韓國“免費”租房模式暴雷，深圳7年前想過引進它

最近，隨著經濟的複蘇，年輕人似乎正大批回歸一線和新一線城市。他們緊接著就麵臨一個普遍的難題——租房。

租房可算是一件令人頭大的麻煩事。頻道的巴九靈們最近出去走了一圈，發現無論在深圳、上海還是杭州，都有不少年輕人被租房、搬家折騰到emo。

想要租到心儀的房子，又要照顧到錢包；想盡可能地省錢，又要防著被坑被套路。這種“既要又要還要”的事，自古難全，擱哪兒都是一樣的。

這不，我們為租房感到糟心，而在我們的隔壁鄰居韓國，一些租客近來甚至對處境感到“絕望”。

一

發生了什麽？

我們從韓國一種特有的租房製度說起。

在韓國租房有 “月租”和“全租”兩種方式。

“月租”就是我們熟悉的“押x付x”模式，比如先交一個月的押金，接著按月或按季繳納房租。而韓國租房市場的另一項獨創發明，就是“全租房”（又稱“傳貰房”，韓語裏叫“??”）。



它需要租客先向房東繳納一大筆押金，押金金額大約要占到房屋價值的50%到80%。比如你租一套300萬的房子，至少要先掏出150萬押金。

之後，租客可以免費住一段時間（一般是兩年），期間租客隻需要負擔水電等雜項開支，不用支付租金，兩年到期後房東全數退還押金。也就是那150萬會重新回到你手裏，租客幾乎沒花什麽錢，就白住了兩年房。

這種全租房模式於上世紀70年代左右在韓國普及開來。

當時，伴隨著城市化和工業化進程，大量農村人口湧進城市，城市住房緊張。全租房製度的最大貢獻，就是為新流入城市的人口解決了居住問題。



這種製度能得到普及，必然有它受歡迎的理由和存在的合理性。

對於房東來說，把房子“全租”出去，最大的好處是能比較容易地籌集一大筆錢（相比從銀行等渠道借錢，他不用支付貸款利息）。

拿到押金後，他可以在兩年時間內拿著這筆錢進行投資，無論炒股也好、買房也好，隻要期望收益比月租金收入高，房東就會傾向於全租。

對於租客來說，與月租相比，全租的最大優勢在於能省下大筆的租金。

很多人會忽略支付大筆押金（或者叫“傳貰金”）的機會成本，而將其視為一種相對靠譜的“強製儲蓄”方式，等以後攢夠了錢，可以取回押金，用作購房資金的一部分。

另外，一位在韓國居住的朋友告訴小巴，韓國人的觀念中似乎存在一條“鄙視鏈”。有房的鄙視租房的，而在租房群體中，選擇月租房的又會被鄙視，因為他們往往會被認為是連傳貰金都拿不出的群體。相比之下，選擇全租房就“體麵”很多，而且對韓國年輕人來說也是一種常態。

有人會問，租客能拿出這麽多押金租全租房，為什麽不幹脆付個首付，自己貸款買一套房呢？

首先，韓國的高房價是出了名的，特別是首爾近年的房價一度超過15萬人民幣/平方米，為全球第二高的城市，僅次於香港。買房除了要付一大筆首付，還要付大筆的利息。

按月還房貸將是不小的開支，會明顯影響生活和消費水平，對於花銷大、追求生活質量的年輕人來說，免費租房顯然很有誘惑力。

第二，韓國的銀行提供專門的“傳貰金優惠貸款”，也就是租客連押金都可以向銀行貸款，而且貸款借全租房押金的利息要比直接借房貸低，也比租房的月租金低。所以，租客支付的押金未必都是他自己的錢，很可能是向銀行貸的。

第三，韓國的人口流動性很強，很多人因為工作變動等原因常常需要搬家，租房住可以省去頻繁買賣房產的不便，也可以節省交易費用。

基於上述幾個主要原因，全租房受到了房東和租客的共同歡迎。



眼尖的同學大概已經看出來了，這種租房模式本質上是房東和租客之間的一種借貸，租客把押金借給房東，房東以房子為抵押，通過給租客免租金來“支付利息”。

也就是全租房兼具了“租賃”和“金融”的屬性，既緩解了住房難，又方便了房東融資，提高了資金的流動性，可以說一度創造了“雙贏”的局麵。

二

可惜無論什麽事物，一旦和“錢”掛上勾，總容易變味。

如果你是房東，拿到一大筆押金想去投資，你會選什麽投資標的？

存銀行吃利息怎麽樣？在過去的很多年中，韓國處在低利率環境下，疫情爆發後，韓國更是將基準利率降至有史以來的最低水平0.5%，並持續了15個月之久。把錢存在銀行或者買低風險、低收益的理財很穩健，但似乎有些浪費了。

炒股也是普遍選擇，畢竟韓國是所謂“全民炒股”的國家，總人口不過5100多萬，活躍股票賬戶數卻已經超過6000萬。但炒股風險高，一不小心會連押金都虧掉。

相比之下，買房是一個廣受青睞的選擇。韓國人多地狹，韓國特別是首爾的房價一度創造了一個隻漲不跌的“樓市神話”，過去5年，韓國房價整體上漲了約80%。

這意味著房東可以拿著一大筆押金，付個首付，再買一套房，再次全租出去，收到的押金又能買房，再全租，也就是一種不斷加杠杆的方式。

如此一來，極大地刺激了房屋的交易量，進一步推高了房價。據稱，有韓國炒房客通過這種方式在首爾買了近300套房。



韓國地產銷售價格指數2019年來快速增長 圖片來源：開源證券研究所

這引發了一個連帶效應，就是即使租客想買房，他在拿回租金後，也很可能發現他攢錢的速度趕不上房價的上漲，隻能繼續租房，繼續給房東打工。所以雙方的關係逐漸變得畸形。

需要注意的是，這種全租房模式要持續下去，需要兩個前提：第一，這個國家需要處在一個溫和的通脹通道中；第二，城市的房價也處在上漲通道中。

在這兩個前提下，上述鏈條可以正常運轉，但一旦房價開始下跌，全租房市場就可能麵臨恐慌性的崩盤。

為什麽？

原本在有租客退租時，房東可以比較容易地找到新租客，用新收取的押金償還舊押金。或者幹脆把房一賣，把押金一還，還能淨賺一筆。

但一旦房價下跌，租客不願意支付過去那麽高額的押金，房東也就沒法“借新還舊”。隨著房價下跌，房東即使賣房，也沒有賺頭。為了退還押金，他隻好將手中的房屋低價出售，這進一步加劇了房價下跌，也引起大量房東資金的斷鏈。

現在，這樣的景象正在韓國發生。

2022年3月起，美聯儲開啟了數輪強勢加息，韓國望風而動，跟著加息。



韓國基準利率與CPI走勢圖 圖片來源：東方財富網

而韓國房地產貸款大多采用浮動利率計息，這就造成了兩個影響：第一，直接導致租客和房東還貸壓力的增加；第二，加息也打擊了韓國房地產市場。

過去一年，韓國的房價整體下跌了約18%，其中首爾跌了約20%，這對於手握大量房產的房東來說無疑是個噩耗。

於是，很多房東破產，有一些選擇跑路，他們的房屋可能被拍賣。於是租客發現自己處在了一個走投無路的境地，無房可住，押金大半是拿不回了，身上還背著大量的銀行貸款。

三

說回咱們中國。

其實，我們不是沒有動過引進全租房製度的腦筋。

小巴在收集資料時發現，早在2016年，深圳某區的發展和改革局就有人發文探討韓國全租房製度在深圳推行的可能性。

文章指出，“在深圳打拚的一些年輕人積蓄不多，無法負擔高額房價及貸款帶來的壓力，房租價格呈上升之勢，資金亦無優良投資渠道”，同時，在當時房地產嚴格的調控政策下，“由於市場‘凍結’，一些開發商出售新樓盤周期變長，資金鎖定，容易產生一些金融風險”。

文章認為，深圳市政府如能完善相關製度，既可以加快資本流通，也可以為租房群體提供更多元的租房選擇。但文章也指出，要建設適合深圳情況的全租房製度，需要政府介入構築相應租賃規則、建立完善的金融法律擔保製度等。

如今，我國的房地產行業仍處在修複過程中，在探討如何激活房地產市場時，同樣有觀點認為，在一線、新一線城市房價未來存在溫和上漲空間的前提下，或許可以借鑒韓國的全租房模式。

它一則能降低年輕人在大城市的居住壓力；二能刺激新房銷售，助力房地產市場的恢複；三能促進資金的流轉，為大城市中隻有賬麵財富的房屋持有者提供更大的流動性。

當然，要特別防範與韓國類似的危機發生，這就需要在政策的製定和執行上下工夫，謹慎地進行製度上的約束和規範，建立完善的法律保障。

反對的聲音很強烈。

有人一針見血地指出，引入全租房製度會鼓勵炒房客卷土再來，房價漲促進炒房，房價跌容易釀成危機。

還有人說，既然這種模式都已經在韓國翻車了，我們還學它幹啥呢。涉及到大量的利益，就肯定會有人動歪腦筋，想辦法卷錢跑路。

比如前幾年長租公寓的暴雷，也涉及到租賃的“金融化”。當時發展出一種“租金貸”，成了長租公寓運營商不斷加杠杆、野蠻擴展的手段，企業做著租房的生意、賺著金融的錢，把風險都轉嫁給了房東、租客、還有金融機構。



圖片來源：運營研究社

現在的全租房也是一樣，租客前期已經支付了大量的押金，隨著杠杆越加越高，巨大的風險都被轉嫁到了他們頭上。所謂的“建立完善的法律保障”說起來簡單，執行起來卻太難了，最終受傷的還是租客。

這些觀點的確讓我們對全租房製度更多了幾分警惕。

不過，鑒於全租房模式已在韓國存在、流行了很久，而在國內，年輕人麵臨較大的居住壓力，確實有旺盛的租房需求，中央也多次提到要“解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設”，所以我們倒也不必急著地將其亂棍打死，它多少為我們提供了一種不一樣的解題思路。