重慶二手房，為何越賣越多？

“有120人左右來看過房，談過價格的也就10個人左右。”

重慶人伊諾能理解這些看房人的心態，“持觀望態度。多數買家的顧慮是，房價還會再降，所以遲遲不入手”。

兩年前，她在重慶市巴南區購入一套約81平方米的房子。本來想著，在重慶工作生活的人多，房子很容易就能賣出去。

一等就是8個多月。伊諾說，從2022年10月把房子掛網，出售價格是35萬元，直到成交，曆經了8個多月。“到頭來，買家還是中介的外地親戚。”而且，她還沒賺到錢，“最後以32萬元的價格賣出去，跟心理預期的價位相比，差了3萬”。

賣房之後，伊諾鬆了一口氣。

在這大半年時間，伊諾遇到了很多有類似經曆的賣房人——二手房掛牌的房子越來越多，為了把房子賣掉，不得不選擇一再降價。

數據印證了伊諾的感受。上海易居研究院監測的全國13個（分別為北京、上海、廣州、深圳、重慶、成都、南京、天津、武漢、西安、沈陽、杭州、合肥）重點城市，二手房掛牌量在6月初攀上199萬套，相比今年初的159萬套，增幅達到25%。

在這些城市之中，重慶二手房掛牌量規模最大，數量為22萬套。

不僅規模大，價格還有下降趨勢。

國家統計局數據顯示，自2022年8月以來，重慶市二手住宅銷售價格指數同環比已連續6個月下跌，直至2023年2月環比止跌回升，同比仍處於下跌狀態；在隨後的3、4月環比價格持續上漲，下降幅度縮小；到5月，重慶二手房價格再次進入下跌通道。

重慶的房子，為啥越賣越多？

降價也愁

對於大多數人來說，第一次買房是為了在工作的城市有穩定的落腳處。

伊諾也是如此。今年30歲的她是化妝品銷售，老家重慶酉陽縣。跟隨父母，在城裏工作已經十年之久。

剛出社會工作時，為了同時滿足家的歸屬感與需求的自我滿足的需求，2014年，她在九龍坡區買了一套總價80萬元、麵積91平方米的新房。付了24萬元的首付後，還有20年的房貸。

買了房子之後，伊諾才真的覺得自己安定了下來，那種踏實感和滿足感是前所未有的。在她看來，雖然賺來的錢基本都用來供房了，但這也能督促自己更加努力工作和攢錢。



重慶城市風光 圖源：圖蟲創意

工作打拚的這段時間裏，伊諾留意到，重慶的房價在不斷攀升。眼看著房價走勢越來越好，她萌生“即使是投資購房也能為自己帶來豐厚的回報”的想法。

用了7年時間，伊諾在2021年存夠了15萬元首付（全款50萬元），在重慶巴南區購入了第二套房。可是，當她買完這套房後漸漸發現，她的這項“投資”，似乎並不如預期，反倒把自己弄的有些力不從心。

“以我這月薪4000的工資，每月供兩套房，壓力屬實有點大，所以就決定把這套房賣出去。”伊諾說，做這個決定很難，“總想著要不要再等等，說不定後麵二手房價格會越來越高，也能賣個好價錢，但最後還是想先解決眼前的問題”。

正如伊諾所說，重慶的二手房價格確實有所下跌。安居客二手房數據顯示，2023年6月，重慶二手房掛牌均價為11468元/平米，環比降0.77%，與去年相比，下降了8.02%。

把時間線拉長至近三年。不難發現，從2020年開始，重慶二手房的價格正一路攀升。到了2021年12月份達到頂峰，掛牌均價為12742元/平米，隨後便開始下行。到了今年，二手房掛牌均價稍有上漲，但與2020年相比，還是有些差距。



近3年，重慶二手房走勢圖 圖源：安居客官網截圖

不止重慶。國家統計局數據顯示，2023年5月，70個大中城市中，二手房價環比持平或上漲的城市僅有15個，一線城市的北京、上海、廣州、深圳的二手房價環比都在下降，分別下降0.6%、0.8%、0.2%和0.1%。

二手房價格下跌為人們帶來的直接感受是，二手房出售意願很強。

上海易居研究院監測的全國13個重點城市，二手房掛牌量在6月初攀上199萬套，相比今年初的159萬套，增幅達到25%。

從規模來看，重慶當前是全國二手房掛牌規模較大。具體來看，6月初，重慶二手房掛牌量達到了22萬套。除重慶外，成都和上海的二手房掛牌量規模分別為20萬套和18萬套。

易居研究院研究總監嚴躍進分析稱，類似增速說明，二手房供求關係出現了非常重大的變化，即供大於求的矛盾持續凸顯。這也可以解釋為什麽當前二手房“越賣越多”的現象。

就重慶來說，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，近十年來，由於重慶的新房供應量充足，規模體量也比較大，因此轉化為二手房的規模也會相對較高。

何去何從

伊諾觀察過，重慶人口密度大，房子的總量多，身邊很多有2-3套房的人。不過，許多在2018年-2021年高價買房子的人，現在幾乎要虧著賣出。

但從她賣房的經曆來看，買房人大多是在觀望，真正下決心要購入的買家卻很少。

類似的經曆，也出現在賣房中介身上。

當時代周報記者以賣房者的身份詢問重慶地產中介機構從業者，對方表示這段時間二手房買賣的行情都不太好，交易量有所下跌，但掛牌量在持續增加。“現階段，二手房交易基本都是降價出售。如果非要說哪裏賣得好，可能江北、渝北、渝中三個區的房子好賣些，因為這些區域的經濟也相對繁華。”



重慶夜景 圖源：圖蟲創意

嚴躍進認為，最近幾年二手房的供求狀況發生了重大變化。其中，在2020年下半年，很多重點城市二手房出現了“房荒”現象，當時二手房“一房難求”，而今年二手房則出現了房源激增現象。這種差異和資金流向、市場行情、市場預期等有較大的關聯。

“從結構分類來看，雖然也存在一些恐慌性拋售或急於套現等情況，但其占比或風險是可控的。而占比較多的則屬於置換需求或換房需求。” 嚴躍進說道。

與此同時，上海易居研究院監測的數據顯示，今年一季度全國13城二手住宅去化周期為10個月，而二季度該指標為15個月。

通俗理解是，當前二手房掛牌量激增的情況下，房子要出手，交易周期將明顯延長。此類情況，在這13個城市中都有所體現。



圖源：上海易居研究院《二手房愁賣問題凸顯，賣方市場正在變成買方市場》報告截圖

在如今二手房掛牌量持續上漲、交易周期拉長的情況下，不少二手房業主開始步入“愁賣”階段，麵對這樣的情況，又該如何激發二手房市場的活力？

李宇嘉認為，還是要先從需求端入手。要穩定老百姓，特別是年輕人、新市民對於就業收入的預期。其次，在供應端上，也要增加住房供應的有效性，例如要從改造老舊小區、完善交通等方麵為居民提供生活保障。

值得注意的是，近期房貸利率也再次下降，也降低了購房人的買房成本。6月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，1年期貸款市場報價利率（LPR）下降10個基點至3.55%，5年期以上LPR下降10個基點至4.2%。

“由於5年期以上LPR與房貸利率緊密掛鉤，LPR下降，就意味著大家的月供會降低，會在一定程度上刺激大家去買剛需住房，或者是換房。這對於二手房市場提升交易效率、縮短交易周期、降低庫存都是有幫助的。”李宇嘉說道。

（應采訪對象要求，文章中的采訪對象伊諾為化名）