2022 年，北京寫字樓市場的日子不太好過，尤其是中關村、上地、望京等所在的北部市場。
空置率常年低於 5%，平均租金僅次於金融街，這是以往中關村寫字樓市場的亮眼數據。但高力國際最新發布的數據顯示，該區域空置率近 15 年裏首次攀升至 10% 以上。對於中關村而言，今年或許將成為轉折性的一年。
高力國際數據顯示，2022 年四季度，中關村甲級寫字樓空置率為 11.6%，同比上升 4.4%，租金下降 4.6% 為 367.2 元 / 月 / 平方米。戴德梁行報告的數據顯示，中關村商圈空置率為 14.6%。
「實際上，互聯網巨頭的寫字樓需求在一兩年前就已消化完成，勢必要對零散麵積做出整合調整，提前解約、退租的情況也順理成章。」高力國際華北區研究部負責人陸明指出，部分子市場空置率出現大幅上升主要是由於需求不足和退租麵積增多所致。
2021 年，互聯網科技行業在全辦公樓市場共租賃了超過 130 萬平米的辦公麵積，騰訊、快手都曾大手筆租下 10 萬乃至 20 萬平米以上的麵積。而 2022 年，該行業大幅縮減到隻有不到 30 萬平米，不及去年的 25%。
受限於新業務擴張停滯、辦公麵積整合等因素，今年以來互聯網公司退租整合在中關村、上地、望京等區域不斷出現。
36 氪獲悉，由於字節跳動自持物業中坤廣場逐漸投入使用，原本中關村區域的天作國際、大恒國際、威勝大廈、互聯網金融中心等辦公麵積退租超 10 萬平米。愛奇藝搬離了此前整租的鴻誠拓展大廈，麵積約 31000 平米。而騰訊、京東的部分部門也離開了中關村。
建信中關村產業園 REIT 的底層資產是上地板塊的中關村軟件園，今年三季度報告顯示，重要租戶快手於 7 月 31 日提前退租，導致出租率下滑至 84.87%。而位於上海的張江光大園 REIT，三季度報告顯示出租率為 96.28%。
根據仲量聯行研究部在 2022 年 10 月底針對北京全市場的調研摸底，全市已空置超過 1 萬平方米，即將入市且空置超過 1 萬平方米、或在未來幾個月內即將麵臨到期或提前退租超過 1 萬平方米的辦公樓宇，已達到 125 棟，合計 639 萬平方米。
「相較於甲級寫字樓市場，乙級市場和產業園市場則麵臨著更大壓力，需求側表現依然疲軟。」高力國際華北區董事總經理嚴區海稱。高力國際提供的數據顯示，中關村、望京酒仙橋和上地全年淨吸納量分別為 -6.8 萬平方米，-9.6 萬平方米和 -20.4 萬平方米。中關村和上地年末空置率分別同比上升 7.2% 和 7.7%，達到 11.1% 和 15.2%；望京酒仙橋的空置率同比上漲超過 20%，達到 28.7%。
為了吸引租戶，不少寫字樓選擇了主動下調租金。「中關村有寫字樓租金已經降到了 5 元 / 平米 / 天，一些樓宇甚至比上地還便宜。」一名資深業內人士告訴 36 氪。
除了調整租金策略，有寫字樓切小了辦公麵積，將 5000 平米以上的麵積分割成諸多 500 平米左右甚至更小的戶型。若整租給非總部的互聯網公司，風險在於公司戰略及人事調整會帶來大麵積的集中空置。
早在 2005 左右，因供過於求中關村空置率超過 14%。很快，伴隨著互聯網行業的發展，中關村以絕佳的高校資源優勢、稅收優惠政策以及地理位置，孕育出的科創公司增量足以消耗寫字樓市場的存量。第一個搬到上地的是百度，新浪、快手複製了從中關村到後廠村的故事。互聯網金融、在線教育在這裏潮起潮落。
區域內的洗牌早已顯現。中關村區域的標誌性樓宇融科資訊大廈、理想國際大廈基本上沒有空置，出租率在 98% 左右。從租戶類型來看主要集中在新能源、自動駕駛、芯片等新興科技行業，這也是各家都在爭搶的熱門租戶。
「北部市場尤其是中關村市場仍舊占據了人才高地，從傳統 IT 軟件到芯片、人工智能潮起潮落，這裏不缺少高租金支付能力的公司，隻不過需求一直在變。」另一名寫字樓租賃人士告訴 36 氪，許多項目在市場好的時候幾乎是「躺賺」，並未考慮長期運營邏輯。市場一旦轉向，必然要直麵陣痛。
挑戰還在繼續，接下來北京寫字樓市場依然會麵臨供大於求和企業持續退租的影響。受今年新項目延遲入市影響，未來一年超過 64 萬平米的新增甲級項目入市，累積的新增供應壓力將在 2023 年集中釋放，其中在北部子市場就有 29 萬平方米新增甲級項目，還有近 40 到 50 萬平米的待退麵積。
當頭部企業開始調整，而後續的行業生力軍還不足以支撐經濟和行業發展的時候，就會形成行業發展的空檔期，這個時期也是辦公樓市場發展環境的複雜性、嚴峻性和不確定性逐漸上升的時期。陸明表示，「在不確定性上升的時期，看清市場方向比努力更重要，保證現金流比保價格更務實。」
