北京宣布執行認房不認貸後，個別樓盤連夜漲價

9月1日晚間，北京終於派送了傳言已久的“大禮包”。

繼廣州、深圳、上海後，北京市住建委、中國人民銀行北京市分行、金融監管總局北京監管局聯合發布通知，即日起優化個人住房貸款中住房套數認定標準。

居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在本市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

通知還表示，上述政策自印發之日起施行，原有政策與本通知不一致的，以本通知為準。

這意味著北京將在全市範圍內實施“認房不認貸”。該政策對於改善型人群較為友好，隻要家庭名下無住房，無論此前是否有過貸款記錄，再買房均以首套算。

對此，合碩機構首席分析師郭毅對時代周報記者表示，這一政策超出市場預期。此前，市場層麵更多認為北京的“認房不認貸”或將分區施行，諸如在房山、懷柔、密雲等遠郊區縣實施。此次政策落地將很大程度調動之前的觀望購房者，帶動北京新房和二手房成交量的止跌回升。

北京政策終落地

“認房不認貸”的威力有多大？按目前北京政策來說，普通住宅首套房首付比例不低於35%、二套房不低於60%；非普通住宅首套首付比例不低於40%、二套不低於80%；按最新LPR報價，首套貸款利率為4.75%、二套為5.25%。

若某一家庭名下無房卻有貸款記錄，則需按照二套標準執行，無論是首付還是利率均在高位，非普通住宅的首付甚至接近全款，壓力可想而知。新政之後，這類家庭可以享受首套房優惠，無論首付還是利率均降低不少。

目前，北上廣深四個一線城市全部落實首套“認房不認貸”政策。中指研究院市場研究總監陳文靜對時代周報記者表示，此舉政策信號明顯，預計將極大修複市場情緒和預期，提振市場信心。據中指監測，除了一線城市外，武漢、中山、惠州、東莞等城市已明確發文執行首套住房“認房不認貸”，短期內其他二線和三四線城市將全麵跟進。

此輪調整始於8月25日，住房城鄉建設部等3部門發布《關於優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，將“認房不認貸”作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。“認房不認貸”政策出台預期強烈，市場普遍認為這一通知的指向較為明確，即四大一線城市。

8月30日，廣州、深圳接連發布“認房不認貸”政策。8月31日晚間，連續兩條重磅政策出台刺激全行業神經。

當晚，政策層麵表示，首套住房貸款最低首付款比例統一為不低於20%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低於30%；同一時間，存量首套住個人住房貸款下調，要求在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低於原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。

降首付繼續加杠杆的同時，又將存量房利率下調，兩招連出，市場對北京政策出台的預期更加強烈。

對此，陳文靜預計，接下來各地將加速落地降低首付比例、降低二套房貸利率、降低存量房貸利率的相關舉措。政策暖風頻吹，核心城市房地產市場將迎來一波向上行情，“金九銀十”市場可期，核心城市房地產市場有望逐漸企穩，從而帶動全國房地產市場逐漸修複。她表示，未來4個月，全國房地產市場能否企穩對於宏觀經濟大盤至關重要。

中介電話不斷，個別項目漲價

四大一線城市接連宣布“認房不認貸”，最為堅挺的北京也沒能抗住，這背後是成交數據連月走跌的現狀。根據中指數據，北京8月新房成交48.2萬平方米，環比下降22.3%，同比下降17.8%；二手房成交10960套，環比增長12.8%，同比下降20.2%，但絕對量仍低於1.5萬套，市場活躍度仍不足。

據中國房地產指數係統百城價格指數，8月北京新房價格環比上漲0.03%，二手房價格環比下跌0.22%，二手房價格連續四個月下跌。整體來看，8月北京房地產市場調整壓力亦較大，二手房房價下跌預期仍在。

廣深上同樣麵臨較大去化壓力，政策出台迫在眉睫。就在政策出台當晚，一些項目宣傳海報即刷屏。其中，中海澤西PARK宣布自9月1日0時起，全部戶型產品價格上調1%；首開梧桐山語宣布自9月1日起，所有在售房源價格上漲1%；招商蛇口璀璨公園則打出口號“今夜不打烊”。另有包括融創、旭輝等紛紛發海報，借此機會宣傳項目。

同時，某中介工作人員對時代周報記者表示，政策出台後她的手機一直沒有停過，此前有換房需求的客戶紛紛打電話谘詢。在記者詢問接下來是否會出現價格上漲的情況事，該中介表示有可能，“現在換房是合適時機。”

該中介還對時代周報記者表示，自從政策調整風聲出來之後，有換房需求的客群都來谘詢，谘詢量較前期明顯上升。與此同時，賣房業主則惜售等待，“業主希望等待政策出台，以便後續能夠漲價。”

對於未來前景，業內人士持謹慎樂觀態度。郭毅對時代周報記者表示，“認房不認貸”政策實際利好改善型家庭，但是改善需求所麵臨的問題不僅僅是杠杆的問題，還麵臨著手中的舊房能否以預期的價格成交，從而實現資金回籠。因此，北京等城市可能還需拿出更多利好政策，給予市場全麵支持，才能長久釋放需求。