從前天中午到昨天早上我身邊同事、朋友
都不約而同說起一件事，蘇州政府要回購 1w 套新房 ...
我去搜了下消息來源，就看到它出現在右邊的熱搜榜裏
然後原文內容是這樣的，也是不可思議，原來還可以這麽操作
沒想到政府可以回購新房
更沒想到這些新房未來還可以銷售給購房者，甚至反向銷售給開發商
01
我第一時間電話蘇州小夥伴求證
拿到了一些一手幹貨
回購這件事是真的
這幾天蘇州多個項目開始做國資回購、配合簽約的動作
其次，能確定的已進入回購的項目是這幾家
蘇州高新區的「瀾庭敘」、蘇州相城區的「溪雲雅園」、還有蘇州高校區的滸關項目
然後我對照財聯社樓盤采訪裏承認回購的樓盤，整理了這份名單
那政府層麵回購具體怎麽操作，大概這兩種方向
像蘇州高新區的 " 滸關項目 "
這個項目被回購 400 套左右房源，做人才房
也就是說，未來這些房子會麵對區域內符合條件人才
可能會以人才優惠的方式進行銷售，也有可能會以保障性租賃住房的形式對外使用
還有一種，像蘇州相城區的「溪雲雅園」
蘇州城投回購了所有在售標準層房源，未回購其中的底複戶型
像這類房源，未來就可能再交給房企代售給購房者，或者直接返售給房企
而具體是采用哪種回購方式，跟回購所在板塊有關
比如蘇州高新區的「瀾庭敘」也是回購，用作人才房
這跟它所在的高新區這幾年正在大力引進人才的區域政策有關
那如果出售，又會是怎樣的價格
蘇州地產圈小夥伴跟我說，作為人才房對外出售的話，肯定會有折扣
但是具體什麽價格，包括回購多少套，沒有一個樓盤確認公示
不過我們可以參考下蘇州最新人才房政策
蘇州園區、高新區、吳江區的人才優惠購房，隻有優先購房資格
不過吳中區、相城區有優惠，力度還不小
© 蘇州本地寶
吳中區最高有 30% 的折扣獎勵，相城區最高可以享受 2000 元 / 平的優惠減免
作為人才房，政府肯定不是以盈利為目的進行銷售
這就相當於這些回購房源未來可能會以 7 折方式回饋給相關人才
02
為什麽會這麽做
其實這幾年蘇州市場庫存不斷走高
截至到今年 9 月 29 日，蘇州市區新房庫存還在 6w+ 套
6w 套對蘇州市場意味什麽
我們蘇州小夥伴歎氣說，以往蘇州新房庫存基本在 5w+
但是從 2020 年開始，庫存就不斷走高，到 2020 年年底，新房庫存已經破了 7w 套
我找了下蘇州庫存數據，確實如 TA 所說，蘇州這幾年的新房庫存不斷走高
度房蘇州 © 諸葛找房
不僅新房，蘇州二手市場從 2020 年開始，也是成交驟降
如果說新房成交跟項目開盤等偶然因素有關，那麽一二手加在一起的銷售數據，足以說明蘇州市場的動力不足
而這也是政府下場救市的底色
另一方麵，不知道各位還有印象沒有
就是全國各省市，都有自己的人才房、保障性租賃住房這方麵的責任任務
這個計劃分派到了全國各省市，比如上海就計劃在十四五期間要新增 47 萬套保障性租賃住房
江蘇省也有自己的計劃，而這個計劃也會按照城市人口、能級，具體執行到市、區
一方麵，庫存不斷走高，另一方麵，身負城市保障性住房重任
在這種背景下，政府回購就不奇怪了
未來政府可能會減少單獨再造這類住房，直接收購，或者拿到這些存量房源後再去二度開發
而且現在金融政策也在放鬆，從資金池到杠杆成本都在放鬆，銀行的錢也需要去處
其實這麽看來，回購至少從目前情況來看，是一個不錯的選擇
03
其實政府回購新房，不止蘇州
今年 7 月鄭州地產集團，就麵向全市收購四環內存量房源
在他們負責人看來：回購存量房源用於人才公寓，不僅可以推進土地集約利用，同時有利於加快城市保障性租賃住房體係建設
今年 9 月，濟南市國資委官宣，濟南城發集團將在全市範圍內收購 3000 套商品房
用於租賃儲備住房，項目資金來源為自籌資金
此外，還有浙江湖州、新疆阿勒泰 ...
這背後說到底，還是受整個市場走勢影響
說幾個我這個健忘症這幾天一直忘不掉的幾個數字
國慶前一天，央行下調了首套個人住房公積金貸款利率
截至到昨天，全國有將近 30 多個城市下調了首套公積金利率
南京等城市的首套公積金貸款利率，首套房 5 年期以上公積金貸款利率為 3.1%
近 20 年最低
© 南京樓市
各位還記得今年調過多少次房貸利率麽
我隻記得到後來看到利率變動的熱點，都追不動了
數了一下，今年房貸利率下調三次
共計 35 個基點，為 2019 年使用 LPR 浮動利率以來，降息力度最大的一年
這還不包括首套房貸利率下限下浮這類下調，也就是說利率還可以更低
那各位還記的清今年大概釋放過多少救市政策麽
我記得的數字是 400+，但剛重新複核了一下
中指研究院的數據顯示，2022 年上半年，全國已有超 180 個省市，放鬆了房地產調控政策，政策出台頻次近 500 次
這些調控，從首付比例、購房補貼、貸款額度等方麵，以期發力房地產市場
能感受的到，今年的市場真的不容易
這時候再看回看一切我們眼中的 " 新聞 " 就沒那麽新了
什麽鼓勵國企買房、鼓勵公務員買房，還有小麥、大蒜等概念促銷
都值得理解
04
有人說這樣的調控是不是急不可待
其實並沒有，各位有沒有想過
眼前為什麽這些政策不更厲害一點
要知道現在各一線城市還在調控中，過往核心限購政策並沒有放鬆跡象
深圳依然嚴格限購、上海的核驗價政策放鬆但不取消
其他一線城市也是如此，大部分強二線城市也是這樣
所以你會看到現在深圳每月隻有 2k 套的成交，上海從去年 8 月至今沒有一個月衝破 2w 套
如果真的急不可待，如果真的急著要數據，最方便快捷的方法，其實一點都不難做到
但直到現在所有調控都是穩步進行，沒有過分過激操作
可見，救市的初衷並非救樓市，而是穩定樓市
而且穩定中也在一點點刮骨療毒
房企的負債率降了、炒房客概念消失了、就連房產投資屬性都在變淡
如果說這個時候對購房者有什麽好的建議的話
其實真的，如果你經濟條件允許的話，眼下會是一個機會
這句話可能會被罵，但是認真來看，眼下無論從信貸、價格、房源量、還是議價空間都是不錯的窗口期
尤其 + 尤其對於剛需來說
