今年全市搶“客” 2022年這裏樓市開始全麵“佛係賣房”

此時此刻，我正坐在寧波天一廣場某一家酒店來寫這篇稿件。

這是一篇來自於寧波市場的一線稿件

先說寧波整體的市場的現狀。

一句話形容——兩個分化

這兩個分化分別是。

第一、新房市場轉暖和二手房繼續冷之間的分化。

第二、新房市場不同區域，不同市場之間的冷熱分化。

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在過去的 14 個月中，寧波市場發生了兩次轉折。

第一次轉折，2021 年 4 月。

當月，寧波市場房價漲幅在全國非省會城市中排名第一。尤其是二手房，掛牌價從 26860 元變為 27584 元，一周上漲 724 元，市場情緒極為高漲。

然而，市場的高漲必然帶來調控的加碼和強壓。

該月，寧波被住建部門約談，於是很快出台 416 新政。

新政簡單說，一共六條

第一、擴大限購區域。

實際上就是把寧波的中遠郊市場也納入了限購範圍。

這並不奇怪，因為所有的城市第一輪限購開始，購買力往往不會退去，市場熱度的裹挾會讓這些購買力衝向更為偏遠的郊區市場。

對於寧波，近郊的薑山、下應、東錢湖就是這些區域。

第二、外地人收緊限購資格，補交個稅和社保沒有用，必須三年內連續 24 個月社保無斷繳。

第三、仿照深圳執行縮小版的二手房指導價，但是寧波隻指導學區房。

第四、加大住宅用地的供應。

第五、嚴審購房首付資金來源：繳納契稅，住房核查範圍擴大至市六區

第六、嚴厲打擊違法違規行為：完善房地產市場長效機製

說實話，後三項屬於表態性新政，前三項才是真調控，因此從寧波 2021 年 4 月開始，確實老實說多了。

不過寧波市場的下行，一個是樓市新政可能確實有效，另外一個可能就是全國市場大環境的在 2021 年有了比較嚴重的下行。

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但不管怎麽說，寧波市場總算老實了一年。

寧波樓市從 2021 年 9 月起連續 5 個月，新建商品房和二手房成交金額與成交量均同比下降。

2022 年 1 月寧波市商品住宅成交 3178 套，2 月寧波商品住宅成交 3497 套，這個數據和 2021 年同比幾乎腰斬。

成交價方麵，2022 年 2 月寧波新房均價 20522 元 / 平方米，環比上月下降 0.5%。

尤其是上海疫情期間，寧波也頗受影響，整個市場達到了最近五年的最低點。

但是，坦率地說，寧波市場的下降，是相對於自己最熱時間段的下降，和北方和東北城市的市場涼涼完全是兩個概念。

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首先，不是全市整個範圍的涼涼。

大家看中的熱點區域，比如市政府所在的東部新城板塊和南部新城板塊，核心板塊無房無項目，而非核心的明湖板塊項目也不多，基本上是沒有庫存壓力的。

2021 年上半年和 2022 年上半年，在這些區域買房的最大區別是。

後者是買房，可以坐下來好好看看戶型，聽聽介紹，瞅瞅樣板間。

而前者則是搶房，隻要有房就買，隻要有價就要。

然而，你真的要說，這些市場有多冷，也談不到。

下麵一段話，就是我在該區域調研的真實寫照。

米宅：我買房需要首付款 4 成，如果是五成的話，你們有沒有優惠呢？

銷售員：對不起先生，沒有的。

米宅：如果我首付款 7 成呢？

銷售員：我們真的沒有。

米宅：如果我全款買呢？

銷售員：先生，這真的不是首付款幾成的問題，因為從我們項目去年開盤到現在就沒有優惠一說，限價要我們賣多少錢，我們就賣多少。

說實話，就憑這句話，你能看出寧波市場能多冷呢？

以上區域基本上包括寧波市：南部核心板塊、東部核心板塊、高新科技園、老江東區域和江北核心板塊等。

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當然，全寧波能說出上麵那麽霸氣對話的銷售員也是很有限的，實際上寧波很多區域新房確實也有點不好買了。

不好賣的主要是兩個類型。

第一、是城市非主力發展方向的鎮海、海曙較遠區域。

第二、屬於去年升級的限售的中遠郊區域。

說他們有點冷是有根據的。

1、原來在房價之外的裝修包，有些項目可以不要了，或者選擇低端一些簡裝包。

這種情況多見於中遠郊項目，比如薑山鎮。

2、項目開始搞一些大抽獎，大禮包的優惠活動，這些活動從某種方麵證明項目開始產生銷售壓力。

3、一些項目開始出現少量的 " 小蜜蜂 " 蹲在競品樓盤的大門口開始拉客了。

4、有一點點 " 總經理簽售的特價房 "

後麵兩種情況，主要出在鎮海和海曙一些非核心區的項目。

不過，這些情況的出現，還隻是說項目有銷售壓力，但是還是比較輕的，遠遠不能稱之為市場涼涼，因為這些項目售房部我們也見到了不少的正在談判和簽約客戶。

因此，寧波主城和近郊我們還沒有誰聽說，在明顯降價銷售，如同我去年在青島和鄭州以及天津看到的情況。

不過，聽當地人說寧波遠郊的奉化區，開始明顯的降價銷售。

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隨著全國都在放鬆，實際上寧波也在放鬆，隻不過和全國很多城市放鬆不同，寧波市場的放鬆屬於溫和和漸進的。

2022 年 3 月寧波發布最新新房貸款政策。

在寧波市六區無住房購房者，無房貸餘額、有房貸記錄和無房貸餘額、無房貸記錄，按首套首付比例 30% 和首套房貸利率執行；

有房貸餘額的按二套首付比例 40% 和二套房貸利率執行。

另外，職工公積金繳存滿兩年，家庭最高額度從 60 萬提升到了 100 萬。

另外，二孩三孩家庭可以增加一個限購區域的購房名額。

以上的是官宣的放鬆調控。

在我們調查中，還有一些非官方的放鬆。

比如原來不能補得社保，現在可以了，需要一次性補齊個稅 2 年的。

所以，對於寧波市場，你可以這樣理解。

第一、客戶可以相對放鬆的買到房，脫離了 2021 年 4 月之前靠搶。

第二、開發商可以賣相對輕鬆的賣房，需要有點努力，需要有點讓利，但是遠遠不到其他一些城市割肉，降價、大甩賣的程度。

第三、這個市場相對穩定，有的區域好賣，有的區域相對壓力較大，但是總體還好。

可以說，現在的寧波有點達到中國政府提倡的——穩地價、穩房價、穩預期的樓市 " 佛係 " 市場。