現金流、利潤、負債表，透視房企“平衡術”

8 月是各大上市企業發布中報的時間點，原本是總結上半年業績，展望今後發展的關鍵期。但對各大房企來說，這個 8 月並不太平。

月初，一則毫無出處的 " 某房企商票即將逾期 " 的消息，靠著隻言片語和模糊的圖片，在社交媒體上瘋傳。雖然事後證明這則傳聞毫無依據，但消息傳出當天，該房企股價暴跌超 16%，一時間整個地產業都人心惶惶。

另一邊，各地激勵政策陸續出台，引導房地產向著又穩又好發展。據不完全統計，今年以來全國已有超 100 城優化調整房地產政策超 200 次。房地產市場新一輪寬鬆周期中，" 鬆綁 " 成為多地樓市調控的關鍵詞。

房企端承受壓力，政策端釋放暖意，" 冷暖交匯 " 是如今中國地產業的新常態。

如今除了部分出險房企，其他房企上半年業績基本都已公布，我們不妨看看他們表現如何。

房企們的平衡術

旭輝控股董事局主席林中此前曾表示，2022 年是其從事房地產行業 30 年以來最艱難的一年。房企們的 2022 年中期業績更是印證了這一點。

對一家公司來說，現金流、利潤、資產負債表往往是最重要的三個財務數據。通常情況下，現金流和利潤越高越好，資產負債表則是越低越好。但在當下的地產業，" 我全都要 " 並不現實，因此如何 " 保大保小 " 可能才是考驗各大房企平衡之術的關鍵。

首先來看四大民營房企碧桂園、萬科、綠地和龍湖的上半年表現。

碧桂園營業收入 1623.6 億元，現金餘額 1479.8 億元；

萬科營業收入 2069.16 億元，現金餘額 1410.7 億元；

龍湖營業收入 948 億元，現金餘額 875.5 億元；

綠地控股營業收入 2045.5 億元，其中房地產及相關業務為 754.86 億元，現金餘額暫未公布。

營收方麵碧桂園和綠地（房地產及相關業務）都錄得了一定下跌，但充足的現金流對財務穩健起到有力作用，使其各項指標均處於合理區間。

綠地在半年報中解釋業績下滑的原因稱，上半年國內疫情多點暴發，宏觀經濟下行壓力加大，房地產市場持續低迷，拖累了業績。事實上這些原因同樣適用於碧桂園，不過碧桂園還另有原因。

在財報發布後的業績說明會上，碧桂園 CFO（首席財務官）伍碧君被記者問到如何平衡現金流、利潤與資產負債表時，伍碧君表示，上半年的工作重心主要是為了維護供應商、銀行等合作方的利益，暫時降低了利潤收益，保證公司的現金流和資產負債表正常運行。

簡單來說就是，地產是一個上下遊極為廣泛的行業，牽一發而動全身，一些出險房企的例子也表明這並非易事。因此，為了維護眾多合作企業的利益，碧桂園選擇了暫時降低利潤收益，保證合作方的利益，以及現金流和資產負債表的合理運行。

幸運的是，從結果來看，碧桂園的 " 平衡術 " 發揮出了相當不錯的效果。不僅依然保持了近 50 億元的淨利潤，現金流維持在正向，資產負債表也處於低位。尤其是在目前地產業 " 風聲鶴唳 " 的背景下，更顯得難能可貴。

備受關注的負債方麵，四大房企都有所降低，並且都低於 " 三條紅線 " 中 " 淨負債率低於 100%" 的要求，其中綠地是首次低於該要求。

不過，其他房企就沒有這麽好運了。

據中國房地產報統計，截至 8 月 23 日，A 股至少有 35 家房企上半年業績出現下滑，其中 27 家房企期內歸屬上市公司股東淨利潤為負數，包括藍光發展、華夏幸福、首開股份等。港股則至少有 27 家房企今年上半年業績下滑，其中 10 家房企公告期內股東應占溢利或淨利潤出現虧損，包括建業地產、正榮地產、遠洋集團等曾經的標杆房企。

因此，雖然四大民營房企的業績不算特別亮眼，但在行業大背景下已經相當突出。

保交樓，敢拿地

" 保交樓 " 是上半年地產業的一個熱門詞匯，原本是房企們應該承擔的基本責任，突然變成了一種誇獎。但不得不承認的是，如今保交樓既是保護房企的信心，也是保護購房者的信心，因此不容忽視。

此前碧桂園總裁莫斌就曾表示：" 行業艱難，作為頭部企業需要擔當、需要堅持，碧桂園有能力亦有實力保證按期完美交付、保證所有債權剛性兌付。"

具體來看，根據財報上半年碧桂園在 214 個城市如約交付 1070 批次、超 25 萬套房屋。此外，還有 165 個項目實現了 " 交房即交證 "。碧桂園管理層透露，今年下半年計劃還將交付 50 萬套房屋，是上半年總量的兩倍。

綠地上半年累計交付百餘個項目共計麵積 933.7 萬平米；龍湖交付了 76 個項目，共 52500 套住宅；萬科則在 30 個城市公司的 94 個交付批次中實現了交房即交證。

優質房企在保交樓做出的努力，也贏得了監管層的支持。

今年 5 月，碧桂園、龍湖、美的置業、旭輝、新城控股被評為 " 示範型房企 "，並且在信用保護工具護航下，全部實現了成功發債，吸引了一大批銀行的投標和認購，真正讓房企感受到了暖意。

另一方麵，如果說 " 保交樓 " 是對過去的交代，那拿地就是對未來的押注。但今年以來，房企拿地勢頭相比往年已有較大下降，一些出險的民營房企甚至直接停止了拿地。

碧桂園的做法是 " 穩中有進 "，碧桂園投資策劃中心總經理程光煜表示，"（碧桂園）拿地要流向更有確定性、更可控、市場厚度較厚的地區 "。例如長三角、珠三角、京津冀等經濟較為發達，人口處於流入狀態的區域。

對此，萬科與碧桂園的做法類似，稱下半年在拿地上將 " 伺機而動 "。

在平穩運行的同時，保持積極的出擊姿勢，時刻準備爭取優質地塊和項目，是這些房企的共同特征。

創新業務正成為突圍支撐

開源節流是企業擺脫困境的最好方式，而在地產市場較弱的情況下，能夠支撐這 " 開源節流 " 的，則是各大房企過去不被看好的創新業務。

例如，早在 2018 年碧桂園就成立了子公司博智林，其專注於建築機器人領域，主營業務包括實用機器人研發、製造與應用。彼時，地產業還處在增長期，機器人業務也還雛形未現。但如今情況已大為不同。

碧桂園財報顯示，截至今年 7 月底，博智林已經研發了混凝土施工、砌磚抹灰、內牆裝飾等 12 個建築機器人產品線，覆蓋從結構施工、混凝土修整、裝飾裝修等多個建築施工環節。並且已有超過 30 款博智林建築機器人投入商業化應用，累計交付超 1200 台，累計應用施工超 1000 萬平米；服務項目超過 550 個，覆蓋全國 28 個省份。

碧桂園總裁莫斌在財報發布後的業績說明會上也表示，博智林是目前新業務的唯一重點，希望其未來能發揮更多作用，創造更多價值。

綠地的布局板塊與碧桂園完全不同，主要集中在基建、金融，並投資與地產結合的熱門行業如創客空間、綠地辦公等。整體來說與主業聯係性並不強，並且目前對公司紓困的幫助較為有限。

萬科的房屋租賃、雲服務、倉儲物流業務則貢獻相當大的一筆收入。財報顯示，萬科租賃住宅業務上半年收入 14.8 億元，管理長租公寓 21 萬間；萬物雲實現營業收入 143.5 億元，此外萬物雲境外上市方案也在 7 月 18 日獲得證監會批準；物流倉儲業務營業收入 18.6 億元，其中冷鏈營業收入 8.2 億元。

綜合來看，雖然四大民營房企的中報數據不像過去那般耀眼，但細節之處無不顯示出優質龍頭房企的實力。

相比其他出險房企，這四家已經可以稍微騰出手來，未雨綢繆地為將來市場恢複正常積蓄力量。

至於市場恢複的時間節點，碧桂園總裁莫斌也首次給出了自己的理解：" 我相信壓實地方政府責任、保交樓穩民生這些動作，一定會讓市場信心逐步恢複，但應該不會那麽快，它是逐步的，有不確定性。公司已經把預算做到了明年的 6 月份，我們認為在那個時候市場應該會恢複到健康發展的階段。"

萬科董事會主席鬱亮也對市場抱有積極看法，在中期業績會上他表示，目前市場中的存量住房按照自然更新速度，每年要淘汰 10 億 ~11 億平方米，其中一二線城市要淘汰 3 億平方米。按照當前新開工降幅，新建住宅還達不到自然更新所需要的水平，這還沒有考慮到居住水平的改善、人口聚集等因素，因此當前市場交易量是偏低的了，不會一直維持在這個水平。市場收縮過了頭，反而會積蓄自發修複的動能。

這也是近兩年業內首次有兩家經營穩定的龍頭房企高管同一時期做出類似的積極預測，尤其是對一向以 " 行業寒冬 " 吹哨人自居的鬱亮來說十分難得。

如果此前說 " 冬天到了，春天還會遠嗎？" 還為時過早，但現在這句話可能已是行業最好的注腳。