搭上資本大鱷劉益謙，中海前高管們再戰地產

行業調整期，曾經大中型民營房企爭相廝殺的拍地景象已鮮少看見。

自 2021 年下半年以來，各地的集中供地中拿地主力往往為國央企及地方城投。不過一個有趣的現象是，一些規模較小、知名度不高的小房企開始冒頭，成為拿地新麵孔。

圖片來源：圖蟲創意

10 月 19 日結束的南京第三批次土拍中，小房企偉星置業以總價 21.2 億元底價摘得 NO.2022G43 地塊；早前一天，偉星置業搖號還拿下合肥肥西 FX202268 號地塊，溢價率 15%。

類似的現象也出現了上海、杭州、合肥、蘇州等城市拍地中，許多默默無聞的小房企伺機而動，為自己的糧倉補貨。

在今年 6 月上海的集中供地中，成立不超過兩年的宸嘉發展以聯合體形式奪得上海該次土拍中最高總價地塊，總價達 63.7 億元；在克而瑞 2022 上半年房企新增土地貨值排行榜 TOP20 中，宸嘉發展更是位居第 19 位。

為何這家成立兩年不到的新房企迅速崛起？

有消息指出，宸嘉發展背後的實控人為劉益謙。同時，這家名為宸嘉發展的小房企背後還站著一批中海前高管們——這裏被稱為地產界的 " 黃埔軍校 "，萬科、碧桂園、龍湖等標杆房企都曾經大規模挖過中海的人。

而這些中海高管們的出走、宸嘉發展的組建，或許都與兩年前那場 " 上海圍標事件 " 有著千絲萬縷的關係。

小房企上半年猛拿地，背後是資本大佬劉益謙

根據宸嘉發展官微介紹，該公司於 2020 年 11 月 3 日成立於香港，內地總部位於上海。

這家成立不足兩年的小公司，不僅在上海砸下 60 多億拿地，更是先後在武漢、長沙、深圳市場冒頭，從資金鏈出現問題的開發商手中接下多個項目。

今年 10 月中旬，位於長沙望城區月亮島板塊的新盤嘉臣道獲批預售證並開啟認籌，這個號稱月亮島豪宅項目的樓盤前身為閩係房企陽光城於 2021 年 6 月摘得的項目，一年後易主宸嘉發展，項目也從陽光城 · 和順 · 江天悅更名為宸嘉 · 和順 · 嘉臣道。

不管是在長沙月亮島項目，亦或在武漢、上海等市場，新進房企宸嘉發展的出現顯得有些來勢洶洶。闊綽的背後，與實控人劉益謙不無關係。

1963 年出生的劉益謙從草根家庭走出，初中輟學的他最開始做的是皮具、出租車生意。在資本圈，劉益謙頗負盛名，因其投資策略卓越而被稱作 " 中國巴菲特 "。

上世紀八九十年代，國內資本市場初步開放，劉益謙通過買賣國債、炒股、炒賣股票認購證等賺取了一桶桶金，完成資本財富的迅速積累。有傳言稱，1990 年劉益謙曾以每股 100 元的價格買入 100 股豫園商城的股票，兩年後以每股 1 萬元的價格賣出，淨賺 99 萬元。

2000 年，劉益謙成立了投資公司上海新理益投資，砸錢收購各家公司的法人股獲得收益。不過，真正讓他 " 出圈 " 的是 2014 年以 2.8 億港元的價格拍下了明成化鬥彩的雞缸杯。

如今，劉益謙是多家上市公司的大股東，業務涉及化工、新能源等，同時還是天茂集團、國華人壽兩家保險公司的董事長，擁有規模不小的地產投資。據悉，劉益謙有著上海隱形富豪之稱，其在 2010 年以 5.34 億買下上海環球金融中心兩層辦公物業，同時劉益謙曾對媒體稱在上海有數百套房產，包括一套 2008 年以 7540 萬元買入的湯臣一品公寓。

而如今宸嘉發展的不少項目均與劉益謙旗下的國華人壽關聯緊密。也因此，被外界推斷為宸嘉發展的實控人。

時代財經了解到，宸嘉發展在武漢的豪宅項目宸嘉 100，正是近兩年國華人壽通過旗下國升置業將項目股權轉移，最終出讓給宸嘉發展開發。另一武漢項目長江新城康養綜合體，則是國華人壽 2020 年在武漢江岸區所拿地塊 P（2020）072 號，總價 23.38 億元。

除此之外，在深圳，宸嘉發展擁有龍華區大布頭項目、寶安區新安街道翻身片區舊改項目、龍崗區述昌圍項目和守珍街項目共 4 個舊改項目。

這些舊改項目此前是閩係房企福晟在深圳的主要開發平台深圳福晟地產有限公司持有，但在 2019 年將 65% 股權轉讓予國華人壽實控的上海霽達投資管理中心（有限合夥），隨後在 2021 年上海霽達退出，宸嘉深圳公司進入。

另據公開信息顯示，宸嘉發展旗下還持有成都的錦江區順江路項目即阿瑪尼藝術公寓，這一公寓的兩大資方之一便是國華人壽。

圍標事件後，地產高管們搭上金主

相比武漢、長沙、深圳，宸嘉發展在總部上海的野心更為宏大。

官微顯示，宸嘉發展目前在上海共有普陀區桃浦養老項目、虹口北外灘項目，這兩個項目前身均為國華人壽持有，後者曾用名為虹口國華人壽金融中心。

除此外，宸嘉發展今年 6 月以超 60 億元摘得上海普陀區長風社區住宅地塊。根據出讓要求，地塊應以發展科技金融為核心，引入銀行理財、公募基金等大型資管類企業，同時還需吸納文化藝術展覽、公共藝術教育等文化產業。

對於資本大佬、收藏 " 巨鱷 " 劉益謙來說，這些嚴苛的要求並不難滿足。不過，在住宅房產開發方麵，劉益謙本人此前並沒有太多經驗。

值得一提的是，在宸嘉發展的股東名列中出現了一眾 " 中海係 " 前高管的名字，包括崔帥、郭斌、梁飛等。天眼查信息顯示，宸嘉發展集團有限公司的法定代表人、總經理為郭斌，執行董事為崔帥，梁飛為監事。

這批高管同時也在各個關聯子公司裏擔任重要職務，在上海子公司宸嘉新宥（上海）企業發展有限公司，董事長為崔帥，副董事長、總經理、法人為郭斌，梁飛為監事。

從公開報道中亦可窺見，崔帥在集團的職務頭銜為宸嘉發展總裁，其曾在 2021 年 7 月成都市錦江區區委書記一行人到國華人壽調研時陪同劉益謙接待；郭斌則為宸嘉發展集團副總裁、長沙公司總經理，在今年 8 月長沙嘉臣道項目發布時亮相發言。

這批 " 中海係 " 高管此前均在中海上海公司任職。其中，崔帥曾是中海上海公司總經理，梁飛為副總經理。而郭斌雖然過往經曆主要在華南地區，但其同樣在上海中海房地產有限公司等上海子公司擔任董事等相關職務。

天眼查信息顯示，自 2020 年下半年開始，崔帥、郭斌、梁飛相繼退出中海的相關子公司，不再擔任董事、總經理等相關職務。

這一時間點則恰好是上海虹口北外灘地塊 " 圍標 " 風波發生的節點。2020 年 4 月，虹口北外灘地塊以招標方式出讓，包括萬科、華潤、中海在內的三家開發商入圍，最終三家報價一致，官方一直遲遲未公布出讓結果；4 月中旬，虹口北外灘 " 圍標 " 事件逐漸浮出水麵。

崔帥作為中海在上海圍標事件的重要當事人，在兩個月後被免去上海總經理一職，調任華南區域擔任設計總監。彼時就有說法稱，崔帥接下來在中海的前景並不明朗，離職或 " 隱身 " 都是大概率事件。

時代財經從天眼查獲悉，自 2020 年 10 月 28 日開始，崔帥不再擔任紀亮（上海）房地產開發有限公司、上海老西門新苑置業有限公司等中海子公司董事職務，並在 2020 年 11 月 3 日新任職宸嘉發展有限公司的執行董事——而這幾天恰是宸嘉發展成立日期。同樣，郭斌也在 11 月 7 日便以高管持股平台海南乾欣投資合夥企業（有限合夥）入股宸嘉發展 5% 股權，並在隨後擔任宸嘉發展相關職務。有知情人士也對時代財經指出，上述人員確實從中海離職，並入職了宸嘉。

這或也意味著，宸嘉發展的組建或是以中海前高管團隊作為關鍵因素，而資本大佬劉益謙則是作為投資方，用真金白銀為高管們的創業夢添柴火。

2020 年以來，地產高管們離職創業的消息增多，如中梁前聯席總裁李和栗創辦了元裏地產，碧桂園前高管劉森峰創辦新基業集團，今年 3 月朱榮斌也創立了新公司榮宇建設，入局雅居樂海南清水灣項目。不過，從目前看，這些缺乏資本、融資支持的地產小公司似乎還遠未闖出名堂。