上海的老齡化,趨勢有點嚴重

來源: 真叫盧俊 2022-07-07 00:31:58 [] [博客] [舊帖] [給我悄悄話] 本文已被閱讀: 次 (12475 bytes)

如果你走在上海市中心的街頭

尤其是那些非網紅景點的地方

稍微留心觀察身邊人,你會發現這裏和其他城市的不同之處

有很多瞬間,你仿佛會以為自己進入了一個老人世界

這是上海市中心上班時間段的某個街道場景,老年人一般會在這個時候傾巢而出

就連周末逛街,在商場裏吹空調圍坐成一圈的,依然是爺叔和阿姨們

上海不僅是一個擁有 2500 萬常住人口的巨型城市,也是我國進入老齡化社會最早的大型城市

作為一個巨型老年人之城,上海可能比你想象中的還要更老

01

先來感受下

上海到底有多少老年人

說出來這個數字你可能會有點不敢相信

上海目前僅滬籍人口裏,老年人的總量就已經達到了533.49w人,這個數量在全國排名第一

上海的老齡化程度,已經超過了我們認知中最老的東北城市煙台、哈爾濱、大連等等

如果把 533 萬這個數字平移

先跟大家普及一下,現在中國特大城市的最低規模標準是 500 萬

平行對比的話,山西省太原市的常住人口也不過 539 萬,中國第一批經濟特區裏的新一線城市廈門,常住人口也隻有 516 萬

也就是說,上海僅憑借滬籍老年人口,就可以單獨填滿一個太原市或廈門市

你能想象嗎,把上海六十歲以上的人集中起來,竟然可以單獨成為一個特大城市

咱就是說,把上海 60 歲以上的爺叔阿姨搬到一個新城市,不僅可以填滿,居然還達到了可以開通地鐵的水平

如果按照年齡結構來看,分布得還比較平均,其中大部分在 60-69 歲之間

上海老年人口總量為什麽可以這麽高,主要是因為準老齡人口多,帶來的增速快

就拿 2019 年末到 2020 年末來說,上海的 65 歲及以上老人,就增加了 20.79w 人

單位折算一下,每天上海新增 570 人,每小時 23 人,每 3 分鍾 1 個,65 歲以上高齡老人

上海哪個區人口老齡化最嚴重,看下麵這個表格

虹口區、黃浦區、普陀區、靜安區的老年人口比例占戶籍人口都達到了 40% 以上,是絕對的深度老齡化區域

如果和同類城市對比,上海的老,更加突出了

以常住人口來看,上海老齡化程度是深圳的6-7 倍

在四座一線城市裏,上海不僅是最老的,還是結婚率和生育率都最低的一個,2020 年上海常住人口的結婚率隻有千分之 3.8,全國倒數第一

意味著未來十年,上海滬籍老年人口數據還會加速上升

根據上海市政協在一個養老工作會議上的發言

預測到 2030 年,上海的滬籍老人占比將會達到 40%,到 2040 和 2050 年,這一比例將會達到 44.5%

如果到了那個時候,上海的老齡化程度將會全麵超越日本,成為全球老齡化最高的城市之一

或許不用十年

常住人口二千五百萬人的上海,就會變成一座每三人行必有一老的城市

02

這 500 多萬老年人,都住在上海哪裏

在一個城市的發展裏,人口的增長總是伴隨著房地產的變遷

如果回到文章標題的那個問題,上海的老年人都住在哪裏

我們主要從上海房齡最老的那些板塊和房子說起

上海最老的房子分布在哪個區

從上海十六個區裏,二手存量房房齡結構來看

在市區裏的七個區裏,房齡最老的是黃浦區,大約有三成的小區,房齡都在 30 年以上

而在長寧區、靜安區、徐匯區和虹口區的二手小區裏

大部分房齡主要分布在 20-30 年之間這個房齡段,占比在 35-40% 之間,房齡段為 30 年以上的小區,占比都接近 30%

所以,在上海的黃浦、長寧、靜安、徐匯、虹口,五個市中心城區裏,有一半的房子房齡都在 20 年以上

基本都是 2000 年前後建設的老破小

其他,楊浦區和普陀區存量房小區的房齡結構相似,20-30 年之間房齡的小區占比較高,普陀區最高占比為 40.3%,房齡在 10-20 年之間的小區占比在 30% 左右

也就是說,上海郊區裏房子最老的地方是崇明,其次是金山

這兩個區離上海主城區最遠,也沒有產業導入,因此房地產開發速度,相對其他郊區就慢很多了

在五大新城活力滿滿的時候,金山和奉賢依然給人衰老的感覺

他們住的房子有多老呢

如果同樣用房子類型的維度,來為上海 3 萬個小區排序,大概是這樣的

老洋房(100 歲以上)> 工人新村(70 歲左右)> 老公房(40-50 歲)> 動遷安置房(30 歲)> 次新房(5-10 歲)> 商品房

上海光是房齡 70 年左右的工人新村,從 1953 年到 1958 年,一共建了201 個,住宅麵積達 468 萬平

其中以曹楊新村、彭浦新村為代表,他們大多建造於 1950 年代初期,有很多房子的房齡已經超過 70 年以上了

彭浦新村街道作為滬上傳統的工人新村,是一個典型的老齡化社區,老年人口基數大

老齡化比例高,轄區戶籍人口總數達 12.6 萬,其中 60 歲以上的老年人為 5.1 萬,老齡化程度高達 42.1%

毫無疑問,在這些最老的房子裏,居住著最多的老年人口

03

老年人都喜歡買上海哪裏的房子

我們團隊做過的選題有提到一個數據

在 2020 年上海鏈家的全年成交數據裏,除了 33-35 歲置換客群,第二成交年齡高峰在 53-63 歲之間

意味著,老年人成為上海買房置換的第二客群,他們置換的膽子,大到你想不到

來源:2020 年上海鏈家成交數據

而這群老年人買房的特點是什麽

從鏈家給到的數據,我們看到很多購房軌跡是同區域同板塊,甚至同小區置換

從上海鏈家成交數據可以看到,44.8% 的老年人置換目的地,還在相同行政區,而同板塊置換的比例為 25%

老年人置業目的地還有一個特征,就是 " 往外跑 ",我們先從具體行政區域來看

來源:2020 年上海鏈家成交數據

上海老年人搬入前三的區域分別是:鬆江、寶山、嘉定,搬出前三分別是:徐匯、浦東、虹口,老年人他們正在逃離市中心

就拿我最近接觸到的幾位住在上海徐家匯附近老破小裏的老年房東來說

他們大部分處於退休狀態,上海市中心繁華熱鬧的商業、教育資源和他們關係不大

他們更想把一套麵積 40 平左右,房齡四五十年的老破小,置換到鬆江、嘉定的電梯房,安靜的渡過晚年

但是從新房供應的角度來看,社保積分一定程度可以判斷出新盤的客戶購買畫像

去年幾個新盤的積分也是提前上演了老齡化

而今年截止 7 月 1 日

上海新盤裏已經有徐匯濱江的百匯園、森蘭名苑、中企海睿濱江、招商外灘璽、金鼎首府,五個新盤的積分超過了 65 分

最高的是森蘭名苑,需要繳納 299 個月的社保,換算到年的話,繳滿 25 年社保才能入圍

於是這些上海熱門盤的購房客群基本沒有年輕人,多數是 40-45 歲左右的中年人

老破小裏的老年人在搬離市中心

但市區新盤卻已經又開始提前進入老齡化了

04

老齡化帶來了城市管理的精細,也帶來了困難

之前我們一直和大家聊的是城市更新

聊養老院、聊上海的精細化社區養老做得有多好

確實上海是一座對老年人最好的城市,它擁有很好的醫療、養老設施、人性關懷等等

上海純老家庭達到了 157.79 萬人,而獨居老人數量也有 30.52 萬

也就是說有三分之一的上海家庭,家裏隻有老年人,沒有年輕兒女,沒有三代同堂

還有 30 萬老年人目前是獨居狀態,沒有人照顧,沒有老伴

他們或者需要定期服用注射藥物、定期看病看醫生,甚至連上網團購蔬菜都很困難,身邊可能都是同齡人居多

於是網上才有了各種各樣幫助老年人的渠道和新聞

或許,上海這座城市不會老去

它依然提供最繁華時尚的空間和前沿的信息

但人終究會老去

在這個全中國老年人最多的城市

上海如何麵對人口老齡化,真的不容樂觀