上海德必外灘WE租賃糾紛 租戶狀告德必集團孫公司

皮之不存，毛將焉附。這兩年，文創產業園行業及運營商麵臨重重考驗，小微企業的租賃糾紛逐漸增多。

近日，上海羋知文化創意有限公司（以下簡稱羋知文化）創始人朱瑞曉向每經房產微信後台曝料稱，公司在上海黃浦區德必外灘 WE 辦公期間，由於不同意搬到租金更貴的辦公室，就遭到運營方逼退。辦公環境突然惡化，還導致公司數千萬元的融資計劃流產，員工無心上班，中途不得不停產停業。

2023 年 1 月 15 日，朱瑞曉介紹，羋知文化已將德必外灘 WE 的運營商上海德必經典創意發展有限公司（以下簡稱德必經典）告上法庭。

德必經典是上海德必文化創意產業發展（集團）股份有限公司（SZ300947，股價 12.85 元，市值 19.74 億元；以下簡稱德必集團）的孫公司，後者被譽為 " 中國文創園龍頭企業 "。對於租戶申訴的情況，德必集團公關負責人回應《每日經濟新聞》記者，" 是因為辦公室整體需要裝修調整，才與羋知文化提前商討了置換和解約事宜。"

《每日經濟新聞》記者經過多日調查發現，與羋知文化有同樣遭遇的小企業租戶不止一家，甚至有公司花費數十萬元裝修辦公室後被 " 二房東 " 突然漲租。

對此，專家建議，相關部門應加強對產業園 " 二房東 " 租賃合同監管，規範合同條款，維護租戶的合法權益。

德必外灘 WE 文創園區外觀 每經記者 劉頌輝 攝

禍起外灘項目

據朱瑞曉介紹，其在 2020 年 6 月、2021 年 4 月分別將羋知文化等兩家公司搬到德必外灘 WE 文創園區 9 樓辦公，建築麵積共 191 平方米，每月租金 4.7 萬元。按照合同，租賃期到 2022 年 5 月份。

據其介紹，怎料，離租賃期滿還有 10 個月時，德必經典的園區經理就提出，請羋知文化等兩家公司挪移到 6 樓，總麵積 200 平方米以上的新辦公室。原因是，"9 樓部分區域需要進行經營重新規劃 "，移動後 " 可滿足客戶明年團隊擴張後的需求 "。

" 一開始的置換方案，租金要上漲 70%。溝通之後方案做了調整，租金還是漲了 50%。期間，園區總經理、城市運營負責人和集團董事長辦公室等多人過來勸我。" 朱瑞曉推測道，德必經典並不是基於租戶來考慮，隻是為了漲租。" 園區運營人員發信息說，是因為我們 2019 年簽的租賃合同，當時租金較低。"

德必外灘 WE 文創園區位於黃浦區九江路上，距南京路步行街僅一街之隔，隔壁不遠是上海王寶和大酒店。記者實地走訪了解到，該項目由優秀曆史建築改造而來，它曾是中國曆史上第一家證券交易所——上海華商證券交易所舊址。

由於不滿漲租的方案，加之當時公司有兩件重大事情要安排，朱瑞曉及公司沒有同意置換辦公室，打算從德必外灘 WE 搬走，另尋辦公場地。

令朱瑞曉意想不到的是，在其表示不同意置換方案後，2021 年 8 月 17 日晚上就收到德必經典的郵件，要求兩天內給予回複。第三天，朱瑞曉和員工們來上班時發現，辦公室大門上被張貼了德必經典出具的《通知》：" 因經營戰略調整需要，現正式通知《租賃合同》於 2021 年 9 月 3 日正式解除，收回房屋。"

《通知》同時表示，如果羋知文化短期內無法選定合適辦公地點，願意在一定時間內免費提供同一辦公園區房屋供過渡使用。不過，朱瑞曉並沒有接受這個 " 過渡 " 方案。

朱瑞曉提供的現場圖片和視頻顯示，在這之後，德必經典將 9 樓的公共區域拆除並斷電，張貼海報（2021 年 9 月 3 日貼出公區改造函，9 月 9 號開始裝修），走廊上隨意堆放建築垃圾，現場還遺留裸露的電線和未拔除的長釘。

公開資料顯示，羋知文化是家專注文娛 IP 運作的文創公司，員工有約 15 人。

朱瑞曉提到的兩件大事之一是，據商務部官網 2021 年與 7 月披露的《關於公示 2021~2022 年度國家文化出口重點企業和重點項目名單的通知》，羋知文化的一個原創 IP 正好是上海市 13 個入選項目之一。

" 當時，投資人正準備到公司盡調，但是期間 9 樓被拆得一塌糊塗。" 朱瑞曉稱，公司努力促成的 6000 萬元融資計劃後來也無法推進下去，" 以為我們經營不善交不起租金了 "。

2022 年 1 月，眼見著 9 樓的裝修區域沒有任何改造進展，朱瑞曉無奈地帶著羋知文化搬離德必外灘 WE。隨後，采取法律途徑維權，要求德必經典退還保證金 6 萬元，賠償因惡意改造導致公司停產停業等造成的直接損失 40 萬元。

上海市光明律師事務所律師付永生表示，《中華人民共和國民法典》規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿前請求其承擔違約責任。

付永生認為，德必經典在租戶的合同遠沒有到期的情況下，提出漲租、置換要求，是不合理行為。租戶不同意之下就停電，隨意堆放建築垃圾影響辦公環境，屬於 " 吃相太難看 "。不過他坦率地說，如果合同沒有寫清楚違約金，租戶隻能獲賠一般不超過 3~6 個月的租金。

嶽軍是長三角地區多個產業園的運營負責人，其也認為，行業內一般是在合同期臨近一兩個月與租戶商談續租問題，像德必外灘 WE 項目提前 10 個月勸租的現象較為少見。" 相對於科技、物流和製造業園區，文創產業園的運營門檻低，招商難度大，盈利也更難。" 嶽軍向記者介紹。

在記者獲取的一份德必集團的郵件中，董事長賈波寫道：" 這個世界不僅僅隻有幾十平方米大，也不僅僅隻有幾百平方米大。如果肯抬頭看看，就會發現，世界真的很大。"

德必外灘 WE 文創園區 9 樓辦公區改造現場 受訪者供圖

公司業績承壓

值得一提的是，近日有投資者在德必集團投資者互動平台提問：2023 年 2 月 1 日執行的《上海市住房租賃條例》對 " 二房東 " 加大了監管力度，條例的實施會給公司帶來哪些影響？

1 月 6 日，德必集團在投資者互動平台表示，《上海市住房租賃條例》適用範圍為上海市行政區域內的住房租賃及其監督管理，其目的為規範住房租賃行為，保障住房租賃當事人合法權益，促進住房租賃市場健康發展。而其作為文科創產業園區的運營服務商，主營業務為文科創產業園區的定位、設計、改造、招商及運營管理，為文科創企業提供舒適的辦公環境和深度的專業化服務。公司主營業務不屬於《上海市住房租賃條例》的適用範圍，條例的實施不會對公司產生影響。

遇到類似的文創園區辦公租賃糾紛不止羋知文化一例。

記者通過相關網絡平台了解到，虹口德必運動 LOFT 國際體育產業園、嘉定德必易園等項目也遭到多位小微企業投訴。

一位曾在虹口德必運動 LOFT 國際體育產業園辦公的小微企業主透露，自己租辦公室時，是純毛坯的廠房，鋼結構都沒有搭建，是項目最早一批租戶。等公司花費 40 餘萬元裝修好、辦公 3 年後，運營方在續租時突然漲價 175%，一些花費百萬元裝修的租戶隻能暗自接受，吃了啞巴虧。

據虹口區市場監督管理局 2022 年 6 月份出具的行政處罰決定書，該局 2019 年 11 月 22 日依法對上海虹口德必創意產業發展有限公司涉嫌價格違法的行為立案調查。經調查查明，LOFT 國際體育產業園對租戶安裝小電表並按月收取電費，每月收取的電費分別由用電量電費和契約電費組成。實際上，屬於重複收取電費，LOFT 國際體育產業園自 2018 年 4 月至 2019 年 9 月期間向園區內租戶多收取的電費總計 161.43 萬元。

" 偷麵積、偷電費、強製漲價退租，是文創園區運營的通病。" 億翰智庫產業研究院院長黃新雲在接受記者采訪時表示，文創園區大多屬於老舊建築改造項目，前幾年在政策支持下迅速發展，行業在 2018 年後逐步規範化。" 以前很多工業廠房附加文創創意的故事後轉為辦公樓，搭建後的出租規模比建築麵積大很多。"

據德必集團最新披露的信息，公司主要采用 " 承租運營 "" 參股運營 "" 受托運營 " 三種方經營模式，70%~80% 的項目都是舊樓改造，不存在自持物業產權。截至 2022 年三季度末，據德必集團在北、上、廣、深等多個城市，以及意大利、美國等地運營管理 67 個文化創意產業園區，管理麵積約 117.27 萬平方米。德必外灘 WE，產權方為國企上海王寶和大酒店有限公司。

事實上，產業園區屬於產業地產範疇，相似於商業地產，在這兩年遇到不小的運營挑戰。

以上海為例，據仲量聯行 1 月 10 日發布的《2022 年第四季度上海房地產市場回顧與展望》報告，2022 年上海產業園區淨吸納量共計錄得 26.9 萬平方米，大部分租戶仍保持較為謹慎的租賃策略，加之疫情影響，致使其決策周期延長。新增供應持續入市，使得整體空置率上升至 12.6%。

財報顯示，2019~2021 年及 2022 年前三季度，德必集團的營業收入和淨利潤波動較大。其中，2019~2021 年的營業總收入分別為 9.10 億元、8.33 億元、9.55 億元；淨利潤分別為 1.14 億元、9840 萬元、1.04 億元。

截至 2022 年三季度末，德必集團的營業總收入為 5.89 億元，同比下降 16.76%；歸母淨利潤為 5887.21 萬元，同比下降 26.18%；毛利率為 46.62%，同比增長 19.17%；淨利率為 10.68%，同比減少 11.67%；三費占營收比 32.64%，同比增長 32.01%。

麵對園區租戶的質疑，上述德必集團公關負責人回應稱，公司推進辦公室裝修改造是正常的運營行為，因為羋知文化租用的是聯合辦公區域。公司後來調整方案，維持原租金不變來置換辦公室。遺憾的是，也沒能達成一致。

" 辦公室的租金都按照市場化機製，根據項目位置和周邊市場環境變化，在合理區間裏定價，不存在突然強製漲價的情況。" 上述德必集團公關負責人表示，相關的訴訟還在法律程序中，一切以法院判決為準。" 公司不會區別對待裝修過的企業，大家都是雙向選擇，租戶在裝修之前也該提前研判是否值得。"

對於重複收電費的問題，其表示，事件發生後，集團規定各個項目嚴格自查，及時掌握政策變動情況，調整糾正運營誤區，按照最新法規執行。

對此，黃新雲認為，在市場不好時，產業園運營商更應該溫和對待退租事宜，不能忽視品牌管理。" 早年德必很多園區很講道理的，公司上市之後，被資本‘綁架’了，對股價和收益的要求越來越高。增量項目獲取不到，隻能從存量項目上摳利潤，一級一級傳達到底層的時候，就容易出現上述問題。"