昨天臨下班，收到了 6 月二手數據
這個 6 月，上海二手住宅成交了 15903 套
怎麽跟各位描述這個數字呢，我拉出 2019 年 -2021 年這 3 年的月均成交套數
過去 3 年，平均每月的二手成交都在 2w 多套
隻有每年過年的時候，還有去年下半年二手核驗價出來之後開始在 2w 以下徘徊，其他月份基本都在 2w+ 以上
所以這個 6 月的 1.5w 套有點少
尤其是當我們眼看市場悶了 2 個月，以為後麵會有反彈的時候，1.5w 套就顯得更少了
看來 6 月的二手市場還沒緩過來，這意味什麽
尤其是對接下來半年的二手市場又意味什麽
01
不過這些都不是 6 月二手的真實底色
首先 6 月成交，是今年最高的
雖然 " 勝之不武 "，但 6 月成交確實高過 1-2 月，也高過小陽春沒來的 3 月
不過這些都是說正事前的寒暄了
6 月二手成交應該怎麽看
還看單日成交
我們在分析 3 月數據的時候也用過單日數據
1、2、3、6 月，日均成交套數分別：502 套、469 套、411 套、530 套
不過這麽對比也說不過去，畢竟前幾個月月月有事
1 月，元旦 + 過年前
2 月，過年 + 正月裏
3 月，疫情
但如果我們去掉這些非正常交易日因素，可以看到什麽
© 太平洋數據中心
1 月，我們掐頭去尾，選取成交最火熱那一周（1 月 10-16 日），日均成交套數597 套
2 月，同樣的排除春節因素，同樣選取成交火熱的一周（2 月 16 日 -22 日），日均成交套數587 套
而 6 月，我們也選取了成交火熱的一周（6 月 24 日 -30 日），日均成交套數658 套
可以看到，就算排除假期因素，6 月購買力也跑贏了 1、2 月
排除疫情因素影響的正常交易日的成交，可能更能反應 6 月真實購買力
而 3 月 /6 月成交對比也挺有意思
" 接 " 上了，3 月失去的，都在 6 月找了回來
所以單從每日成交數據來看，6 月單日成交恢複是一定的，隻是這個恢複比我們想的還要好些
不過我也一直在想，6 月二手成交會不會有很多是從 4-5 月轉過來的
比如 3 月簽定金合同，然後 6 月再網簽
這個很有可能，但是這個數字之所以無法影響我們對 6 月二手走勢的判斷
更多是因為 6 月以前的成交訂單，可以發生在第一周、第二周，但它不太會持續到整個 6 月，尤其是 6 月後半段
所以 6 月的成交走勢，很重要
02
6 月，對 7 月意味什麽
如果說單日成交是底色，那整體走勢比底色更真實，因為它能代表預期
其實原本 6 月第一周數據出來的時候，我們對市場預估非常不樂觀
那時候兩家大型中介反饋的第一周成交數據，是 3 月同期的 1/3、1/4
沒想到第一周是 6 月踩著第一周數據，後麵開始階梯式發展
關於這點，給各位對比下這個數據的日常走勢
同樣呈現階梯發展的，還有 6 月的新增房源、新增客源、新增帶看
這裏麵每一項數據，在 6 月以周為單位不斷推高
以周為單位新增買賣房客帶 © 鏈家中介
這個進階，對 7 月意味良多
也就是說，剛解封的時候，不管是成交還是帶看數據都有待恢複
隨著解封情況越來越明朗，不管是房東掛牌、客戶看房都變得積極很多
而且沒有停下來的意思
以周為單位二手轉定單量 © 鏈家中介
我們已經看到 7 月 3 月鏈家轉定單量達到 3 月以來最高點
以此來看，6 月數據不僅沒有如月初那樣成交消極，整月來看，6 月二手成交有自己的成交勢頭
更重要的是，這股勢頭已經衝到 7 月
03
這個 6 月二手不受新房影響麽
其實這個 6 月影響二手的因素很多
核驗價、新房市場就占了很大比重
我們在不久前的一篇市場文裏就寫過 "10 個二手客戶，5 個轉去新房 " 的小標題
當下二手市場裏，存在部分二手客戶被新房市場分流的情況
我們也確實看到 6 月在 4/5、11/12、18/19 、25/26 周六日這樣原本的成交大日，卻並不是二手成交高峰
都被其他工作日取代
相對應的我們在這些周六日裏看到
6 月 5 日，碧桂園柏悅前灣開始認購
6 月 18 日，中建海樾府開始認購、森蘭名苑開盤
6 月 19 日，悅瀾天地、海倫堡 · 玖月源築、保利雲上 · 拾光開啟認購
6 月 25 日，華發仁恒蘇河世紀開啟認購、百匯園開盤
6 月 26 日，古北中央公園、同濟晶粹開啟認購、中國鐵建花語江南、大名城映園二期等項目開盤
上一次，新房、二手這麽互動的時候，還是去年 8 月
那時候我們發現 8 月的非中介成交占比達到曆史新高
原因就是通過手拉手完成的網簽占比迅速增高，而手拉手交易更多是為了新房積分
也就是說就算有眼下的新房分流，6 月的二手市場依然可以還是保持自己的階梯式上浮
由此可見，二手市場的真實需求體量真的很難估量
同時，二手市場的購買力也很強勁，不要忘了，現在的二手市場還有核驗價在限製
04
那這麽頑強的購買力，大家都在買什麽
還是比較好奇，這個特殊的 6 月大家買房標的有什麽變化麽
近幾個月數據可能沒那麽明顯
我們找出去年同期 6 月的數據做了一個對比
從成交麵積段來看，變化最大的是 50-70㎡、90-120㎡
相較去年這時候，＜50㎡、50-70㎡的購買人群都在減少
相對應的，90-120㎡、＞120㎡的購買人群在增加
短短一年內，置換客群占比在上升
成交總價段變化更大，尤其是＜300w 的低總價段，不過這部分數據受核驗價影響很大
不過還是可以看到，300w 左右的低總價段是這個 6 月二手成交裏的絕對主流
05
6 月的二手市場
真實演繹了一把什麽是進階式操作
剛解封第一周，我們猜測這個市場會不會迎來反彈
看到第一周數字之後，覺得 6 月二手成交不容樂觀
不過目前看來，即算這個二手市場夾帶著疫情、新房等等因素，二手成交依然穩定，成交勢頭更是我們沒想到的
影響這個下半年樓市的因素很多
不過 6 月也算是一個好的開始
