“當前市場再也不能承受住一家萬億級頭部房企出事了。”
兩筆未能支付的美元債票息，把碧桂園推向了輿論漩渦的中心。
公開信息顯示，兩隻債券分別為“碧桂園4.2%N20260206”和“碧桂園4.8%N20300806”，在新加坡交易所上市，發行規模均為5億美元，到期日分別為2026年2月6日和2030年8月6日。這兩筆本應於8月7日支付的美元債票息，共計2250萬美元，約1.62億元，碧桂園未能按期支付。
作為中國規模最大的民營房企，碧桂園的銷售規模連續多年居行業首位。2022年，碧桂園銷售額達4643億元。有“宇宙第一房企”之稱的碧桂園如今也扛不住了？消息一出，市場陷入恐慌，各種傳聞甚囂塵上。
對此，多位接近碧桂園的人士對《中國企業家》稱，碧桂園確實出現了階段性的流動性壓力。
不過，對於前述債務壓力引發的“暴雷”傳聞，有內部人士對《中國企業家》強調，“付息還有30天寬限期，目前還不算違約或暴雷。”
碧桂園陷入流動性困境，市場並不意外。自2021年10月以來，房企在國內外的融資環境急劇惡化，市場持續低迷，已有多家房企公開違約，其中不乏旭輝、遠洋等示範性房企。碧桂園是此前為數不多沒有債務違約的民營房企之一，扛了近兩年，如今也走到了債務違約的邊緣。
這兩天，市場最擔憂的是：碧桂園會成為下一個恒大嗎？對於這個問題，在業內看來，盡管都是萬億級規模房企，碧桂園與恒大並不相同。從資產負債來看，據年報披露，截至2022年12月31日，碧桂園總資產為1.74萬億元，總負債達1.43萬億元。其中，合同負債餘額為6681.62億，在房地產業，這是預收的購房款，對應著未完成交付的樓盤，如果將該部分剔除，碧桂園負債7667.32億元。而同期剔除合同負債後，恒大負債為1.72萬億元。由此可見，碧桂園的負債是遠遠低於恒大的。
而廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也表示，碧桂園沒有搞非理性的多元化經營，也沒有恒大那麽多複雜的資本運作。另外，近期房地產市場的諸多利好信號，也給了碧桂園不同於彼時恒大的緩衝周期。
驚弓之鳥
關於碧桂園的各類猜測和傳聞，從7月下旬就開始了。那段時間，碧桂園股債出現異常波動，市場鶴唳風聲，各方緊緊盯著碧桂園的一舉一動，幾乎到了不放過一個字眼的地步。
7月19日，碧桂園服務總裁李長江分兩筆合計減持碧桂園服務322.79萬股股份，套現2824.7萬元，因減持數目巨大，被外界視為清倉式減持。彼時開始，碧桂園的債券價格連續跳水，碧桂園和碧桂園服務股價一度下跌15%~20%。
兩天後，碧桂園在官方公眾號上發文《碧桂園：不負重托，堅定信心，走高質量發展之路》，其中稱，“將紮實落實‘保安全、保交付、保資產’的三保工作”。而4個月前，碧桂園在另一篇文章裏的表述是，“保安全、保交付、保資產、保信用”。很快細心人士發現，“保信用”沒了，此事引發債券異常波動。
7月30日，碧桂園董事會主席楊惠妍宣布將名下持有的20%（約6.75億股）碧桂園服務股權捐贈給國強公益基金會（香港）。按公告披露前最後一個交易日股票收盤價計算，楊惠妍此次捐贈的對應價值達64億港元。
時間節點太過巧合，捐贈引發了外界的質疑，認為這是楊惠妍在“保全資產”。不過，據報道，此次捐贈並非臨時起意，去年初楊惠妍就開始謀劃捐贈事宜，由於流程複雜，一年多後才落地。
到了7月的最後一天，碧桂園再次出現股債雙殺。當天，碧桂園公告稱，預計2023年上半年淨虧損。具體虧損額度，碧桂園並未透露，但公告中的一句話讓外界大感不妙——“為了確保現金流安全……同時積極尋求政府及各方監管機構的指導和支持。”過去兩年裏，這樣的措辭常常出現在暴雷房企的公文裏。
來源：視覺中國
這段時間，碧桂園被各類傳言包圍：例如，楊國強父女出國、畢馬威對碧桂園的資產和負債進行盡職調查、佛山工作組進駐碧桂園等等。在碧桂園未能支付美元債票息消息傳出的當天，佛山市自然資源局催促碧桂園的兩家子公司繳納13.7億元土地出讓金的文件截圖也流傳出來。
對於上述傳聞，碧桂園相關人士辟謠“不屬實”，甚至表示“目前未收到政府相關文件”，但顯然，市場已經是驚弓之鳥，碧桂園任何風吹草動，都能引起巨大的反應。一係列的不尋常信息，也讓外界相信，碧桂園真的處境艱難。
違約擔憂之下，8月8日，碧桂園股價大跌14.39%，該公司包括“20碧地03”等在內的多隻債券跌幅超20%。
不堪承受之重
作為中國規模最大的民營房企，碧桂園一旦真正暴雷，市場影響巨大。
易居研究院研究總監嚴躍進稱，一旦碧桂園倒下，將影響更多民營房企，因為類似問題不僅限於碧桂園一家企業。“當前市場再也不能承受住一家萬億級頭部房企出事了。”李宇嘉也認為，碧桂園發生風險，對市場預期和房地產上下遊產業鏈都影響巨大。
碧桂園的困境，是整個房地產行業麵臨的困境。接近碧桂園的人士向《中國企業家》表示，受近期銷售額與再融資環境持續惡化，疊加各類資金監管的影響，公司賬麵可動用資金持續減少，出現了階段性流動壓力。公司高度重視債務風險化解，目前仍在積極優化資金安排，努力保障債權人的合法權益。
2021年下半年以來，房企陸續暴雷，融資渠道不斷收窄，以往房企重度依賴的債券融資，幾乎對內地房企關上了大門。據報道，2022年，中資房企的美元債融資幾乎冰封，融資額同比下降9成，“借新還舊”的模式走不通了。
來源：視覺中國
最核心的因素，還是賣不出房子。今年上半年，碧桂園實現權益銷售額1287.6億元，同比下降30.44%；實現權益銷售麵積1645萬平方米，同比下降29.94%。
銷售不振，與市場下行有關。中指研究院發布的研究報告指出，今年上半年，房地產市場整體表現先揚後抑、相對平淡。一季度，市場活躍度提升，但隨著前期積壓需求基本釋放完畢，二季度購房者置業情緒快速下滑，市場未能延續回暖態勢。
國家統計局數據也顯示，今年上半年，在3月、4月商品房銷售額累計增速連續兩個月提高後，5月開始連續兩個月下行。6月房地產銷售麵積單月同比下調幅度達13.7%，銷售額下調幅度也達到了4.5%。
碧桂園的銷售情況與整體市場走向基本一致。前4個月，碧桂園單月權益合同銷售金額均在220億元以上，5月情況急轉直下，突然降至182億元，此後逐月走低。到7月，合同權益銷售額僅120億元。
而讓碧桂園處境更艱難的是，碧桂園接近6成的項目位於三四線城市，這些城市商品房市場量價下跌的幅度更大。為此，碧桂園去年就開始調整土儲結構，去年全年，一二線城市權益拿地金額占比達到了71%。今年初，碧桂園董事會主席楊惠妍還表示：接下來一二線和三四線城市項目布局要變成5：5。
但調整需要時間，碧桂園恐怕等不及了。
碧桂園與恒大不同
未來幾個月，碧桂園將麵臨更大壓力，因為後續還有新的債務到期。
據wind數據，9月2日，一筆私募債“16碧園05”將到期，債券餘額為39億元。另有一筆債券餘額為4億泰銖的海外債“碧桂園4%N20231019”將於10月19日到期。此外11月2日，公司債“19碧地03”到期，債券餘額為9.9億元。
由於碧桂園體量巨大，市場擔心它是下一個恒大，但業內看來，兩者不能相提並論。
究其原因，恒大的風險爆發是其經營管理不善和盲目多元化擴張，加之市場大環境影響，從而導致資金鏈出現問題。
2014年在恒大中報發布會上，許家印曾公開表示，恒大到一定規模後，會選擇多元化發展，因為世界500強企業都是這麽做的。
之後，恒大開啟多元化發展，除房地產主業以外，快消品方麵，有恒大冰泉、恒大糧油、恒大奶粉等；文體方麵，有恒大足球隊、恒大音樂和恒大電影，又借殼新傳媒；能源方麵，進軍光伏產業等。2018年，恒大又宣布造車，不過這些跨界項目的大規模投資，大部分打了水漂。
以造車為例，最新的業績報告顯示，2021年、2022年，恒大汽車兩年淨虧損達840億元，幾乎是“蔚小理”三家造車新勢力三年累計淨虧損數額的兩倍。斥巨資打造的恒馳5，截至今年5月底，僅交付千輛。
李宇嘉表示，盡管都是近萬億級房企，碧桂園並沒有搞非理性的多元化經營。而且，碧桂園在物業管理、建造技術等方麵一直在探索向高質量發展轉型，向新模式轉型。
最近，國家和地方政府層麵的樓市利好政策密集出台。7月24日，中央政治局會議提出，“我國房地產市場供求關係發生重大變化”，要“適時優化調整房地產政策，因城施策用好政策工具箱”。
隨後住建部也提出，全麵落實“認房不用認貸”等政策措施，鼓勵降低首套房的首付比例和貸款利率及減免改善性住房換購稅費，繼續做好保交樓工作，加快項目建設交付，切實保障人民群眾的合法權益。
在李宇嘉看來，近期房地產市場的諸多利好信號，這也給碧桂園提供了緩衝周期。
