“打工皇帝”，做了個令人意外的選擇

 

地產圈 " 打工皇帝 " 朱榮斌做了一個出其不意的選擇。

2023 年 5 月 24 日晚間，合富輝煌突發公告宣布，朱榮斌出任其執行董事及董事會主席，合富輝煌實控人扶氏家族隱身幕後，其中扶偉聰辭任董事會主席，但保留執行董事一職；扶而立則調任為非執行董事，並委任為董事會副主席。

朱榮斌過去的從業經曆堪稱亮眼。他 15 歲考入清華大學少年班，地產界的從業生涯則從中海地產起步，先後在富力、碧桂園和陽光城等房企任職，去年離開陽光城之後開始創業。在碧桂園任聯席總裁期間，朱榮斌陪伴這家企業走向頂端；作為陽光城的總裁，他見證了公司從黑馬到跌落的過程。

朱榮斌加盟合富輝煌，市場的討論聲四起。

與他一同進入合富輝煌董事會的還有前碧桂園湖北西區總裁高斌。高斌具有長時間的營銷業務從業經曆，且碧桂園服務持有合富輝煌 25% 股權，業界因此猜測雙方是否受碧桂園所托重整營銷條線；而朱榮斌出任董事會主席，也被視作是 " 合夥創業 " 的一種模式。

朱榮斌 " 明星經理人 " 的身份，時勢運也。如今房地產行業承壓，合富輝煌在經曆保利撤股、大客迷航之後，仍然未能走出陣痛。朱榮斌還能帶領深陷泥淖的合富輝煌重整旗鼓嗎？

" 天才 " 朱榮斌

23 歲從清華大學碩士畢業後，朱榮斌地產職業生涯的第一站是中海地產。在這家地產行業的 " 黃埔軍校 "，朱榮斌征戰華南華東，離開中海時，他的職位是中海地產華東區總經理，成為一員區域大將。

朱榮斌職業生涯的第二站是富力地產。在這裏，他是華南區總經理，身份與在中海地產時相近。

朱榮斌真正在業界引起現象級關注，是 2013 年他加入碧桂園成為聯席總裁及執行董事，與莫斌、吳建斌組成碧桂園的明星職業經理人陣容 " 三斌 " 組合，並為這家房企的全國化征程立下了汗馬功勞。

朱榮斌任職碧桂園時期，是這家房企發展最為迅猛的階段。2013 年，碧桂園銷售額同比翻倍，跨入 " 千億俱樂部 "，行業排名第四；2017 年，朱榮斌離開的那一年，碧桂園的銷售額突破 5000 億元，坐上行業的頭把交椅。

其時正是房地產市場高歌猛進之際，市場和業界也多將碧桂園重用職業經理人視作是其跨越式增長的緣由之一。這種認知在輿論場中似乎逐漸成為了行業共識，而因此行業之中想要複製碧桂園模式的企業也瞄準 " 三斌 "，將之視作挖角的對象。

朱榮斌最終選擇了加入陽光城，以執行董事長兼總裁的身份。其時的陽光城在衝規模的路上一去不複返，有碧桂園的成功經驗在前，朱榮斌試圖在陽光城複製 " 奇跡 "。

朱榮斌在陽光城期間，選擇的是與之深度捆綁的形式。他在陽光城期間，雖然拿到了總計超過 2700 萬的薪金，但增持陽光城則耗資超過 1 億元，這部分最後也以虧損套現離場。

陽光城的五年曆程，朱榮斌助力後者銷售額衝上 2000 億元，但高居不下的負債最終也拖垮了它。朱榮斌也於 2022 年 1 月離開陽光城。2022 年 2 月，陽光城正式違約，之後在債務黑洞中無力扭轉，最終徘徊於退市邊緣。ST 陽光城 5 月 25 日跌停收於 0.64 元。

出走陽光城後，朱榮斌進入創業階段。作為海南雅誠的董事長，朱榮斌在海南清水灣開啟了他的事業新旅途。及至加入合富輝煌之時，他本人也仍然是海南雅誠的董事長。

朱榮斌在房地產行業的職業生涯，是高光與荊棘並存的旅途。好的年景裏，朱榮斌是備受矚目的 " 打工皇帝 "；年景轉淡，他個人的資產乃至影響力也隨之受到影響，市場的冷暖直接映射到個人身上。

風雨中的合富

加入合富輝煌，朱榮斌出於何種動機而作此選擇仍不得而知。

合富輝煌在回應 21 世紀經濟報道記者問詢時則表示，公司認可朱榮斌作為資深企業經營管理人士的經驗和謀略，朱榮斌看好存量市場和地產服務的可為空間，看好 " 後房地產時代 " 新賽道，看好合富輝煌深耕、精耕、穩健的特質，進而以高管身份加入。

朱榮斌所加入的合富輝煌，早年間是華南較有影響力的房地產代理服務公司，而隨著 " 貝殼南下 " 以及 " 中原夾擊 "，合富輝煌選擇與龍頭房企捆綁，但最終合作聯盟破裂，加之市場進一步承壓，不利因素交織導致其業績一蹶不振。

2022 年 4 月，合富輝煌宣布結束與保利發展四年的合作模式，保利發展不再持有合富中國 43.9% 股權，雙方合作的產物保利顧問集團股權則將出售予保利發展。

保利發展其時交予合富輝煌一紙合約，約定在未來五年內，保利發展每年需與合富輝煌一方簽訂可售價值不少於 800 億元的房地產開發項目的一手物業代理業務合約。

解綁保利發展後，合富輝煌進一步加強了與原有股東碧桂園服務的合作。

2022 年 11 月 9 日，碧桂園服務發布公告，其旗下公司收購合富輝煌 21.47% 股權，預期總代價約 2.33 億港元。

遺憾的是，保利發展的退出，碧桂園服務的入局，沒能夠扭轉合富輝煌的頹勢。2022 年，合富輝煌業績斷崖式下跌，全年錄得收入 15.16 億港元，同比減少 43%，虧損 7.48 億港元，歸母淨虧損 2.46 億港元。

肉眼可見的事實是，合富輝煌在其熟悉的華南區域，聲量也越來越小了。據 21 世紀經濟報道記者采訪多家龍頭、中型房企負責營銷的人士，多數表示目前和合富輝煌已經沒有合作，" 別說其他區域，廣州本地的也基本沒有合作。"

可供對比的數據是，廣州市房地產中介協會發布的數據顯示，從門店數量上來看，截至 2023 年第一季度末，廣州德佑以 921 間的數量高居首位，裕豐地產和住商不動產分別有 421 間和 409 間，鏈家和置家地產分別有 288 間和 270 間。與之形成對比的是，合富置業門店僅有 153 間。

二手房成交方麵，廣州鏈家第一季度有將近 2000 宗；其餘品牌均較少，其中樂有家 130 宗，中原地產 93 宗，裕豐地產 71 宗，合富置業則為 50 宗。由此可見，合富輝煌在其大本營廣州，市場份額萎縮頹勢不減。

碧桂園服務的角色

朱榮斌加入將如何重塑合富輝煌，雙方暫未在公開渠道中披露。

但朱榮斌的入局帶來的另一個討論是，他是否是受碧桂園之托，重塑碧桂園的營銷體係？

市場的這種討論也並非毫無根據。與朱榮斌一同加入還有在碧桂園成長起來的高斌——他曾經是楊惠妍的秘書、楊國強的助理，也在碧桂園的營銷體係有多年曆練。加入合富輝煌之後，他的職位是執行董事及總裁。

還有一個被視作是有力的證據是，碧桂園服務目前是合富輝煌的第二大股東，持股比例約 25%，僅次於扶氏家族。

碧桂園服務其時在收購合富輝煌股權時曾對外回應稱，從 2020 年以來，雙方一直在業務合作方麵進行交流，認為從中長期來看雙方的業務之間有很多互補和協同。雙方合作有助於進一步增強碧服在房地產經紀業務的能力，因此即便在房地產調整期代理公司業務受累，依然選擇 " 加注 "。

與此同時，碧桂園近年來營銷體係的動作也頗多。2021 年，碧桂園成立品牌營銷公司，從業務板塊轉為營銷公司，開啟市場化運作。如此看來，碧桂園與合富輝煌之間通過碧服的紐帶建立聯係，似乎並無可能。

但即便雙方最終實現整合，未來能否實現業務共贏，也仍待觀察。隨著市場下行和國央企的重回巔峰，碧桂園也在失去它原有的市場份額。這種背景下，合富輝煌也難從碧桂園處得到大單。

而碧桂園服務成為合富輝煌二股東已經半年有餘，雙方也暫未公開進一步合作動向。

合富輝煌方麵在回應 21 世紀經濟報道記者其與碧桂園的合作是否有整合可能時則表示，合富輝煌是房地產服務行業中頗具規模和影響力的綜合服務商之一，與國內各個地產開發頭部企業的合作比例基本保持均衡狀態，沒有過度集中和依賴，未來亦會堅持以專業、客觀的市場化營銷模式操作代理業務，" 雙方未有整合一說。"

主營業務跌落加之靠山並不穩固，合富輝煌要在業務上實現突破，依賴傳統模式顯然不可能。未來朱榮斌能否在一個已經內卷的市場為合富輝煌尋找到新的增長曲線，考驗這位專業有遠見的職業經理人眼光的時候到了。