北京二手房3月份網簽超2萬套，買賣雙方博弈加劇

剛剛過去的3月，北京樓市延續2月“小陽春”的成交行情。據北京市住建委官網的數據顯示，今年3月，北京二手住宅網簽22192套，環比、同比均有一定增幅。

不過，網簽數據相對滯後，無法及時反映真實市場情況。從北京鏈家實際簽約情況來看，3月北京二手住房交易量較2月小幅下滑，成交節奏有所放緩，最近一周成交量已基本回落至常態時期水平。業內人士表示，雖然當前市場較前期有所降溫，但是仍處於較好時期的水平，總體走勢平穩。



今年一季度，北京二手房市場呈現“供需兩旺”的局麵。資料圖片

3月市場整體活躍，成交周期縮短

經曆了疫情和春節假期的雙重影響之後，北京二手房市場在春節後迅速回暖，呈現“供需兩旺”的局麵。

最先感知市場節奏變化的還是一線房產經紀人。以萬柳板塊為例，3月份萬柳二手房市場較為活躍。據北京中原萬柳戰區碧水雲天豪宅分行店長馬飛介紹，由於該板塊教學資源豐富的因素，3月份成交節奏加快，購房人希望盡快過戶、落戶。在他的印象裏，甚至有一位購房人出現當天帶看、當天就成交，且10多分鍾就談妥簽約的情況。

西山板塊也不例外。北京中原西山戰區禦墅臨楓豪宅分行店長謝孟清表示，對比2月份，3月份客戶成交周期縮短，“客戶看到滿意的房子，最快一周，慢則一月，就會把房子預訂下來、且付完首付款。房主也都有誠意配合，覺得房價達到了預期。”

在市場氛圍帶動下，之前在疫情期間選擇觀望未出手的購房人，其中有一部分購房人在房主調價前適時出手，另外一部分購房人則抱著“買漲不買跌”的心態，也願意提高房價成交的。這是姚學鬆對3月市場最直觀的看法。

姚學鬆是21世紀不動產首開幸福廣場店店東。姚學鬆表示，3月工體商圈二手房市場大致與2月同頻，成交出現一波“小陽春”。其中一個購房人的案例令其印象深刻，該購房人在工體周邊看房長達兩年之久，其間因為出價低，錯過了兩套比較心儀的房子。最近，他眼看著北京二手房市場回暖，終於願意提高房價出手了。

掛牌量增加，部分房主調價

除了購房人心態有所轉變外，賣房人的心理預期也在悄然發生變化。在姚學鬆印象裏，工體板塊的部分房主掛牌意願有所提高，比如位於工體板塊內的一套230平方米房子，其房主在疫情期間掛牌，但由於疫情原因，去年看房人較少，加上房主擔心家人健康問題，中間多次出現房源下架和重新上架的情況。不過，時至3月，該套房子終於成交。

21世紀不動產萊圳家園店商圈經理李高旗也表示，3月份，海澱清河商圈的房源掛牌量大幅增長，同比超過60%，其門店周邊輻射盤的二手房掛牌量達300套以上。

萬柳區域也不例外。馬飛介紹，3月份，其門店掛牌量增多，“有些房主看到市場不錯，就想借勢高價出售房子。”

據北京麥田房產監測數據顯示，今年一季度，北京二手房總掛牌量環比增加6.4%，其中3月份新增掛牌量環比2月增長14.7%，總掛牌量上漲2.7%，當前市場在售房源較充足。對此，麥田房產的分析師表示，北京二手房掛牌量持續增加，主要是由於疫情積壓的置換需求在春節後持續釋放，也有部分房主受到“賣一買一退個稅”政策的影響選擇將自己的房子掛牌。

值得一提的是，隨著成交量的提升，部分房主的心理預期開始升高，體現在掛牌價上。據北京麥田房產監測數據顯示，今年一季度，北京二手房掛牌均價環比上漲1.2%，同比上漲3.6%。其中，3月，北京二手住宅掛牌均價環比上漲0.4%，同比上漲3.5%。

盡管掛牌價有所上漲，但是不少購房人並未出現“追漲”。近日，北京鏈家亞運村慧忠裏社區店商圈經理劉蘭華遇到一個買房案例，一位購房人看中了慧忠裏一套兩居室，春節前的成交價在589萬元左右。經曆了2月市場較活躍的行情後，房主心理預期升高，希望總價有1%左右的上浮。不過，購房人並未“追漲”。買賣雙方因價格問題，溝通了一個多星期。最終，房主選擇妥協，這套房子的實際成交價與春節前差別不大。

而在麥田房產海澱上地東裏一店店長張小霞看來，也有不少購房人預期偏低。其中一位購房人看了多個板塊的房子，從海澱上地到朝陽望京，其間也看了西北旺、北苑、西二旗等地的房子。截至目前，這位購房人仍未出手，其聲稱“市場並不是特別穩定，購房人不著急，還可以再等等”。

中下旬部分需求小幅回落，中介帶看量減少

進入3月下半月，部分板塊新增客戶量和2月份相比呈微降趨勢。劉蘭華表示，從3月中下旬開始，購房人看房的頻率相比之前有所降低。工作日大約5天2組的帶看量，相比2月份約兩天一組的帶看量有所減少。

在頤和園板塊工作的吳豔梅也有此感受。作為麥田房產海澱頤和園區萬科西山庭院店店長，吳豔梅表示：“相比2月份，3月份二手房成交速度和節奏沒那麽快了。現在，80%的客戶都是剛需和改善群體，其中一類客戶遇到價格較低、合適的房源，或者已買了原來的房子，才會快速出手買房；其餘的客戶一般都不是特別著急。”

除此之外，上地、清河板塊的經紀人亦反映了類似現象，觀望的購房人有所增多。

據北京麥田房產監測數據顯示，今年一季度，二手房新增客戶量環比增長7.0%，帶看量增長17.7%。進入3月份，帶看量環比2月繼續增長，但進入下半月，新增客戶量和2月份相比呈現微降趨勢。

對此，麥田房產的分析師認為，北京二手房市場中，因疫情被壓抑的購房需求在春節後迅速釋放，使得市場呈現“供需兩旺”的局麵。但是，進入3月中旬以後，市場需求呈現出高位回落的趨勢，主要原因是，隨著前期壓抑的購房需求的逐步釋放，市場需求有所減少。此外，成交量的增長，使得部分房主價格預期提升，市場上的高性價比房源減少，潛在購房人入市動力減弱。

預計4月成交麵臨回調壓力，價格維持平穩波動

從成交量來看，據北京市住建委官網的數據顯示，3月份，北京二手住宅網簽22192套，環比、同比均有一定增幅。

值得一提的是，由於網簽數據相對滯後，無法及時反映真實的市場情況，導致3月網簽走勢與實際成交走勢背離明顯。從北京鏈家實際簽約情況看，3月二手住房交易量較2月小幅下滑，成交節奏有所放緩，最近一周成交量已基本回落至常態時期水平。

北京鏈家研究院分析師冷會指出，春節後市場熱度較高的原因主要是大量積壓需求集中釋放，隨著時間的推移，市場逐步出清，交易節奏隨之下降，屬於正常現象。另外，需要說明的是，雖然當前市場較前期有所降溫，但是仍處於較好時期水平，總體走勢平穩。

另據北京麥田房產監測數據顯示，今年一季度，北京二手房網簽總量超過4.5萬套，和去年同期相比增幅超過20%。不過，當前二手房市場綜合熱度不及2021年同期。

在價格方麵，北京鏈家研究院統計數據顯示，3月份，外圍城區成交占比明顯回落，中心城區成交占比相應提升，因此全市成交均價出現小幅結構性上漲。從各區價格走勢來看，多數城區二手房價格走勢平穩，局部地區受到短期的供需關係緊張的影響，價格有所上漲，但其持續性有待觀察。

展望4月份的市場行情，不少經紀人預計，4月份北京二手房市場可能與3月份市場節奏相似，成交量將持平或有所減少。“預計4月份北京二手房市場將會比較穩定，之前積存的房源已經消化了大部分，現存的房源價格偏高，成交速度可能會比較緩慢。”張小霞如是說。

麥田房產的分析師表示，隨著“小陽春”接近尾聲，預計4月份北京二手房成交麵臨回調壓力，在買賣雙方博弈下，價格將維持平穩波動。

“從當前市場發展態勢來看，4月份北京二手住房市場將完全回歸常態，並保持平穩運行走勢。”冷會說。