都是你，急著買房

"90 後 " 郭瑋瑋，985 大學畢業。去年下半年，她以總價 220 萬的價格，在南方的一座城市裏買了一套 75 平方米的三居室。

當時，這一樓盤的單價在 2.9-3 萬元之間，可如今，它跌到了 2.4-2.5 萬元每平方米。

這意味著，郭瑋瑋的新房總價跌了約 40 萬，其數額相當於一個車位加一輛車。

對於這個工薪族來說，說不心疼、不後悔，肯定是假的。

事實上，今年以來，全國房價總體延續降勢，晚買便宜，持幣觀望，也成了剛需購房者普遍的心理預期。

根據國家統計局的數據，今年 1-5 月，房地產市場表現不佳，商品房銷售麵積同比下降 23.6%，住宅銷售額下降 34.5%。

由於售樓難、回款慢，不少房企麵臨違約和融資難題。為了穩大盤，各地持續出台提振樓市的政策，從非熱點城市到熱點城市，從公積金政策到限購、限貸、限售等限製性政策鬆綁，範圍和力度不斷加大。

經南風窗鹽財經記者不完全統計，截至 6 月底，全國超 200 個城市出台地方性政策。其中 5 月就有 79 個城市出台放鬆政策，各地的調控政策呈井噴態勢。

但從實際效果來看，不少城市的調控政策未必能達到預期效果。



" 創新 " 去庫存

繼河南出現小麥和大蒜 " 換房 " 後，江蘇南京的一樓盤又推出了 " 西瓜換房 " 活動。

網上流傳的海報顯示，西瓜能以 10 元一斤的價格衝抵房款，每套房收購上限為 1 萬斤，也就是對應 10 萬元房款。整個活動為期 18 天，7 月 15 日結束。



盤的 " 西瓜換房 " 活動

無獨有偶，幾乎同一時間，無錫一樓盤推出了 " 水蜜桃換房 " 活動。該樓盤以水蜜桃 18.88 元 / 斤抵扣房款，最高抵扣 1 萬斤，每套房最高可抵 18.8888 萬元。

荒誕的農產品換房活動背後，是城市商品房庫存太多的無奈處境。

拿南京來說，截至 6 月，南京全市新房可售套數達 7.5 萬套，創下曆史最高水平。南京房源的去化周期也超過 13 個月，突破 " 警戒線 "。

在原本的 " 金三銀四 " 期間，南京的新房賣得並不好。3 月 1 日至 31 日，南京新房共成交 5490 套，相比上一年同期暴跌 63.5%；4 月，南京新房成交套數進一步下降，隻有 4980 套。



2022 年第一季度全市新房單日總成交及庫存走勢（數據來源：南京網上房地產，製圖：樂居網南京 )

南京已早早出手救市，4 月以來，出台房地產相關政策超過 10 次，覆蓋土地、限購、限售、公積金貸款多個方麵。即便這樣刺激，收效仍不明顯。5 月，南京新房共認購 5191 套，成交 4897 套，雖與前兩個月相比，有所回暖，但同比仍下跌近六成。

房子難賣，創新手段搞促銷沒問題，這種讓利多多益善。但如果開發商以拙劣的炒作，讓普通人高價接盤，則很有可能坑了購房者，" 農產品換房 " 這類活動，更可能傷害到辛苦務農一輩子的農民。對於監管部門來說，這是需要關注的。

除卻農產品換房，另一個吸引眼球的舉措是 " 房票 " 的回歸。

6 月 20 日，鄭州發布《鄭州大棚戶區改造項目房票安置實施辦法（暫行）》。鄭州中心城區的棚戶區改造將推行房票安置，對被征收人使用房票購買商品住房，給予安置補償權益金額 8% 獎勵，且不計入家庭限購套數。

政策同時為接受房票安置者設置了獎勵和優惠政策，涉及資金、購房區域選擇、購房資格、契稅減免、子女入學資格等。



鄭州房票亮相

不隻是鄭州。僅今年以來，全國就有信陽、許昌、鄂州、張家港、溫州等近 20 個城市推出了 " 房票 " 政策。

記者谘詢了鄭州中原地產的銷售人員蘇啟明。他表示，這裏所說的房票安置，是指在拆遷安置過程中，對現有住宅房屋征收貨幣補償方式的一種補充。" 房票安置並非直接領取安置款，而是拿著房票買房，並抵扣房款。"

蘇啟明說：" 以前有些人拆遷後，便拿著補償款直接存起來，並未買房。這樣的話，並沒有去掉城市庫存。房票的重出江湖，應該是有關方麵想解決這樣的問題。"

與南京類似的是，鄭州也存在著嚴重的去庫存問題。貝殼研究院鄭州分院數據顯示，鄭州主城，金水、中原、管城、高新、二七等區，房地產庫存均超過了 18 個月。其中庫存量最大的是金水區，庫存 23992 套，去化周期竟達 35 個月。



2012-2020 年鄭州主城區商品佳宅供應計劃完成情況（數據來源：貝殼研究院）

庫存壓力巨大，但銷售端卻表現不佳。諸葛找房數據顯示，今年 4 月，鄭州新建商品住宅成交 6892 套，環比 3 月下跌 11.25%；5 月，鄭州新建商品住宅成交 4884 套，環比繼續下跌 29.14%，同比下跌 73.54%。

另外值得注意的是，鄭州還存在一個嚴重的問題：涉及停工、延期交付的問題項目有 2.52 萬套，占 2021 年成交總套數的 28%，居於全國省會首位。

庫存壓力大，爛尾樓風險高，即便救市手段不斷創新，消費者能否重拾購房信心仍不確定。這是一些城市亟待解決的課題。



土拍降溫

由於各企業的回款壓力很大，一些房企開始以價換量，不斷下探價格。這造成了一個現象：購房人買得越晚，房子反而越便宜。

這種現象帶來的問題是多麵的。

樓市買漲不買跌，一旦消費者發現 " 等等可能會更便宜 "，則傾向於持幣觀望。而那些降價明顯的樓盤，則可能陷入 " 交房必維權 " 的處境，先買的業主對降價普遍不滿。



房價下跌，注定幾家歡喜幾家愁

違約和融資的壓力，逼著企業降價銷售，但降價後賣房又變得愈發艱難。如果這種情況延續下去，那麽房企的部分樓盤就麵臨著項目停工、延期交付，這無疑會帶來更嚴重的後果。一旦企業徹底撂挑子，那麽受害最深的就是貸了一大筆款的購房者。

眾和昆侖（北京）資產管理有限公司董事長柏文喜認為，買漲不買跌的行業特征之下，如果保持之前的發展模式不變而要恢複行業原有的流動性狀態並讓流動性得以維持，僅僅依靠金融機構加大輸血力度肯定是不夠的，還必須推動房價的上漲從而改變市場預期來提升去化率和銷量。

但如此一來，勢必會讓房價與地價再次進入循環推高的軌道，但這樣做，顯然不可行。



2022 年 4 月 70 個大中城市新建商品住宅銷售價格指數（圖源：國家統計局）

圖｜2022 年 4 月 70 個大中城市新建商品住宅銷售價格指數（圖源：國家統計局）

在柏文喜看來，麵對需求變化所引發的市場變化，擯棄原有的以土地財政為內核的無限循環推高房價和地價的行業發展模式，才是走出目前行業困境和實現可持續發展的根本。

不過現實是，各地的土拍仍在繼續。6 月底，全國 22 個集中供地的城市，全部完成了 2022 年的首輪土拍。

經統計，22 城共計推出涉宅用地 469 宗，最終成交 397 宗，成交規劃建築麵積 3907 萬平米，總成交金額 4969 億元，與去年首輪相比降幅超五成。

其中，深圳平均溢價率為 14.98%，是本輪熱度最高城市；天津流拍與撤牌地塊宗數最多，顯出冷意。22 城有 8 城底價成交地塊宗數占比超過 80%，土地市場熱度較為平靜。



2022 年 7 月 6 日，四川南充的一處工地上，建築工人頂著烈日在樓頂拴鋼筋

首輪集中土拍的拿地企業仍以央國企、地方平台為主，部分城市地方平台托底明顯。其中，一些城市的國企拿地宗數占比均在 50% 以上，僅合肥民企拿地宗數占比超過 50%。

有業內人士認為，此次首輪集中土拍成交量顯著不及去年首輪，競拍熱度也仍處於低熱狀態。多數房企上半年銷售回款不及預期，當下的發力點仍將以促銷售、促回款為主，因而接下來的次輪土拍熱度也將維持低熱狀態，拿地企業或將延續以央企、國企、地方平台為主的格局。



關注三四線

此次救市中，有個值得一提的現象是，比起二三四線城市積極出台政策，北上廣深四座城市采取了按兵不動的策略。

業內人士認為，四大一線城市的資金吸附力太強，一旦放開，可能會迅速將市場上有限的資金抽空。

同樣，二線城市的積極救市，周遭的三四線城市會受到較為嚴重的 " 虹吸 " 影響。畢竟大多數三四線城市，本就沒有限購限售政策的約束，購房門檻幾乎為零。



2022 年 2 月末商品住宅庫存量 TOP20 城市情況（單位：萬平方米）

過去，三四線城市的房價上漲依賴外部因素影響。一方麵，棚改貨幣化安置政策造就了大量持幣的剛需和投資客，受一二線大城市樓市嚴控政策影響，這些需求外溢到三四線城市。另一方麵，知名房企入駐三四線城市，商品住宅的檔次、規模和質量均有所提升，品牌溢價間接推高了三四線城市的房價。

如今支撐三四線樓市的驅動力逐漸消失，棚改政策被舊改接替，品牌房企布局的重點也由三四線轉移到一二線城市。當地的經濟和人口決定了三四線就業機會寥寥，薪資水平不高，城市配套有限，未來房價的預期隻能持續走跌。

在各地救市政策的 " 轟炸 " 下，市場對救市的有效性仍在觀望。此外，各地樓市的分化更是一個明顯的趨勢。



樓市如何重拾信心？

比如經濟學家向鬆祚就認為，地方政府負債超過 20 萬億，過去多年的經驗，都證明了貨幣信貸效果早已下降，有關政策能夠給予房地產市場的刺激，在救市上已經沒有太大的作用。

救房企、救從業者、救房地產是三個概念，每一個被救主體，其訴求都不盡相同。

拿房企來說，至關緊要的是要重建融資市場對房企們的信心。這要求城市取消限購、限售等不利推盤的因素，幫助違約房企盡快解決債務問題，同時支持房企逐步恢複融資能力，保證它們的交付能力。

是否施救房企，對購房者也有影響。一旦房企倒下了，各地都不可避免會出現爛尾樓，那對於普通家庭來說，很可能是一代人甚至幾代人不可承受之重。



房子占據著傳統生活非常重要的地位

客觀來說，在以期房銷售為主的中國房地產市場大環境中，房地產開發是一個資金密集型產業，所有的開發商都要解決資金問題。為了快速做強做大，高杠杆、高周轉一度是規模型房企的標配。但現在，房企所麵臨的環境不一樣了。

對一些城市來說，樓市調控既是一個經濟問題，也是一個民生問題。在這樣的地方，各種樓市相關措施都值得不斷關注。

（應采訪者要求，郭瑋瑋為化名）