地產“大洗牌”，誰是留在牌桌上的全能選手？

2021 年，中國房地產行業進入深度調整期。房企 " 洗牌 " 加劇，留在牌桌上的，都是綜合實力過硬的全能型選手。

一、地產行業 " 大洗牌 "

調整必然帶來陣痛。從 2021 年下半年開始，國內房地產行業持續走低，消費和資本市場信心降至冰點，同時一批 TOP 級房企從榜單上跌落、淘汰出局。

在銷售端，量額跌幅持續擴大。據克而瑞數據，2022 年前 5 個月全國 100 個重點城市商品住宅新增供應麵積 9654 萬平方米，同比下降 48%，創 2019 年以來同期新低。

不過，隨著今年上半年，全國多個城市局部 " 鬆綁 " 調控，5 月單月，銷售麵積、銷售額、土地成交價款等多個指標環比轉正，樓市複蘇跡象顯現。

6 月適逢業績衝刺期，市場供需持續回溫。據克而瑞數據，6 月，30 個監測城市新增供應麵積 1881 萬平方米，環比上漲 50%；成交麵積為 1847 萬平方米，環比上升 31%，二者同比降幅均呈收窄趨勢。

過去，房企憑借 " 三高 " 模式能夠實現高增長。但現如今，注重現金流、利潤的高質量開發模式，去金融化的強運營管理，已成為下一階段房企的發展共識。

這意味著，陣痛期過後，房地產市場仍有機會。而越早嗅到政策和市場的動態變化，並及時調整經營策略的房企，必然能夠率先 " 破局 "，甚至引領其他房企玩家走出困局，一舉成為牌桌上的 " 高玩 "。

二、誰是全能選手？

如果將房地產行業比作一場牌局，監管政策收緊、城市化放緩、人口紅利期消失等因素疊加，使得牌桌上的遊戲規則生變。局勢變換之下，房企玩家正麵臨普遍性的行業困境。

但沒有不好的行業，隻有不好的企業。行業困境之下，玩家的能力短板會被無限放大。因此，那些依賴 " 三高 " 模式、盲目多元化、運營管理粗放、產品質量不高的房企正在加速出清、淘汰出局。

而留下來的，則是像碧桂園、萬科這樣經營穩健、現金流充裕的全能型選手。其不僅手中有不差的牌麵，比如穩定的財務狀況、優質的土地儲備等，而且在戰略打法上也具備相當的前瞻性和競爭力。

先來看 " 穩健型 " 玩家碧桂園。前麵提到，能夠敏銳感知到行業發展邏輯生變，並及時轉換戰略方向的房企，往往有更強的抗行業風險能力。

當多數房企還在衝規模的路上一路狂奔，碧桂園早在 2018 年就提出 " 提質控速，行穩致遠 " 的發展戰略，向經營管理要效益。

這集中表現為負債規模的收縮。2021 年，碧桂園有息負債餘額同比下降 2.6% 至 3179.2 億元，現金短債比達 2.3 倍。期末淨負債率為 45.4%，相比 2020 年底下降 10.2 個百分點，連續多年保持低位。

從 2021 年下半年開始，房地產行業的負債問題集中爆發，疊加銷售市場不振，多家房企陷入現金流危機，而這又進一步影響資本市場的融資信心，諸多房企的融資規模出現大幅萎縮。

不過，碧桂園等少部分房企憑借優質資產，依舊能得到資本青睞。

今年 1 月，碧桂園成功發行 39 億港元可轉債，票麵利率 4.95%，期限 4.5 年。同時，碧桂園地產集團作為共同債務人又在深交所成功發行兩筆 ABS，發行金額分別為 5.21 億元和 7.21 億元，共計規模 12.42 億元，票麵利率分別為 5.3%、5.5%。

據悉，碧桂園是今年首批成功發行 ABS 的民營房企。今年 5 月，碧桂園又被監管機構選定為 " 示範房企 "，成功發行 5 億公司債，最終票麵利率為 4.5%，定格在此前詢價區間的最低位。借助多層次融資通道，碧桂園的流動性和債務結構進一步優化。

消費市場信心不足的情況下，碧桂園的銷售業績依舊堅挺，這進一步優化現金流表現。

具體而言，今年上半年，累計實現權益合同銷售金額 1851 億元；累計實現權益合同銷售建築麵積 2348 萬平方米。而據第三方機構克而瑞統計，上半年碧桂園全口徑銷售金額高達 2469.9 億元，整體銷售規模仍穩居行業首位。

就 6 月單月來看，碧桂園的業績表現也優於行業平均水平。公告顯示，公司於 6 月實現權益合同銷售金額約 345.2 億元，環比增長 20.21%，連續兩個月實現環比增長；實現權益合同銷售麵積約 421 萬平方米。

平安證券分析認為，6 月百強房企銷售同比降幅收窄，反映疫情控製、政策作用效果逐步顯現。同時，房企延續分化，央國企及高信用民企表現更優，從具體房企來看，碧桂園上半年全口徑銷售額領跑房企。

2021 年財報顯示，碧桂園的權益回款率達 90%，已連續 6 年達到 90% 或以上。今年 1-4 月，回款率高達 95%，顯著優於行業平均水平。

銷售回款情況直接決定房企投資力度，銷售承壓之下，曾在土拍市場大量掃貨的民營房企不見蹤跡。

據中指院數據，2022 年前 5 個月，百強房企拿地總額 4681 億元，同比下降 64.7%，降幅比前 4 個月擴大 8.8 個百分點。百強房企中，超過 6 成房企一塊地未拿。

而 2021 年操盤銷售額 TOP30 的房企中，2022 年仍在拿地排行榜上的民企僅有 4 家，其中碧桂園占據一席。

三、留在牌桌上的還有誰？

" 前瞻性 " 玩家萬科，保利、中海等老牌房企玩家也都是屬於此類抗風險能力強的 " 綜合實力派 "。

2018 年，國內多數房企還在啃著金融紅利，一路狂飆突進。一片 " 大好光景 " 之際，頭部房企萬科卻高喊 " 活下去 "，在業務方麵要 " 收斂 " 和 " 聚焦 "，囤糧過緊日子。

從克而瑞公布的今年 1-6 月房企銷售榜來看，萬科依舊穩定在房企第一陣營。盡管淨利潤同比下降 45.7% 至 225 億元，但萬科手中也不缺彈藥，前五個月新增 13 宗地塊。另外，在內部組織架構調整上，成立開發經營本部，增強開發業務的統籌管理。

另外一類，則是像這樣越秀、濱江這樣手中不缺 " 王牌 " 的區域深耕型房企。從 2021 年銷售目標完成度來看，這些房企均有不錯的表現。

比如深耕廣州的越秀，2021 年的銷售目標完成率約 106%，同比增長 21%；" 杭州一哥 " 濱江 2021 年銷售額同比增長 24.01%，目標完成率 112.73%。這類玩家的有核心市場為護城河，擴張步子相對較緩，管理半徑小且運營效率高，因此下行壓力之下，韌性較強。

房企的規模神話不再，遊戲規則已變。隻有適應政策和市場動態變化，且擁有健康現金流、可持續利潤、優質產品和服務的玩家，才能繼續留在牌桌上，平穩渡過行業困境。