上海二批次土拍熱度不減，上半場總成交405億元

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7 月 13 日，上海今年首場 " 拚運氣 " 的土拍暫告一段落，共計出讓 15 宗地塊，成交總價 405 億元。

其中 10 宗封頂搖號、5 宗底價成交，總規劃建築麵積 187.34 萬平方米，共計攬金約 405.48 億元，平均溢價率 7.82%。

" 上半場土拍仍維持了高溢價率、觸頂率，成交地塊溢價率環比上漲 0.5%，10 宗地塊觸頂搖號，平均每塊地 8 家主體參拍，雖不及一批次火熱但未見明顯轉冷。" 克而瑞上海團隊表示。

具體到地塊，首日出讓的 8 宗地塊有 3 宗價格觸頂進入搖號環節。

當日最熱門地塊當屬吸引了 13 家企業參拍的楊浦區平涼社區地塊。該地塊位於楊浦內環東外灘板塊，距離地鐵 12 號線 /18 號線江浦公園站不到 500 米，周邊有多個日光盤，去化相對有保障。

最終，保利置業幸運中簽這塊地，成交總價為 22.73 億元，成交樓板價為 74250 元 / 平方米。

同日出讓的總價較高的鬆江區洞涇鎮地塊則吸引了華發、保利發展、建發、招商、華潤參拍，清一色的央國企。最終該地塊由華發通過搖號競得，總成交價 70.63 億元，樓麵價 25850 元 / 平方米。

鬆江永豐地塊則吸引了 7 家房企報名，最終 6 家參與搖號，溢價 10% 後由招商蛇口搖中，成交價 18.48 億元。

上海中原地產市場分析師盧文曦認為，永豐地塊各項配套成熟，房地聯動價之間有 50% 以上的差距，確保房企有合理利潤。唯一不足是沒有軌道站點，且距離市區比較遠，未來消費客群可能更多針對的是區域內部客。

首日出讓的剩餘 5 宗地塊均底價成交，拿地企業包括保利發展、恒都、上實發展、臨港城投、臨港控股 & 榮盛聯合體。與一批次供地時多家規模房企為保證有所收獲而報名 " 保底地塊 " 相比，二批次供地時企業都偏向謹慎。

次日出讓的 4 宗地均觸頂成交。

向來備受關注的大虹橋地區，閔行區華漕鎮地塊吸引了 18 家主體參拍，最終由中鐵建通過搖號幸運獲得，成交總價 61.475 億元，樓板價 40920 元 / 平方米。

" 壕擲 61 億，是什麽讓各大企業對這塊總價不低的地塊趨之若鶩？是華漕前灣規劃的落地，是示範區線疊加 13 號線的軌交利好，是市場流速快，庫存健康，是百億貨值。" 克而瑞上海團隊說道。

盧文曦也指出，地塊所在板塊本身具備潛力，6 萬多平方米的地未來能夠提供 12 萬平方米以上的供應量，同時交通、教育、商業、醫療等資源都不錯，是不錯的土儲。

同日出讓的閔行區浦江鎮地塊、嘉定新城地塊、奉賢新城地塊則分別由本土民企大華、大家 & 錢江 & 維科聯合體、中建八局幸運抽中。

第三日出讓的 3 宗地也均觸頂成交，寶山區大場鎮地塊吸引了 18 家主體參拍，最終由金茂搖號抽中，總成交價 31.25 億元。

總體而言，上海本輪土拍熱度持續走高。諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪分析道，一方麵，土拍規則的適度調整即當競價達到最高限價後，將通過搖號決出競得人而不再采取此前一次書麵報價的方式，為房企競拍營造出更為公平公正的平台，拿地熱情因此提升；另一方麵，上海本輪供地質量總體不錯，部分地塊位於內環內的核心區域，因此在一定程度上帶動本輪土拍仍能保持較高的熱度。

盡管保持了較高的地價觸頂率和溢價率，仍有 5 宗地零溢價成交，臨港新片區 2 宗地塊均由地方平台兜底。

此外，與一批次多家房企積極補倉、動輒報名參拍超 10 宗地塊，以及多宗地吸引超 30 個主體參拍相比，二批次企業更加謹慎，部分企業開始觀望。

例如，一批次報名超 10 宗地的萬科，此次拍地的上半場隻參拍了 2 宗地；建發則退出了鬆江永豐地塊的搖號。

在上一批次報名 15 宗地的招商蛇口則保持了高參與度，希望繼續在上海 " 做大做強 "，此次參拍了 10 宗地。

克而瑞上海團隊指出，由於二級市場下行，部分企業對一級市場的態度轉為觀望，民企敏感度更高，表現為暫不參拍。

此次土拍的下半場將在 8 月開拍，剩餘 9 塊地將落入哪些企業，屆時見分曉。