張雪峰老師，快被房貸問題搞崩潰了……

給鳳來儀老師打 call

有不少銀行，連來提前還錢的人，都來不及接待。

但上級有規定，不能讓所有人都還掉，除非特別能鬧的，就是那種又是投訴，又是尋死上吊的，才給他們提前還。

給存量房貸的利率也降一降吧，讓羊們長點毛出來再薅。

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大名鼎鼎的考研導師張雪峰老師，也傻眼了！按理說，張老師已經是精英中的精英，人精中的人精了，可那又怎麽樣，在係統化的坑前，還不是照樣無可奈何？

前天，張雪峰在社交平台個人主頁吐槽稱：" 還了 6 年房貸，每年 10 萬，一共還了 3 萬本金，57 萬利息……這合理麽？？？真的我現在是個文明人，要不然我…… "。

然後，就有大聰明們在下麵提建議了，什麽等額本息啊，等額本金等專業術語說的頭頭是道。但真正經過計算呢，無非是朝三暮四，還是朝四暮三罷了。

不過既然提到了這兩種還款方式，還是簡單解釋下。

等額本金是一種貸款的還款方式，是在還款期內把貸款數總額等分，每月償還同等數額的本金和剩餘貸款在該月所產生的利息；由於每月的還款本金額固定，而利息越來越少，借款人起初還款壓力較大，但隨著時間的推移，壓力會逐越來越小。

而等額本息則是指在還款期內，每月償還同等數額的貸款，盡管剛開始還款時每月還款額，可能會低於等額本金還款方式的額度，但是最終所還利息會高於後者。

簡單的說，就是一個固定本金，利息在減少，一個固定本息，隨著時間推移，償還本金的比例會增大。

直觀點呢，以 100 萬貸款 20 年還清為例，兩種還款方式的差異如圖所示：

但通過圖示，你會發現，兩種方式的總還款額度，盡管有差別但不是很大，隻是當你要提前還貸的時候，等額本金稍好一點，而當你的流水不是太充裕的時候，等額本息更好點。

那麽，問題的根子出在哪呢？還是做個計算題吧。還是 100 萬，20 年時間當前商貸利率 4.3% 來算，看等額本息一共要還多少：

如果時間跨度到 30 年呢，總金額陡然加大，要還的利息大約是 78 萬，占貸款額 100 萬的 78%，也就是說要還出本金 1.78 倍的總額。

02

目前，為了鼓勵老百姓買房，央行和地方共同努力降低了首套房貸款利率。

但即便如此，相比一些發達國家和地區的房貸，我們的利率還是偏高。下邊是我查到的部分國家和地區的房貸利率：

韓國，房貸利率 3.4%，貸款 100 萬，30 年一共要還 60 萬的利息；

美國，房貸利率 3.3%，貸款 100 萬，30 年一共要還 58 萬的利息；

英國，房貸利率 3.1%，貸款 100 萬，30 年一共要還 54 萬的利息；

加拿大，房貸利率 2.7%，貸款 100 萬，30 年一共要還 46 萬的利息；

中國香港，房貸利率 2.4%，貸款 100 萬，30 年一共要還 40 萬的利息。

新加坡，房貸利率 2%，貸款 100 萬，30 年一共要還 33 萬的利息；

德國，房貸利率 1.8%，貸款 100 萬，30 年，一共要還 29 萬的利息；

中國台灣省，房貸利率 1.7%，貸款 100 萬，30 年一共要還 28 萬的利息。

也就是說，即使是下調後的利息水平，相對不少國家和地區來說也是高的。當然現在買房的朋友，還是要比那些還存量房房貸，動輒 4.9%、5.5% 乃至 6% 的人幸福不少。

正是因為這種明顯的利率倒掛，越來越多的朋友，開始想方設法提前還貸提，而他們中不少人采用的方式是更換貸款，比方拿房子做抵押貸……

這段時間全國銀行遇到的提前還貸潮，恐怕原因一多半在這了。

03

為什麽說是潮，因為有不少銀行，甚至連來提前還錢的人，都來不及接待。

有個在銀行工作的小老弟跟我說，他們營業點每天都好多人排隊提前還貸，可是銀行有規定，每天就隻給放少量名額出來。

這下子矛盾就出來了，吵架的、投訴的、撒潑的、打滾的 .... 每一天，各家銀行的線下營業點是好不熱鬧。

但是，上級有規定，不能讓所有人都還掉，銀行的工作人員也隻好編出各種理由勸阻大家提前還貸，反正能給人打發走就完事了。除非是特別能鬧的，就是那種又是投訴，又是尋死上吊的，才給他們提前還。

看來在任何領域，按鬧分配的規則都是通用的。而很輕鬆就被打發走的，大概率是平時就不少吃虧的老實人。網上甚至有人給想提前還款的人出了這樣的 " 餿點子 "：

畢竟不同的利率，在長時間段麵前的威力都不可小覷。

一百萬的貸款額度，同樣的還款方式，差一個點的利率就是十幾萬乃至幾十萬。如果是 500 萬，乃至 1000 萬貸款呢？

當然，一小半還有別的原因，別的原因是，現在理財產品也好，投資渠道也罷，能高過銀行房貸利率的，真不多了。炒股賠錢幾率大，買信托爆雷風險高，甚至連買理財都未必能保本。

那麽與其手上的錢放著虧損，還不如直接提前還了房貸了事。這叫一別兩寬，各自歡喜。什麽叫預期轉弱，這就是典型的預期轉弱了。

而針對這一狀況，銀行作為係統力量，可以說是早有防範。我估計很多借過房貸的朋友都未必認真看過條款：

條款裏清晰的寫著，自貸款發放六個月內，借款人不得提前還貸；貸款發放六個月後借款人提前還款需向貸款人申請並經審批同意後辦理。

銀行以前不計較，是因為貸款的人多，而且大家利率一樣高；現在則不同了，那麽多優質的羊毛，他們怎麽舍得放棄薅呢？你可以說銀行跟你訂立的合同不合理，但你不能說人家不審批就不對。

盡管最新消息是張雪峰老師說自己搞錯了，也道歉了，但他這條 " 錯 " 了的微博後邊，公眾對存量房貸利率過高的不滿情緒卻是實打實的。

那能怎麽辦呢？也隻能呼籲銀行大老爺們，給存量房貸的利率也降一降吧，畢竟讓羊兒們長點毛出來再薅，遊戲才可以玩得更久一些，不是嗎？

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