上海北京杭州合肥二手房交易量都大跌，發生了啥？

在經曆了 " 金三 " 的成交量高位後，多城二手房市場在 " 銀四 " 出現大幅回落。

公開數據顯示，4 月份，上海二手住房成交 17334 套，環比下降 26.71%；北京二手房住宅網簽 13997 套，環比下跌 37.3%；杭州二手住宅成交 5883 套，環比下降 32.7%；南京二手房成交 11318 套，環比下跌 13%；合肥二手房成交量 2127 套，環比暴跌 40% ……

價格方麵，據諸葛數據研究中心監測數據，4 月 100 個重點城市二手住宅市場均價為 15662 元 / 平方米，環比下降 0.15%，較上月擴大 0.05 個百分點；同比下降 0.4%，較上月擴大 0.13 個百分點。

" 一季度，前期積壓需求集中釋放疊加部分入學購房需求釋放，熱點城市二手房市場成交快速上升，成交量處在 2019 年以來同期高位。而 4 月份受掛牌量持續走高影響，二手房價格承壓，多數城市價格環比下跌。"

5 月 10 日，中指研究院市場研究總監陳文靜在接受《每日經濟新聞》記者微信采訪時表示，二手房市場的城市分化較為明顯，4 個一線城市二手房價格環比均上漲，表現相對穩健；二線城市和三四線代表城市的二手房價格環比分別下跌 0.18% 和 0.22%，價格表現走弱。"

陳文靜指出，伴隨著前期積壓需求的快速釋放後，4 月份購房者入市動能不足，各城市二手房活躍度普遍回落。整體來看，4 月二手房成交量的回落，一方麵受季節性因素影響，另一方麵也是積壓需求帶動的高基數下的正常回落。

與此同時，購房者的熱情在數據表現上同樣直觀。58 安居客統計顯示，4 月全國 40 城二手房購房需求熱度出現較大幅度的回落，看房需求熱度指數為 0.65，環比上月下跌了 16.7%。

" 在持續保交樓、舊改房票隻能購買新房等一係列利好新房市場的政策加持之下，二手房市場相對就冷清了不少。"58 安居客研究院研究總監陸騎麟表示，二手房市場景氣度指數在 4 月出現明顯拐頭向下走勢，並且已跌至偏冷和冰封的臨界值，主要也是需求不足導致。"

全國 40 城二手房看房需求熱度走勢 數據來源：安居客

上海：成交量跌近 3 成

價格連漲 14 個月

原本 3 月份就著急看房的宋女士，如今也有些 " 篤悠悠 " 了——每個周末看一兩套房，如果樓層朝向不符合自己要求，也就不看了。" 幫父母置換房子，既然市場比較穩定，那就慢慢選。"

" 小陽春 " 熱情過後，成交量開始顯出疲態。來自同策研究院的數據顯示，4 月份上海二手房成交 1.72 萬套，環比下跌 28%。

價格方麵，據諸葛找房統計，4 月上海二手住宅市場均價為 73998 元 / 平方米，環比上漲 0.45%，環比漲幅較上月擴大 0.06 個百分點。至此，上海二手住宅市場均價已連續平穩上漲 14 個月。

上海中原地產市場分析師盧文曦認為，"4 月份二手房成交量雖然比 3 月下降了約 7000 套，但還是符合上海二手房交易穩健的基調。盡管沒有達到 2 萬套的水平，但還算是在合理的區間內運行。如果低於 15000 套，那就意味著整個市場真的比較‘冷’了。"

工作在一線的房產中介們，對於上海二手房市場的感受更為直觀。

" 門店成交量比 2 月、3 月差一點，但也還可以，隻比 3 月份減少了 10% 左右。帶看比較多，很多客戶該買還是在買。主要是剛需和置換改善等需求，投資客少。"21 世紀不動產上海某門店的李小憶告訴記者。

數據來源：同策研究院

相比成交量，4 月份上海二手房掛牌量繼續高位盤整。據盧文曦介紹，上海每周新增的二手房掛牌量在 1.3 萬套左右，從絕對值來看，依舊處於高位。

" 實際上，房東賣了都是要買的，掛牌量大隻能說明置換需求大，不能說明供過於求或市場下滑。對於房東來說，掛牌價格都定得比較高，但如果掛了很久賣不出，看著同類房源掛牌多也會降價。目前市場，要樓層好、房型好、沒有硬傷的房子，加上定價合理，才具備賣出去的可能。" 李小憶告訴記者，" 買房人心態很穩，因為價格穩定，一定要挑到自己喜歡的、滿意的、性價比高的房子，才會下手。"

盧文曦表示，" 從整個二手房市場來看，上半年剩下的時間更多的是需要繼續夯實底部，強化交易價格。我個人判斷二手房價格還會有一定的回調空間。並不是說一下子會有比較大的折扣，更多的可能是有 3% 到 5% 的議價空間，比較穩定的運行。"

北京：成交量跌超 3 成

短期仍存下降壓力

在 3 月二手房市場大規模釋放下，4 月北京二手房成交活躍度下降，同環比雙雙轉降。

據諸葛數據研究中心監測數據顯示，4 月北京二手住宅成交 13928 套，環比下降 34.65%，同比下降 1.2%。不過，從月均成交水平來看，2023 年前 4 月北京二手住宅平均成交 14716 套，較 2022 年同期上升 15.46%。

在鏈家購房平台上，海澱區新外大街的一套三居室掛牌價 900 萬元，單價近 11 萬元 / 平方米。" 這套房剛剛登記第 4 天，大概有 12 組客人看過。" 北京當地中介趙淩峰 5 月 10 日對記者說，" 這是比較熱門的房源，業主置換時已經預定了房子，所以交易周期給不了很長，價格還有空間。"

5 月 11 日，記者再次打開鏈家 APP，發現上述房源價格已經下調至 885 萬元。

" 北京現在 80%-90% 的人買賣房子，都是換房，手裏拿著五六百萬現金買房的客戶群體特別少，所以現在市場上沒有太大的價格波動餘地，屬於一個穩定期。"

3 月份，北京二手房成交量 22192 套，2 月份也有 15315 套，4 月成交量快速萎縮，但掛牌量卻仍在上升。陳文靜分析認為，購房者議價空間變大，二手房成交節奏出現一定放緩趨勢，北京 " 一區一策 " 試點尚未真正落地，短期存在一定政策優化預期，或對二手房市場活躍度起到帶動效果。

另一方麵，前 4 月北京新房市場熱火朝天，新建商品住宅成交 17931 套，同比上漲 39.8%。不過，供應卻同比下跌 33.6%，房山、順義的多個高性價比剛需盤熱銷，也搶走了一部分剛需。

" 整體來看，短期內北京二手房成交規模存在下降壓力，但隨著政策優化預期的增強，二手房市場仍有望保持一定活躍度。" 陳文靜表示。

南京：學區房降溫

新增掛牌量降超 4 成

據我愛我家研究院數據顯示，4 月南京全市二手房成交 11318 套（含高淳、溧水），環比下跌 13%。

不過，4 月南京二手房新增掛牌量 7514 套，環比減少 42.2%。我愛我家南京研究院認為，一方麵是因為部分業主趁年初高峰期已將房源掛出；另一方麵也是因為市場預冷，不少業主在觀望樓市走勢，謹慎掛牌。

位於南京市主城區的雲錦美地，目前掛牌量大約 90 套。" 這算是比較正常的量，即使是 2018 年掛牌量最低穀的時候也有七八十套。南京 2 月份這波成交量上漲，主要是 2022 年年底想買又沒買的客戶，過完年正好交易，所以說 2 月份有一個小井噴。還有一個原因是很多需要學區房的人，在這個時間點必須要買了。" 南京當地房產中介潘莉娜告訴記者。

價格方麵，4 月南京二手房成交均價達 30628 元 / 平方米，相較 3 月份環比下跌 1.9%。我愛我家南京研究院認為，由於 3 月份處於學區房交易高峰期，學區房價格通常情況下都會高於一般住宅價格，從而使二手房市場交易均價高於通常。4 月份價格下降，與學區房交易高峰結束也有著很大關係。"4 月新增掛牌房源均價為 33637 元 / 平方米，環比下滑 5.3%，也是近一年來的絕對低穀值。"

在潘莉娜看來，" 正常情況下，房東都不願意降價很多，除非有特殊需求急賣的情況下才可能大降，這也是有一種互相間的博弈吧。業主也會參考上半年和去年底的成交價格，比如雲錦美地這個 103 平方米的戶型，最高峰時可賣到 520 萬元，後來曾有過 480 萬元成交的情況，大部分業主都覺得太便宜不能接受。"

從成交周期走勢來看，4 月南京二手房客戶平均成交周期 46.2 天，環比減少 8.9 天；房源平均成交周期 188.4 天，環比也縮短 7.6 天。這也說明，當前市場環境下，南京二手房買賣雙方的成交意向度都較高，整體成交節奏明顯加快。

杭州：" 小陽春 " 熄火

成交量跌破萬套

杭州市場新房、二手房的分化，比其他城市更為明顯。

據杭州貝殼研究院數據，包含臨安和自主成交數據，4 月份杭州二手房成交量為 7635 套，環比 3 月份破萬套的成交量下跌約 30%，不過同比去年 4 月份增長量達 82%。

另一方麵，為了緩解二手房去化壓力，杭州 4 月起連續多個區域實行 " 一區一策 " 的樓市精準化調控政策。

4 月 14 日，錢塘區的下沙街道和河莊街道加入差異化限購的範圍，即外地戶籍隻需 1 個月社保即可購買該區域內新房或二手房，本地戶籍無需社保，購買二套房不受落戶 5 年限製。至此，杭州錢塘區全域放鬆限購。4 月 23 日 , 杭州臨平區將臨平街道加入臨平區限購放寬區域，這意味著外地戶籍隻需 1 個月社保即可購買該區新房或二手房。

同時，4 月份杭州住房公積金優惠政策再次調整，多子女家庭購買首套普通自住住房且首次申請住房公積金貸款的，貸款額度可按家庭當期最高貸款限額上浮 20% 確定。

從成交結構上看，杭州 4 月二手房市場熱銷樓盤仍以近郊剛需樓盤為主，成交均價多在 30000 元 / 平方米以內。這類樓盤普遍為次新房，周邊配套較成熟，距離核心區較近且有小戶型，總價可控製在 300 萬元以內。而 4 月杭州新房成交套數 TOP10 項目，普遍為近郊板塊，單價在 25000 元 / 平方米左右，套均麵積為 110 平方米左右的剛改項目。

" 當前杭州二手房掛牌量處在曆史高位，二手房價格下行壓力加大，購房者持幣觀望情緒進一步加重，短期來看杭州二手房成交規模或繼續走低。"

陳文靜指出，進入二季度，去年積壓需求已基本釋放結束，但居民收入及就業預期尚未扭轉，市場仍麵臨下行壓力。" 未來，城市分化仍將是市場主要特征之一，熱點城市在政策寬鬆和需求支撐下，市場有望持續平穩恢複，但多數城市的樓市調整壓力仍然較大。"

合肥：限購鬆綁滿月

二手房反而難賣了

與一線城市不同的是，合肥二手房交易更容易被市場情緒影響。

貝殼數據顯示，4 月合肥二手房成交量僅 2127 套，與 2 月份的 3532 套相比，暴跌 40%。回看近 4 個月合肥的二手房成交量可以發現，自從 2 月份成交量份飆升之後，合肥的二手房成交量正在逐月下跌。

近一年合肥二手房價格走勢 數據來源：安居客

記者從貝殼 APP 上看到，合肥 4 月份二手房新增供應保持平穩，但新增帶看出現了非常明顯的衝高回落。在 2 月份，新增帶看猛升至 33.4 萬次，到了 3 月份增速放緩，為 36.7 萬次；而 4 月份直接降到 27.8 萬次，降幅達 24%。

值得注意的是，4 月初合肥已經調整了購房政策，對持有安徽省居住證（或電子居住證、安徽省居住證確認單）且居住地址在安徽省合肥市的非本市戶籍居民家庭，可在合肥市限購區域購買 1 套住房。此外，有 60 歲及以上成員、或有未成年子女的二孩及以上多子女戶籍居民家庭，可購買第 3 套住房。

5 月 10 日，在合肥從事中介行業 12 年的張曉龍告訴記者，" 外地戶籍辦個居住證就能買房，現在隻剩下限購兩個字沒拿掉了。"

不過，在合肥頻頻加推新盤、一二手房價格倒掛的背景下，二手房對於剛需和改善型需求的吸引力進一步下降。據不完全統計，僅 4 月份，合肥就有 5342 套新房源入市。

據張曉龍介紹，在合肥 4 月份為數不多的二手房成交中，約 50% 成交房源是學區房，30% 是改善型住房，剩下的 20% 是剛需。" 二手房裏麵成交主要還是學區房撐起來的。"

" 其實政策都已經到底，隻是傳導到市場還需要一定的時間。但房東現在心態很穩，反正房價已經是跌無可跌了。" 張曉龍表示，" 當你關注了一個月的房子還在賣；關注了兩個月、三個月，這套房子還沒賣掉，你肯定覺得不能買，所以現在市場處於膠著狀態。"

據安居客統計，近半年合肥二手房價格走勢平穩，4 月份均價為 16222 元 / 平方米，較 3 月份的 16158 元 / 平方米略有上漲；而去年 12 月，合肥的二手房均價為 16265 元 / 平方米。