一些買不起房的美國人要移居歐洲了

當地時間 7 月 20 日，美國全國房地產經紀人協會（NAR）公布數據，6 月，美國二手房、現房銷售量均顯示下跌。其中，二手房銷量環比下降 5.4%，為 2020 年 6 月以來的最低水平；現房銷量環比下降 5.4%，為連續 5 個月下跌，同比暴跌 14.2%。

已有經濟學家提示，一些高估值地區未來兩三年內還將下跌，甚至暴跌。

在高房價、高利率困擾下，不少美國人轉而移居歐洲。

利率攀升拖累房屋交易

房地美數據顯示，截至目前，美國 30 年期購房固定利率平均為 5.51%，是去年同期的兩倍之多。

貸款利率上升的部分原因是美聯儲為抑製通脹使出大力加息的手段。6 月份，美聯儲官員將基準利率上調 75 個基點，這是自 1994 年以來的最大增幅。

美聯儲緊縮政策推高了舉債成本，尤其是房貸，僅過了一年，購房利率就發生了天翻地覆的變化，一些買家自然不願意在此時上車，仍在觀望購房利率鬆動的可能。在上個月，購房利率曾一度到達 2008 年來最高點，隨後略有下跌。

美國房地產經紀公司 RedfinCorp 數據顯示，6 月份待簽購房協議中，有近 15% 協議跳單，這是 2020 年以來最高水平。

美國愛達荷州博伊西的房地產經紀人菲爾 · 蒙特（Phil Mount）表示，樓市現在顯然放緩了，很多人都進入了考察期，等待利率和整體經濟的變化，他們的焦慮情緒很明顯。

盡管如此，美國房價還在上漲。據 NAR 數據，美國今年 5 月份現房價格中值較去年同期上漲 14.8%，至 40.76 萬美元，創 1999 年以來曆史新高。

穆迪分析公司（Moody's Analytics）首席經濟學家馬克 · 讚迪（Mark Zandi）表示，當下樓市情況是，買家根本無法斷定怎樣的價格是合適的，而賣家也不願意降低心理預期。

建築商信心指數七連跌

房屋成交量下降打擊了建築商的信心。

美國全國房屋建築商協會（NAHB）本周表示，美國建築商信心指數已連續七個月下降，7 月份達到 2020 年 5 月以來最低水平。分析師表示，對於建築商來說，首要工作已經是 " 先把存量房屋賣出去 "，而不是新建更多的房屋。

根據美國商務部最新數據，美國 6 月份房屋開工數據環比下降 2%，降至 2021 年 9 月以來最低水平，達到 156 萬套。住宅許可證開具數量 6 月環比下降 0.6%，預示新房建造前景不強。

新房建設情況也間接促使分析師下調對美國二季度經濟增長預測。高盛經濟學家將增長預期下調了 0.1 個百分點，至 0.6%。巴克萊（Barclays）經濟學家預測美國二季度增長率為 0.7%，低於此前的 0.8%。

令有經濟學家預計，美國樓市將走向崩潰。谘詢公司 Pantheon Macroeconomics 首席經濟學家 Ian Shepherdson 表示，建築商一直否認購房需求下降的事實，但今年上半年，購房貸款申請已經下降了四分之一以上。

美國全國房屋建築商協會主席 Jerry Konter 表示，生產瓶頸、造房成本上升和高通脹導致許多建築商被迫停工，土地、建造和融資成本已超過了房屋本身的市場價值。近期參與調查的 13% 的建築商表示，為了促進銷售，他們在最近一個月有過調低房價的行為。

投資者方麵，亞洲房產科技公司居外 IQI 集團聯合創始人、集團 CEO 卡斯夫 · 安薩裏（Kashif Ansari ) 向記者表示，美國樓市供應量有限，這限製了外國買家的購買力，目前，在外國買家未完成的交易中，有 57% 是因為找不到心儀房產，而去年這一比例是 46%。

值得注意的是，中國買家在過去一年購買了價值 61 億美元的美國房產，比前一年增長了 27%。中國買家已經進入了高端市場，平均購買價格超過 100 萬美元，遠超國際買家的平均價格，郊區住房占中國買家所購房屋的 57%，中心城市或城區占 29%，小城鎮和度假區占 14%。

泡沫或被擠壓

洛杉磯美國凱利威謙恒信地產（KW Cindy Chin Realty Int'l ) 地產經紀商程欣迪向《國際金融報》記者證實，如建築商所反映的那樣，目前樓市正在遇冷。很多新上市的房源，包括西海岸爾灣（Irvine ) 、新港 ( Newpost ) 的要價都在降低。新港一座 400 萬美元的房子一口氣可降 15 萬美元左右。

程欣迪稱，當地有不少業主正準備出售自己的房屋，搬去芝加哥、底特律居住，那裏的房價要低得多，20 萬美元左右即可買下一套，很多人想趁此時機變現，然後去便宜的地方買房。

" 值得注意的是，房屋減價並不意味著整體房價趨勢是向下的，（隻是）漲幅沒有前兩年那麽快而已。不少賣家按以前的市場行情定價，之前一年能漲百分之十五甚至更高，但現在發現賣不動了。" 程欣迪表示，兩年來，泡沫型增長地區的房價更有可能下跌。此前，這些地區的房價並不是因為經濟發展、就業機會增多、大公司進駐等實質性發展而上漲。預計不同地區的跌幅都會不一樣，不排除有的地區持平的可能。

總部位於美國的約翰 · 伯恩斯房地產谘詢公司（John Burns Real Estate Consulting）研究主管裏克 · 帕拉西奧斯（Rick Palacios Jr.）提供了另一種視角：持續的房地產市場萎縮可能會重挫泡沫過多地區的房價，許多市場在 2023 年、2024 年將大幅降價，包括鳳凰城、納什維爾、拉斯維加斯和奧斯汀等地。帕拉西奧斯表示，博伊西的房價最早可能在今年 12 月份出現同比負增長。

以上這些地區也是 " 高估值之地 "，在過去兩年的炒房潮流中，許多市場由於存量供應不足而出現了驚人的暴漲。博伊西的房價在過去兩年中飆升了 53%，遠遠超出基本麵，穆迪認為，該地區是美國被高估最嚴重的房屋市場。

穆迪預計，在未來一年內，博伊西、奧斯汀等 " 高估值之地 " 的房價將普跌 5% 至 10%。如果經濟衰退來襲，" 高估值之地 " 的房價可能將下跌 15% 至 20%，全美房價將下跌約 5%。

移居歐洲

在生活成本上升、房價上漲、美元飆升和社會仇恨不斷升級的情況下，越來越多的美國人 " 逃離 " 本土，轉而前往歐洲生活。

7 月 20 日報道，意大利、葡萄牙、西班牙、希臘和法國正在成為最受美國人歡迎的移居目的地。蘇富比國際地產公司表示，與去年同期相比，今年 4 月至 6 月期間，美國公民移居希臘的申請增加了 40%，葡萄牙、意大利的申請數量也在上浮。

但是，遷徙到陌生的國度並非易事。為方便外來人口旅居，意大利將在今年晚些時候開始為外國公民提供 " 遠程工作者 " 簽證。

40 歲的美國亞特蘭大市民 Stephanie 就希望獲得這類簽證。即使手頭有 30 萬美元現金，Stephanie 也發現自己無法在亞特蘭大擁有理想生活，每月在亞特蘭大的租金就要花去 3000 美元。今年 4 月，Stephanie 轉戰意大利，在西西裏島的穆索梅利購買了一棟別墅以及商鋪，全部花費 6 萬歐元。

" 如果美國房價沒有那麽貴，我永遠不會考慮在意大利置業。"Stephanie 說。

意大利政府還在 2019 年推出過一項計劃，外國買家可以一歐元的價格購置農村地區的房屋，作為購買條件，買家必須整修房屋，支付裝修費用。對於政府來說，這可以帶動地方經濟發展。

47 歲的邁阿密市民 Cathlyn 被 " 一歐元 " 政策吸引，最終在去年 11 月購買了一棟別墅，前後花費 3.7 萬歐元。Cathlyn 的別墅與 Stephanie 在同一個村莊，她的夢想是能在 50 歲前退休。

根據官方數據，2021 年，居住在葡萄牙的美國公民人數比上一年增加了 45%；西班牙的美國公民人數則在 2019 年至 2021 年期間增長了 13%，今年還將繼續增長。

為吸引外國買家，葡萄牙和西班牙都提供了所謂的 " 黃金簽證 " 計劃（一種低門檻投資移民計劃）。

去年 7 月，37 歲的 IT 創業者 Jamie Dixon 與丈夫、7 歲的女兒一起從洛杉磯搬到葡萄牙。一份新的遠程工作讓她離開了美國，前往住有大量外籍人士的葡萄牙沿海城市卡斯卡伊斯。除了低廉的生活成本，Jamie 說她與家人可以接觸到更多元化的社區生活，並且犯罪率更低。

" 美國暴力事件增加了很多 "，" 我想給我的孩子一個正常的童年。"Jamie 說。