樓市等待複蘇，廣州已在研究“房票安置”

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要在年內至少推進 127 個城中村改造項目的廣州，正在研究推行房票安置。

近日，一份名為《廣州市城中村改造房票安置實施辦法（建議稿）》（下稱《建議稿》）的文件在市場上流傳，《建議稿》顯示，廣州市行政區內各類城中村改造項目的拆遷安置工作將采用房票安置的方式，包括政府收儲、統籌做地和 " 三舊 " 改造等不同模式下的城中村改造項目。

具體操作是征收人將計劃安置的房屋轉化為貨幣，以房票形式出具給被征收人，由被征收人自行向參與房票安置工作的房企購買商品房，包括住宅、商業、商辦、工業和車位。而按照廣州現行政策，一般是由征收主體采用回遷安置或貨幣補償等方式，向被征收人提供安置房或補償款等。

時代財經以市民身份通過廣州市規劃和自然資源局了解到，廣州市相關部門確已就房票安置政策開展研究工作，但仍處於初步的可行性研究階段。

" 市場上流傳的《建議稿》隻是很前期的研究成果，未來會不會實施、具體怎麽實施還差得遠，也可能討論完之後就否掉這個事情 "。廣州市規劃和自然資源局工作人員表示。

此外，市場傳言還稱，廣州各區已在研究房票安置政策相關細則，但番禺區城市更新局向時代財經回應道，目前暫未收到相關文件，" 要等市層麵有明確的指示，才會開展下一步工作 "，廣州開發區城市更新局亦否認了該說法。

房票並非新生事物，在 2015 年至 2018 年的棚改貨幣化安置階段，不少商品房庫存高企的城市就已經實行了房票製度。在房票安置政策的帶動下，這些城市也取得了較好的去化效果。但隨著各地庫存問題的解決，棚改貨幣化安置在 2018 年之後逐漸淡出市場，房票製度也更少被提及。

進入 2022 年，全國多個城市又陸續出台房票安置政策，或就相關政策的出台進行表態，與上一輪行情不同的是，部分省會和低線城市開始加入其中。而如果上述《建議稿》一旦落地，廣州將是第一個實施房票安置政策的一線城市。

根據廣州市人民政府網站，" 十四五 " 期間，廣州計劃推進 183 條城中村的改造工作，而在今年，廣州市、區兩級將強力推進的城中村改造項目多達 127 個。另據廣州市規劃和自然資源局在今年 2 月公布的《廣州市城市更新專項規劃（2021 — 2035 年）》（公開征求意見稿），到 2035 年，廣州計劃推進的舊村莊改造項目（注：舊村莊包括但不限於城中村）一共 281 個。

有了上一輪的經驗，在樓市低迷的當下，房票安置政策被視為提振銷售的重要手段，市場更是對拆遷規模龐大的城市落地相關政策充滿了期待。

舊改大量登場，廣州研究房票安置政策

按照廣州現行政策，目前的拆遷安置工作中，征收人一般采用回遷安置或貨幣補償等方式，向被征收人提供安置房或補償款等。而房票安置政策則鼓勵央企、國企和有實力的民企積極參與，向被征收人提供商品房源供其自主選擇，參與房企應對所提供房源的樓盤位置、商品房價格、購房優惠幅度、交付日期等作出承諾並向社會公示，因此，房票相對安置房的優勢在於被征收人有更多的自主選擇權，相較補償款則有更多的金額獎勵。

《建議稿》顯示，房票票麵金額是被征收人房屋按照廣州現行拆遷安置補償計算權益貨幣量化後的總金額，包括基礎補償金額、房票安置政策性獎勵等。其中，基礎補償金額是房屋價值的等價轉換，而房票安置政策性獎勵比例則分區確定，中心城區的政策性獎勵比例為 2%，外圍城區為 5%，同時，以現金方式獎勵被征收人 3 個月的臨遷費。

房票可用於購買城中村改造項目轄區範圍內現售備案的新建商品房以及安置房，當轄區範圍內房票房源不足以滿足安置需求，報市政府研究同意後，可在其他區統籌存量房源。房票房源所指的新建商品房不局限於住宅。不過，隻有被征收人家庭在滿足每戶擁有一套住房的前提下，才可使用房票購買非住宅房源，包括商業、商辦、工業和車位。

被征收認選擇房票安置的方式並不意味著隻能兌換房源。根據《建議稿》，房票的使用期限最長不超過 24 個月，當房票未在期限內使用的，在扣除房票獎勵後可兌換成現金；而已使用但未超過麵值的 85%，餘額按照未使用的比例扣除房票獎勵後兌換成現金；已使用且超過麵值的 85%（含），餘額才可兌換成等額現金。

在允許房票買賣的城市，被征收人還可提前退出房票。綜合開源證券的報告和各地政府的公開信息可知，2022 年至今，全國至少有 55 個城市出台房票安置政策，或就相關政策的出台進行表態。在已出台政策的城市中，大部分房票限定被征收人或其配偶、父母、子女使用，僅有少數城市允許一次或二次轉讓。

《建議稿》如果最終落地，廣州將不僅是第一個實施房票安置政策的一線城市，也將是現行房票安置政策的城市中，為數不多允許房票自由買賣的城市之一。根據《建議稿》，被征收人使用房票所購買的商品住房不計入家庭限購套數，但在房票轉讓予第三人時，受讓人需具備廣州購房資格，並滿足廣州限購要求。

從廈門的經驗來看，房票安置政策的實施不僅向市場釋放了購房需求，允許房票買賣也在一定程度上活躍了市場。

廈門的房票使用期限是 24 個月，自房票核發之日起 12 個月內使用房票購房，持票者可獲得使用麵值 5% 的獎勵，在第 13 個月至 24 個月使用的，則可獲得使用麵值 2% 的獎勵。對有購房需求的人而言，通過購買房票便可得到房票獎勵，相當於獲取了購房折扣，一個關於房票的轉讓市場在廈門應運而生。

時代財經以購票人的名義谘詢了不同的房票中介，在廈門，100 萬元麵值的房票市場價格大多為 101 萬元，購買人同時需要支付大約 1 個點的中介費用，即便如此，購買人在 12 個月內持房票買房時，100 萬元的麵值依然可以享受 3% 的獎勵。

樓市待複蘇，房票還能去庫存嗎？

在 2015 年至 2018 年的棚改貨幣化階段，作為房地產去庫存的方式之一，房票安置政策有效地解決了三四線城市商品房庫存量高企的問題。在新一輪的房票安置浪潮中，市場也對此充滿期待，尤其此時正值全國多地商品房庫存量重回高位，而購房需求又陷入了低穀。

在棚改貨幣化階段，鄂爾多斯樓市一度麵臨去化難題，是高庫存三四線城市的典型代表。2016 年，鄂爾多斯市被列為全國房地產去庫存和棚戶區改造的試點，當年 3 月，鄂爾多斯發布《關於做好房地產去庫存工作進一步促進房地產市場平穩健康發展的實施意見》，提出力爭利用三年左右的時間，全麵完成全市房地產去庫存任務。

一場關於回遷安置、棚改和去庫存的戰役在鄂爾多斯打響。鄂爾多斯市人民政府網站在 2019 年 9 月 3 日公布的數據顯示，2016 年以來，鄂爾多斯通過控製房地產開發增量，創新實施 " 房票 " 政策盤活房地產存量，推行棚戶區改造貨幣化安置等政策措施，使住宅庫存量下降 65%、商業庫存下降 45%。

在全國層麵，棚改貨幣化安置階段同樣取得顯著的去化效果。克而瑞研究中心的數據顯示，以套均住房麵積 85 平方米測算可知，2017 年全國棚改貨幣化安置大約實現去庫存 3.1 億平方米，占當年全國商品住宅銷售麵積的比重達到 21.5%，而 2014 年這兩項數據分別為 0.4 億平方米和 3.4%。

不過，不同於棚改貨幣化安置階段，房票安置政策被明確為去庫存的方式之一，2022 年以來陸續出台房票安置政策的城市，基本都稱政策目的是拓寬房屋征收與補償安置渠道，滿足人民群眾對安置房屋的多樣化需求。

根據開源證券在 7 月 30 日發布的報告，2022 年以來一共有 55 個城市推行房票政策，數量較棚改貨幣化安置階段顯著提升，與上一輪行情以三四線城市為主不同，此輪推行房票政策的城市開始出現省會和低線城市。不過，時代財經通過多地政府網站了解到，這其中不少城市僅僅對房票安置政策的出台進行支持性表態，已出台政策的城市大部分僅在個別或幾個行政區域執行。

廈門在 2022 年 12 月 14 日出台的房票安置政策，是麵向島外四區（即集美區、海滄區、同安區、翔安區）集體土地上具有合法產權住宅房屋的征收補償，並未覆蓋到廈門全市；合肥目前僅在長豐縣、廬江縣兩大縣城試行房票安置政策；重慶則僅在今年 4 月發布的《重慶市棚戶區改造三年行動計劃（2023 — 2025 年）》（征求意見稿）中提到支持有條件的區縣推行房票等貨幣化安置方式。

" 從去年開始的新一輪房票安置政策的影響能有多大，還有待（多地）政策實施細則的落地，目前還沒有大範圍地推行 "，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出。

廈門房票在今年 5 月第一次大規模進入樓市，當時，房企們為了爭奪客戶，在同安區的郭山村打響拆遷戶爭奪戰，該村是同安第一個使用房票進行房屋征收補償的整村搬遷項目，也是目前廈門房票規模最大的一個，涉及郭山村後獅尾裏、新厝裏、前院裏等 3 個自然村，一共 1217 人。

不過，克而瑞福建區域研究經理莫端在 5 月向時代財經指出，由於房票隻能在本區域內消化，房票將會保證島外部分板塊的有效庫存去化，且會愈發偏向綜合資源集中的樓盤項目，市場隻是呈現點狀回暖，並沒有提振和扭轉整體的樓市形勢。

克而瑞福建區域的數據顯示，上半年，廈門一共賣出 11204 套新房，成交麵積約 119.91 萬方，成交量同環比齊升，而 7 月廈門新房成交量跌破 1000 套。

合肥市長豐縣自去年 12 月 14 日正式推行房票安置政策，截至目前，長豐縣已公布了兩批房屋征收房票安置房地產企業及項目名單。不過，從房企反映的情況來看，房票同樣沒有在長豐縣取得明顯成效。

中環城玫瑰公館在 5 月 10 日進入第二批房票安置項目名單，雖然該項目的房票房源多達 180 套，但一名工作人員告訴時代財經，" 最近沒有（持票）人來谘詢，我們是商業項目，他們更願意去買住宅 "。而住宅項目尚陽裏的工作人員卻表示，自 5 月以來，該項目通過房票成交的房源僅有個位數，項目的房票房源數量高達 232 套。" 我們通過拆遷辦了解到房票數量還是蠻多的，隻是（礙於）現在的市場大勢，很多人的購房需求不是那麽強，他們還是覺得把錢拿在手裏穩妥一些 "。

房票兌付資金成難題，鄭州踩下刹車

與此同時，沒有了第一輪房票安置政策一般規模的中國人民銀行 PSL 政策（注：PSL 指 " 抵押補充貸款 "）支持，此輪房票安置政策能對購房消費產生多大的拉動作用，同樣讓市場存疑。

房票可以理解為地方政府發行的住房消費券或拆遷支票，居民先憑房票購房，政府隨後向房企兌付資金。對於政府而言，實施房票安置政策的保障在於擁有足夠資金兌付預算。

根據民生證券的報告，2014 至 2019 年，中國人民銀行向政策性銀行提供約 3.6 萬億 PSL，政策行再向地方投放棚改專項貸款，棚改專項貸款占棚改貨幣化資金來源的 80% 左右。這為房票安置提供了低成本、長期限的雄厚資金支撐，地方政府再通過賣地收入償還貸款，由此形成資金閉環。不過，2018 年之後，棚改貨幣化安置開始退潮，PSL 規模逐漸萎縮，房票也隨之降溫。

關於房票安置政策的資金問題，目前市場上存在的主流看法是政府采用房票代替一次性大額現金支出，與房企結算亦可分期付款，短期內可以有效地減輕政府財政壓力，但如果對房地產市場的刺激效果不佳或財政預算不足，同時沒有給予一定量的融資工具支持，後續的財政壓力依然會顯現。

根據《廣州市城中村改造房票安置實施辦法（建議稿）》，廣州同樣是通過土地收入來支持房票資金的兌付，被征收人完成房票購房後，政府部門將支付票麵金額的 10%，城中村土地拆遷平整後支付票麵金額的 20%，城中村土地出讓（劃撥）後再支付票麵金額餘下的 70%。

實際上，用土地收入來覆蓋房票資金的方法已在福建省南平市順昌縣得到使用。新華社主辦的《半月談》在 8 月 22 日一篇報道中援引順昌縣副縣長李軍的說法稱，縣財政壓力比較大，因而把房票安置貫穿於征遷全過程，房票以政府信用為擔保，縣政府為開發商設定的兌現期為 2 年，這就為政府贏得 2 年兌現緩衝期。

然而，李軍又表示，通過首輪征遷順昌縣獲得 580 畝優質土地，其中 340 畝可以用於出讓，原打算依靠土地出讓金來覆蓋房票，但從去年至今，該縣沒有出讓一塊土地，這成為房票安置循環中的一個堵點，在這種困難情況下，順昌縣通過籌措資金提前兌現部分房票。

作為新一輪房票安置浪潮中較早出台相關政策的省會城市，鄭州在推行房票安置的過程中同樣遇到了資金難題。

2022 年 6 月 8 日，鄭州針對 6 大中心城區發布了《鄭州市大棚戶區改造項目房票安置實施辦法（暫行）》，有效期至 2024 年 12 月 31 日。不過，鄭州市住房保障和房地產管理局工作人員告訴時代財經，政策出台之後便遇到全國性的停貸風波，" 工作重點都轉到保交樓上麵了，原先準備的（房票）資金也全部去了保交樓，後續房票政策沒有繼續跟進，等於暫時擱置了 "。

上述工作人員表示，鄭州房票安置工作的資金來源是政策性銀行（國家開發銀行）貸款，房票安置政策的推進還需視後續資金情況而定，" 如果有資金可以繼續推進，沒有資金隻能到時候再說了 "。