中國房地產的天堂、地獄與人間

有人星夜趕科場，有人辭官歸故裏。有人拚命賣房，有人拚命搶地。

最分裂，最矛盾的景象，正發生在中國房地產身上。

周老漢種了一輩子大蒜，從沒想過大蒜能換樓房。

" 平時一塊五一斤的大蒜，他們五塊錢一斤收了，我交夠兩萬斤蒜，就夠首付了！"

大蒜換樓的故事，發生在河南杞縣，當地的一個樓盤為了抓緊賣房回款，在售樓處搞起了促銷。五月正逢收蒜季，售樓處擠滿了蒜農，他們隻要交上 2 萬元，再交兩萬斤蒜，就算交完了一套房的首付。

截止到 6 月 25 日，這家售樓處已經成交了 30 套房，在 16 天裏換了 86 萬斤大蒜。

在河南商丘，交易貨幣從大蒜變成了小麥。

張大娘用兩塊錢一斤的價格，置換了自己家的小麥，這幫她抵掉了 16 萬元首付款，拿到了一套麵積超百平的房子。

以物換房，並不隻發生在小縣城。在南京，西瓜正在成為購房的交易貨幣。

除了十塊錢一斤收購價、最高可抵 10 萬元的政策。在六月份認購並按時簽約的客戶，還會獲贈 5 萬元的家電禮包和 2 萬元的蘋果產品四件套。



送家電看起來並不奇怪，但在連雲港的保利 · 水木芳華樓盤，買房的客戶可以拿到一份特色大禮——送 200 斤土豬，包殺。

房子賣不出去。著急的不隻是開發商。甚至連政府基層，都加入了去庫存的救市大軍。

在山東青島，當地某街道背上了賣房指標：在六月初的績效考核通知中，要求街道工作人員六月底需要完成兩套的銷售指標，生生把街道辦逼成了房屋銷售。

在廣西玉林，2021 年底出台了一個新政策：購買 90 平米以下首套商品房的居民，每套補貼 6000 元，政府補貼 50% 契稅。

但這還不算完：凡是那些由農村進城購房，又沒有就業的新市民，可以獲得 3 個以上推薦就業崗位，崗位薪酬不低於玉林最低工資標準，子女安排義務教育階段學位。

貼錢、送錢買房，送工作，送學位……這些故事背後傳達了一個信息：房子難賣，樓市寒冬。

每年的 1 到 5 月，是房地產企業最難捱的一段，但今年，日子格外難過。

這五個月裏，全國商品房銷售麵積 50738 萬平方米，同比下降了 23.6%；其中，住宅銷售麵積下降 28.1%。商品房銷售額 48337 億元，下降 31.5%；其中，住宅銷售額下降 34.5%。

因此，中國百大房企的累計銷售額規模，出現了下降 52.3% 的同比腰斬。

根據房地產數據應用商克而瑞披露數據顯示，2021 年開發商拿的地，在今年仍有 79% 沒有動工，這在強調高周轉的房地產業，幾乎不可想象。

房難賣，地也開始難賣了。

2021 年 12 月，秦皇島土拍市場掛出了一塊 " 地王級別 " 的地塊，那是位於主城區心髒位置，曾經的老市政府所在地。

按照常理，這塊土地兵家必爭，必定搶出高價。但結果卻令人始料未及——它流拍了。

但在秦皇島外，全國各地在 2021 年的流拍率都很高。

這一年，北京的流拍率到了 60%，長春更是以 75% 的流拍率成為流拍第一城，沈陽、杭州和廣州的流拍率都在 50% 附近水平，杭州甚至爆出十宗地塊九宗流拍的冷門。

冷清延續到了 2022 年，東莞先是用 75% 的流拍率接棒冠軍，但很快被天津用 83% 的流拍率刷新：29 宗涉宅用地中隻有 5 宗成交。

在克而瑞核心監測的 1200 家集團房企中，2022 年一季度隻有 82 家房企拿地，其中僅 27 家新增拿地，拿地總量同比下滑 90%。

2022 年一季度，全國住宅用地成交麵積僅 0.7 億平方米，比去年同期下降了 59.6%，是 2013 年以來同期的最低水平。

從銷售遇冷到拿地疲軟，不由得又讓人聯想起萬科鬱亮說過的那句：

" 房地產已經進入了黑鐵時代！"

如果隻看流拍率，"XX 換房 " 這些事情，房地產似乎要比 " 黑鐵時代 " 更加凶險，它簡直來到了一個 " 廢鐵時代 "。

但就在各地 " 花樣賣房 " 的同時，卻有人為買房搖號肯掏 280 萬。

今年 3 月，南京的吳先生想要買河西的高端新盤，卻苦於搖不到號。在這個時候，一個神奇的房產中介及時出現了。

他聲稱自己有內部關係，可以幫吳先生搞定搖號難題，前提是：280 萬房號費。

如此雪中送炭，讓吳先生不疑有他。錢轉了過去，後續不難想象。一氣之下，吳先生選擇了報警。

警方偵察後發現受騙的不止吳先生一人，整個案子中，犯罪嫌疑人正是利用受害人 " 著急買房、搶購熱門房 " 的心態，以 " 搖號 " 的名義連騙 9 人，涉案金額高達 1700 萬。

這個荒誕的故事，卻有個真誠的內核：即使樓市蕭條，熱門房源依然一號難求，至少在購房者心裏，它仍然值 280 萬。

在上海，有一批樓盤正在瘋漲。

雲錦東方一期在 2013 年開盤，到今年六月，它已經漲到了 30 萬，翻了五倍。從去年到現在的一年裏，它就上漲了 100%。

而古北壹號在一年裏漲了 70%，位於新天地板塊的翠湖天地漲了 60%。在 6 月份，翠湖四期成交了一套五層 172 平米的三房，成交價在 5600 萬，如果加上稅費，買家的成本可能達到 6000 萬，每平單價就是恐怖的 34 萬元！

鑒於高層得房率不高的嚐試，172 平米的實際使用麵積，一般也就在 130 平米左右。使得它的套內麵積價格打過了 40 萬一平米。

這個價格，已經超過了香港。

堅持房子 " 買漲不買跌 "，自然有人為了搶房起大早。在今年雲錦東方的一次認購中，有 298 組客戶參與認購，認籌率高達 314%。售方不得不觸發了積分搖號製度。

最終，196 組客戶成功入圍，參與 95 套房源的下一輪爭奪。

在北京，海澱區某樓盤在 4 月 4 日推出了 143 套房源，引來了 14034 戶家庭申購，比例接近 100:1。

在這樣的搶法下，所有房源在當天下午 3 點，全部售罄。

在 " 西瓜換房 " 的南京，同樣有賣房賣到手軟的板塊。

從 6 月 24 日開始，南京在三天內賣出了超過 1400 套新房，平均一天就賣了 477 套。截止 25 日的六月裏，南京的二手房也賣出了 6454 套，平均一天 258 套。

售樓處座無虛席、樣板間人頭攢動。熱門房源掛牌一天就成交……這是東莞保利時區的景象。

在西安，華潤置地未來城市的 248 套房源，吸引來了 46748 個家庭進行意向登記，僅僅兩天，72 套房子成交、單周入袋 3.6 億元。

抓緊甩賣與搶破頭的景象，詭異地同時出現在同一個市場中國，樓市好像被設了楚河漢界的兩個區域——一麵寒冬、一麵暖陽。

而在土拍市場一片冷清中，一家民營小房企卻選擇了梭哈。

眾安集團在 2021 年營收隻有 49 億，這個數字在房地產行業裏，實在難以稱道。但就是這家房企，硬是在群狼環伺的杭州土拍市場，殺出了一條血路：一把砸下 39 億，拿下了 5 宗地塊。

一個不為人注意的事實是，眾安的市值長期徘徊在 15 億港幣的量級，它本輪的購地資金，足可以買下兩個自己。

在表麵的豪賭背後，眾安的拿地卻很有考慮——它看準的地塊，是一房難求的未來科技城和三墩板塊。

未來科技城的杭珹未來中心，開盤時甚至沒有售樓處，同時要求有房家庭社保頂格，但最後的中簽率不到 9%。而三墩北的古墩彩虹軒，以沒有戶型圖、沒有售樓處、沒有銷售的 " 三無式 " 開盤，最後還是創造了 13.05% 的中簽率。

在全國 " 流拍成風 " 的氛圍中，上海的土拍卻繼續一天攬金 495.8 億，杭州的全麵三輪供地，更是賣出了 3100 億元，穩坐全國土拍第一大城。

樓市的低迷與哄搶，地塊的流拍與地王，就是這樣奇妙地共同存在。在 " 廢鐵時代 " 的一片哀嚎聲中，許多城市的房地產，仍舊是最堅硬的泡沫。

全國房地產市場的急轉直下，與經濟整體低迷有關，與疫情有關，但真正的關鍵，還是支撐房地產發展的城市、產業、人口，供應與需求都走到了從普漲到分化的新階段。

住房商品化以來，中國房地產市場一直保持著幾乎是隻漲不跌的持續增長，而且是大規模和高速度增長。房地產也成為拉動經濟發展與財富增長的最主要動力之一，甚至沒有之一。

有關數據顯示，到 2021 年底，中國居民財富總量已達 687 萬億元，但房地產財富總值貢獻了 476 萬億，占比高達 69.3%。根據不同的計算口徑，還有研究認為比例可能高達 75%。

這一數據的背後，是中國的住房擁有率已經得到極大的提升，是中國整體以及絕大多數城市都已不缺房子，甚至已經住房供應過剩。

2020 年 4 月，央行發布的一份報告顯示：我國城鎮居民家庭的住房擁有率已經超過 96.0%，而且戶均擁有住房是 1.5 套。另外也有各種數據顯示，我國的住房空置率已經達到 15%，有的地方甚至達到 30%。

這都充分說明，中國的住房供應和需求結構已經發生了根本性的變化。

雖然諸如上海、北京、深圳等一線城市，以及杭州等新一線城市因為人口的聚集和流入，依然在住房供應上偏緊，很多年輕人依然望洋興歎。

但絕大多數中國人，絕大多數城市，已經是不缺房，甚至房屋過剩了。

這也是除了少數地方依然熱火，全國房地產整體低迷，絕大多數地方也集體低迷的關鍵原因。

無論熱火，還是低迷，其背後都是——潮水正在褪去的房地產，正在加速價值回歸：回歸到城市人口、產業、經濟發展的實際水平，回歸到房子是住的不是炒的。

如果說 " 冰火兩重天 " 之下，有的城市房地產已經入 " 地獄 "，有的城市房地產仍然在 " 天堂 "。中國房地產真正正在發生，也應該發生的，是回到人間。