23家房企跌出千億陣營，2022年沒有“千億新人”

房企規模還是“香餑餑”嗎？

作者 | 蘇影

編輯丨盧泳誌

來源 | 野馬財經

2022年，房地產市場經曆了不平凡的一年。繼“活下去”之後，“黑鐵時代”成為了這一年的關鍵詞，麵對洶湧襲來的時代巨浪，房企們依然在嚴冬的風雪中堅挺。

這一年，銷售喜報不再頻傳、節日營銷少了些熱鬧。碧桂園總裁莫斌稱之為“極不尋常、極不平凡的一年，地產行業經曆了前所未有的凜冽寒冬。”中駿集團董事局主席黃朝陽也表示，“中駿在風華正茂的35歲，曆經徹骨寒冬與重重磨礪。”

這是艱難的一年，也是洗牌的一年，大浪淘沙過後，曾被被視為房企夢想的“千億門檻”最終沒有新人進場。而這也是近7年來，唯一一次沒有新的房企躋身千億房企陣容。

整個行業銷售普降，還有哪些“孤勇者”留在場上？它們還能穿越周期嗎？

“千億新人”7年來首次缺席

曾幾何時，房企中“千億新人”備受矚目，它們是年終盤點時的主角，市場中還會流傳著各種屬於它們的故事版本。

而我國房企首次突破千億還要回到13年前。

2010年，隨著時任總裁鬱亮的一封郵件，萬科正式官宣合約銷售額突破1000億元，成為國內首家“撞線”千億的房企。

兩年後，綠地集團和保利地產兩家房企也雙雙攜手邁過千億終點線。

2013年，“千億新人”數量迎來小高潮，萬達集團、中海地產、碧桂園、恒大地產4家均在同期官宣入場，房企前7格局初現，千億新人也越來越被市場所關注。



當時的千億規模，不僅成為了衡量房企實力的分水嶺，也逐漸被視為頭部房企的入場券。

不過，此後幾年，房企千億陣營卻遲遲未有新人進場，增速逐步放緩。直至2016年，這一僵局才被打破。

2016年，我國房地產市場突飛猛進、量價齊升，品牌房企不僅憑借自身的產品及融資優勢加碼城市布局，還通過收並購、品牌輸出等方式大幅提升規模。千億陣營因此迎來了多位新夥伴，融創中國、華夏幸福、綠城中國、華潤置地和金地集團均是在這一年跨越1000億銷售門檻。

而在房企第一梯隊房企數量增長至12家的同時，我國房地產市場也進入狂歡，並在此後迎來了一段黃金歲月。

在此期間，千億目標成了房企們共同的口號，而在“廣拿地、高周轉”的加持下，行業黑馬頻頻出現。

其中，僅2017年-2021年，我國的千億房企總數就一度從17家增長至43家的高峰，每年的“千億新人”數量分別為5家、14家、5家、10家和3家，龍湖地產、旭輝集團、陽光城、富力地產、泰禾集團等均在此時期成功晉級，千億門檻不再是遙不可及的夢想。



但這場蒙眼狂奔的派對最終在2021年下半年走到了終點，伴隨著龍頭房企恒大暴雷的一聲巨響，整個行業終於冷靜了下來。

進入2022年，在整體市場下行、行業信心不足的背景下，最終交出了0家“千億新人”的答卷，這也是近7年內，“千億新人”房企首次缺席。

克而瑞在研究報告中表示，目前，房企運營改善的核心還是在於銷售端，隻有耐心等待預期修複、需求端改善，市場築底回升、銷售回款得到保障，才能讓企業真正走出困境。

23家房企跌出千億陣營

“千億新人”7年以來首次缺席，其主要原因還是地產行業遇冷，企業銷售業績普遍下滑。

克而瑞數據顯示，今年1-12月，百強房企實現銷售金額7.29萬億元，同比下降42.3%。全年拿地總額約1.65萬億元，同比減少57%。

正如易居企業集團CEO丁祖昱在跨年演講時介紹的那樣，“2022年的房地產市場，整個行業規模回到2015年。其實2013、2014、2015年的行業規模差不太多，所以也可以說，回到了10年前。”

房企遭遇業績瓶頸，千億陣營成員驟減則成了最明顯的表現之一。

在克而瑞2022年房企銷售排行榜中，全口徑金額突破1000億元的房企僅有20家，較2021年的43家驟減53%。而這是自2010年萬科突破千億以來，行業千億房企總數首次進入負增長。

具體來看，此次“掉隊千億”的23家房企中，有6家頗受關注，分別是中國恒大、世茂集團、中南置地、金科集團、陽光城和中梁控股。



來源：克而瑞

在2021年時，它們還是當之無愧的行業頭部，在銷售榜的排名均屬於前20名之列，包括當年已經暴雷的中國恒大仍完成了4400.3億元的銷售額，位列榜單第5，行業影響力不容小覷。

但進入2022年，市場信心不足，債務壓力當頭棒喝，6家頭部房企的銷售規模均迎來大幅縮水。

其中，縮水比例最高的為中國恒大，2022年完成了455.3億元的銷售額，同比下降89.65%。陽光城、世茂集團、中南置地、中梁控股和金科集團緊隨其後，降幅分別為76.7%、67.94%、67.42%、64.16%和63.56%。

頭部房企的規模變化隻是行業的一個縮影。事實上，在23家掉隊千億的房企中，不隻是有因債務壓力暴雷的民營房企，即便是整體經營較為穩健的國企首開股份、民企新希望地產等業績也在下滑。

放眼前100名來看，2022年銷售額正增長的房企僅有11家，負增長的房企卻足足有89家，其中降幅大於50%有36家，降幅在20%-50%之間有32家，降幅小於20%的有21家。



來源：克而瑞

上海易居房地產研究院智庫中心總監嚴躍進曾向《證券日報》記者表示，大開發時代落幕，“千億房企”從高峰時刻跌至如今的不足20家，靠高負債、高杠杆、高周轉的“舊三高”模式擴規模時代已經結束，探索新發展模式是前行必經之路。比如可以考慮加碼布局長租房、保障房、城市更新以及綠色科技等領域。他提到，中國擁有全球最大的居住服務業市場，規模超過30萬億元，相關企業可圍繞這一領域布局，走多元化發展道路。

8家民營房企排位晉升，風險伴隨機遇？

盡管如此，2022年依然有這樣一部分房企，在逆勢中表現出了超強韌性。

克而瑞數據顯示，2022年，有6位新房企闖進了前20的席位，分別是建發房產、濱江集團、中國鐵建、越秀地產、華發股份和遠洋集團。這其中既有穩健的央國企代表，也有實力尚可的民企新秀。

將範圍擴大至前50名時，逆勢進步的民營房企數量更多。除了濱江集團，卓越集團、美的置業、仁恒置地、中駿集團、萬達集團、路勁集團和海倫堡的排位夜均迎來晉升。



其中，濱江集團、仁恒置地、萬達集團和路勁集團可算晉升中的佼佼者。

濱江集團從去年的22名上漲至13名，仁恒置地從54位漲至27位，萬達集團由82名前進至33名，路勁集團由53位漲至32位。

事實上，回看以上四家房企，除了常站在鎂光燈下的萬達集團外，另外三家並未頻繁出現在公眾視野。

不過這三家房企仍各自有著不俗的實力，其中濱江集團的老板為浙商戚金興，公司曾有“杭州地王”“本土一哥”的名號，並在2022年以1543.2億元的新增土地貨值在房企中排名第五，位列民營房企第一。

仁恒置地向來以做豪宅而聞名，在地產界，老板鍾聲堅還被稱為“新加坡版的李嘉誠”；而路勁集團則是港資房企中的代表，擅長在激進與穩健的打法中做平衡，背後是香港大佬單偉豹、單偉彪兩兄弟。

此前，市場對於濱江集團、仁恒置地、路勁集團都曾有過相似的“保守”評價，在頭部房企紛紛劍指千億、激進擴張、放眼全國之時，他們的步調似乎總是慢了許多，且基本以上海、浙江、江蘇等長三角為主攻之地。

保守的打法在一段時間內使三者在房企發展的黃金時代並不起眼，但隨著潮水褪去，它們也因保守而避免了杠杠失控帶來的資金危機，並被評為優質房企。

丁祖昱表示，此類優質民企，基於自身資金麵的安全、產品力在市場上的認可度也較高，在眾多規模房企中表現相對突出，因此行業排名穩步提升。



來源：罐頭圖庫

與以上三家不同，王健林的輕資產轉型、前瞻性“賣賣賣”策略使其躲過了傳統房地產開發的“冰封時刻”，在關鍵時刻發揮作用。

值得注意的是，在此次8家排名晉升房企中，隻有萬達集團實現了業績、排名雙增長。2022年完成銷售總額555.1億元，同比上漲55.01%。

如今已經成功轉型的王健林，在蟄伏多年後重回賽場，不僅以輕資產管理方式接下眾多房企手中的商業項目，還在積極推進旗下萬達商管赴港上市，意在資本市場續寫新的故事。

整體來看，在這個洗牌的2022年，有房企在困難麵前倒下，也有房企在危機到來之前找到了平衡，煥發出新的生命力。

而它們的故事也為當下這份房企大考卷，提供了一種新的解題思路，市場深度調整似乎總是這樣，風險和機遇形影不離。