幾乎消化完，而置換客戶遲遲未能接上。
持續兩周
諸葛找房數據研究中心數據顯示，9月的第三周（9月18日-9月24日）上海新房成交3232套，環比上漲436%，達到年內高位水平。
楊晴所在企業旗下項目在政策落地後的周末兩天就賣出了70多套，認購和來訪量都有翻倍式的增長。現在，項目的來訪和認購量較高峰期已經回落了一半。
寶山區一位新房項目銷售人員也告訴經濟觀察網，新政落地的第一周，項目賣出了30多套房子。第二周，認購量也達到14套，而第三周的認購量下滑至10套。類似情況也在嘉定新城一個新盤項目發生，該項目工作人員介紹，新政落地的周末，項目成交了20多套房源，當周共成交了近30套房源，一個銷售人員一天需要接待10組客戶，忙得“腳不沾地”。9月第二周，認購量超過了20套，到了第三周，項目來訪量顯著減少，僅有10組認購。
新政後第二周，作為一線營銷負責人的楊晴就敏銳感知到了市場的變化，“所以我們沒有收回一些項目的優惠政策，一直在搶去化”。楊晴告訴經濟觀察網，監測中的競品項目也都出現了類似的情況。
在監測圖表中，新政出台第一周，分布在上海近郊、遠郊的10個競品項目的來訪量都呈現出了數倍於8月末的走勢。成交方麵，除還未開售或加推的樓盤，其餘項目的認購量均在新政出台第一周達到了近5周的峰值。
但這些項目的來訪量與認購量均在9月第二、三周出現下滑，幾乎所有項目第三周的來訪量都與8月最後一周持平，有些甚至更低。
另一家房企的上海營銷負責人張瀟也經曆類似起落。新政出台後，其企業旗下一個項目在某種程度被“激活”了，那是一個離地鐵超過2公裏的項目，持續銷售了2年多還未售罄，政策落地第一周就賣出了20多套。現在，來訪量和認購量幾乎又回落到了新政出台前。
某央企上海營銷負責人對成交的滑落並不意外。“之前我們預測新政效果能持續兩三個月，更多是對市場情緒的提升，客戶願意看房了，但是不買，沒錢買。”他提到，有置換需求的客戶不少，但需要先找到人接盤才有可能購房。
“政策在兩周內主要影響的是原來已經賣掉房子的存量客戶。”楊晴表示，新政推動成交的購房者，多數是原本就準備購房的存量客戶，這一波需求消化完後，其他購房者還沒有接上。
二手房跟不上
相較於新房市場，二手房市場恢複明顯偏緩。諸葛找房數據研究中心數據顯示，上海二手房9月第三周成交套數為4420套，環比增長14.6%。
“現在二手房市場有一定量的提升，但是許多客戶覺得後續可能出政策，不急著降價賣。”上述央企上海營銷負責人表示。
當下上海二手房市場熱度不是特別高，以價換量是主旋律，一位上海閔行區連鎖中介告訴經濟觀察網，新政出台後，確實刺激了購買意願，看房的人多了，但成交提升尚不明顯。
“根本原因是剛需不足。”張瀟表示，其所在企業在上海的多個項目，即使在外環外的，總價也在600萬元左右，改善置換客戶仍然占很大比例。很多客戶麵臨的問題是，即使願意降價，也賣不出去。因為許多客戶手中多是200萬-300萬元的老破小，這部分房源當前較難出手。
青浦區徐涇板塊一位連鎖中介的銷售人員介紹，認房不認貸政策出台後，很明顯的一個現象是，由於首付下降，一些老破小的購買力正被遠郊的新房和次新房“吸走”。他表示，其所在門店上半月成交了3套外環外的次新房，兩室總價不到400萬元，客戶覺得性價比較高。
準備購入婚房的上海市民伍女士告訴經濟觀察網，過去兩年，因為在外地曾經有過信貸記錄，200萬的首付隻能買300萬出頭的房子，這個總價很難在上海買到合適的新房，隻能看“老破小”，認房不認貸的政策出台後，可以夠到總價在500萬元左右的房子，這也意味著，許多剛需的新盤都可以看了。“我們第一時間就開始看新房了，哪怕遠一點，年輕人還是比較看重居住環境。”
政策組合拳
2023年7月24日，中央政治局會議為房地產行業定調“我國房地產市場供求關係發生重大變化”。8月底，相關舉措實質性落地，如將認房不認貸納入“一城一策”工具箱，明確下調首套、二套首付比例下限至20%和30%，降低存量首套房貸利率，延長換房退個稅優惠時間至2025年底等。
隨後一線城市全麵執行首套房認房不認貸。根據中指研究院數據，9月1日-27日，全國已有超50省市執行首套房認房不認貸政策。
同時，不少二線城市放開限購政策。據經濟觀察網不完全統計，9月，南京、武漢、合肥、無錫、鄭州、福州、沈陽、濟南等11個城市取消限購政策。同時，廣州、蘇州、西安、長沙、成都、廈門、天津等城市對限購區域或限購麵積段做出調整。
如9月20日，廣州打響了一線城市放鬆限購的第一槍，將限購區域調整為越秀、海珠、荔灣、天河、白雲（不含江高鎮、太和鎮、人和鎮、鍾落潭鎮）、南沙共六個區。9月26日，成都限購區域調整為天府新區、高新南區、錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區。且對購買144平方米以上住房，不再審核購房資格。
在政策刺激下，多個城市的市場活躍度出現不同程度的提升。諸葛找房研報顯示，9月18日-24日，15個重點監測城市新房成交環比上升58.18%，二手住宅成交環比上升7.5%。其中，上海、北京、東莞、鄭州等地新房成交量實現翻倍增長，青島、無錫、蘇州等城市環比漲幅均在70%以上；東莞、鄭州二手房漲幅領跑，環比漲超80%。
值得關注的是，蘇州在繼9月初宣布執行“認房不認貸”新政後，9月11日又取消了120平方米及以上商品房限購，促進改善性需求釋放。蘇州限購鬆綁後，新房成交量上漲。諸葛找房數據顯示，9月11日-17日，蘇州新房和二手房成交量環比分別上漲33%和4%。9月18日-24日，環比漲幅進一步擴大至73%和20%。
相關政策配合出台十分重要。上述房企華東區副總經理認為，目前購房信心仍未恢複，所以觀望情緒濃厚。潛在購房群體對加杠杆購房的意願並不高，還在等更大政策支持，需要更多組合政策的拉動。
在張瀟看來，二手市場主要的問題在於剛需不足。現在市場供應量很大，打開限購十分關鍵。“我們都在翹首以盼新的限購政策放開。”張瀟判斷，如果不出新政，認房不認貸政策的熱度將不會給國慶期間的上海樓市帶來太多成色。
