公攤大的房子,都怎麽造成的

已經不止一次有官媒發聲了,不管是新華社評論,還是人民日報

都在不同時間提出過對買房公攤麵積的質疑,每一次官媒發聲都會引起買房者的靈魂拷問,公攤麵積的存在是否合理等等

當然對於這樣的話題算是老生常談,也因為沒有正式文件的出台,無法改變現狀

所以今天我們就看看那些公攤大的房子,都是怎麽造成的吧

01

為什麽有些房子的公攤足足有 40%

從產品類型上看,公攤麵積一般是高層 > 洋房 > 別墅。公攤和得房率是反過來的概念,得房率低公攤就高

不同類型的房子得房率大概是這樣:

高層住宅的公攤麵積是最大的

你會發現隨著建築高度的增加,得房率是逐步降低的。高層住宅 100 平的房子,如果是 60% 的得房率,公攤麵積大概有 30-40 平米

越來越高的樓層導致得房率一路下跌,80%、75%、70%,才是我們真正得到的居住麵積比例

這麽大的公攤意味著,花同樣的價格,實際得到的室內居住麵積更小

一般高層的公攤麵積來自兩個地方:一是電梯和樓梯,二是過道

因為像大堂的麵積攤到每一戶的麵積比重是很小的。但是標準層的每一層吃掉的公攤麵積是比較大的,像電梯有幾個、樓道有多長就會影響房子得房率

而真正影響業主的是所在的樓層電梯井以及樓道的公攤麵積。加上普通住宅小區有地下設備用房、底層商鋪、架空層的情況下,公攤麵積也相對會高很多

但對於豪宅小區來看,吃掉公攤的是越來越多的公共空間和配套

比如越來越敞亮的大堂

仁恒海上源

越來越豐富的會所

這類住宅一般都會有更好的會所、大堂等,對住在豪宅社區裏的用戶生活品質得到改善

但如果仔細算的話,不同的物業類型、小區的公共空間設計,以及電梯,都會影響著公攤麵積

所以那些公攤比例達到 30%、40% 的住宅,產品類型很可能是高層,要麽就是公共區域比較大

02

那些得房率高公攤低的房子,又怎麽來的呢

先給大家看張圖:

這是一個老小區樓道,小區差不多是 2000 年前建造的。屬於上海的老公房,那個時候的房子,公攤麵積就很小

比如一套 65 平米的房子,實際使用就有 52 平米,得房率在80%左右

因為你會發現小區是沒有電梯的,而且是一梯兩戶

小區隻有 6 層高,每一層的公攤麵積除了很短的過道,幾乎沒有其他公共空間,連地下車庫都沒有更別說什麽會所、大堂了

現在的商品房樓層更高,和 2000 年前的老小區相比公共空間更大。所以公攤也變大了

市場上公攤大得房率低的房子,令不少購房者望而卻步。但公攤麵積又無法避免,所以開發商為減少公攤也想出了不少辦法

比如,一梯兩戶設計,同一棟樓一梯兩戶的公攤要比兩梯兩戶的小,因為一起分擔的戶主變多了,每戶人家分擔的麵積就會減少

(圖片來自網絡)

雙開門電梯是真的香,一般有兩部電梯的得房率在 70%-75% 左右,一部電梯的則可以做到 80%

沒有電梯的房子,少了電梯公攤會小很多,因為電梯需要占用麵積

在公攤麵積確定的情況下,同一樓層小戶型的公攤麵積比大戶型的要小

(圖片來自網絡)

因為公攤麵積是根據戶型麵積占建築總麵積的比例來測算的,公攤率 = 公攤麵積 / 建築麵積。假設需要公攤的麵積為 30 平,那麽計算得:

70 平戶型公攤 = [ 70÷(120+70) ] ×30=11.05㎡

120 平戶型公攤 = [ 120÷(120+70) ] ×30=18.94㎡

70 平戶型的公攤比 120 平的少將近 8 平米,小戶型產品更占優勢

還有一種很常見的套路,商家通過大麵積贈送來填補公攤麵積,而這些贈送的麵積其實是都不寫入產權的

換句話來說,那些得房率在 90% 以上,97% 這種接近 100% 得房率的實際上把贈送麵積也算進去了

" 到底有沒有 0 公攤 "

我們想象一下,如果做到 0 公攤,會是一個什麽樣的生活狀況

社區的公共設施規模會大大縮減,公共的樓梯、過道、門廊等狹窄陰暗。公共麵積小的讓人難以承受,居住起來會很不方便,舒適度也會很低

所以說低公攤的一般房子都不會太好,因為它是以犧牲社區的居住品質為代價的

從本質上來說,購房者在意的不是公攤大不大,而是為了公攤多付的那筆錢,在意的是為什麽不可以按照套內麵積計算房價

如果公攤太大,到了選房的時候,該怎麽選呢

03

公攤大的房子,有沒有辦法規避

最好的辦法就是準備好更多的錢,買那些小高層、洋房疊墅改善產品,直接在得房率上秒殺高層

這一類產品因為層高低電梯樓梯占的公攤小

但毫無疑問小高層、洋房疊墅價格一定是更貴的,有沒有一種公攤小,價格又很親民的產品呢

第二個答案是:老破小 or 老公房

上麵和大家分析過上海老小區的得房率在 80% 左右,這一類房子應該是公攤很小的產品了

如果選擇老小區,主要公攤麵積也隻有樓梯和走道了。這也意味著走出家門之後,日常活動的公共空間會很小

最後實在實在,不得已要選高層怎麽辦

一個是盡量避免超高層住宅,超高層電梯和走道占據的公攤真的太多了

第二還可以從配套、裝修上去考量。比如看看小區有沒有一些你用不到或者不常用的公共空間,有沒有隱藏的地下空間也算在公攤上

從裝修上來說,毛坯房比精裝房的公攤費用少,因為公共空間像大堂、會所、電梯的裝修也是算在公攤上的。所以可以選擇裝修不是太奢華的小區降低公攤費用

還有不要忽略了贈送麵積。開發商在設計住宅的時候,除了增加公攤麵積,還有不少贈送麵積。比如贈送陽台、飄窗甚至送一個小房間都是很常見的

贈送麵積越多,意味著你得到的實際使用麵積越多。選擇那種臥室全飄窗,270 度陽台,包括多六七平小房間的房子,白送你十幾平麵積不是更實惠嗎

04

關於公攤取不取消,已經爭議很久了

關於公攤,其實每次爭議不休的也就這麽幾點

能不能取消公攤麵積,按 " 套內麵積 " 單位計算、公攤處能不能不要物業費,取暖費、公攤麵積沒有統一的計算標準,根本算不清

不少網友都表示支持取消公攤,這些年不合理的公攤麵積也曾無數次令購房者抓狂,但事實上其實官媒公開提到公攤問題,已經不是第一次了

想要取消公攤真不是那麽容易的

有人說了在重慶購房者買多少平方就得到多少平方

但其實重慶這個城市售房部公示時套內麵積和建築麵積都有,隻是單價不同,總價是一樣的。包括購房合同上也會載明

(圖片來自重慶樓市)

大家呼籲取消公攤麵積,其實爭的是物業費、取暖費以及裝修費這樣按照建麵計算的費用

因為沒有了公攤麵積,也就意味著業主隻需要按照實際使用麵積支付物業費,這樣一看可以省下不少的費用

但現實是隻要公攤麵積不取消,那麽就不可能存在花錢隻買套內麵積一說

至於公攤麵積會不會取消,如果沒有官方文件出台,恐怕依然會一直伴隨著我們 ...

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