天啊，這兩個城市真把外地人當冤大頭了！

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這兩個城市是杭州和長沙。

一個是著名的炒房之都，除了深圳，沒人敢在它麵前稱老大。

一個是房住不炒的優等生，深圳在它麵前都要稱小弟。

就是這麽兩個城市。

他們先後都出了 " 救市 " 新政。看完他們的內容，真的男默女淚，果然名不虛傳，難怪都是各自領域的翹楚啊。

先看杭州，它的核心內容是：

這裏麵最重磅的就是第一點，直白一點就是落戶可以直接買二手房，但不能

買新房。

總結一下 ,就是杭州本地人買不動了，開始麵向全國吸引接盤俠了。

為什麽這麽說呢？我們先看目前杭州的市場情況是怎樣的？

杭州目前的市場情況是二手房庫存高達 17 萬套，也有說 22 萬套，全國第一，17 也好，22 萬也罷，總之杭州二手房成交套數已經連續 8 個月不足 4000 套。

對比去年月均 10000 套的成交量，成交量同比大跌 250%。可以說二手房市場很低迷，就連曾經萬人搖的紅盤在交房之後價格也開始潰敗了。

那麽二手房成交不行，價格持續下調之後，曾經的倒掛紅利就越來越虛了，所以杭州人搖新盤的動力不足了。

比如 4 月杭州有 31 個樓盤推盤，隻有 3 個觸發社保排序，剩下的有 16 個慘遭流搖。

還有就是過去四年杭州年年都是全國賣地第一的城市，這麽多新地，就導致倒掛紅盤也太多了。

再好的東西，隻要一多，就不值錢了。

比如奧體的 SKP 搶完了，後麵還有濱江的 3 號、6 號地塊；

未來科技城的杭珹未來中心賣完，後麵還有 138 號地塊；

城北萬象城之後，還有萬科 + 綠城的 " 勾莊四子 " 等等。

所以現在就是一邊是二手房降價也賣不掉，倒掛紅利都成了笑話，另一邊限價新盤源源不斷，去化不行了。

而更嚴峻的還在後麵，今年杭州至少有 130 多個小區交付，預計會有小十萬套二手房。

這些房子投資和自住的比例大約是 5：5，也就說至少有一半交房了就想賣的。

對已經有 22 萬掛牌的杭州二手房市場，這一批房要是釋放出來，目前價格踩踏的慘狀隻會更嚴峻。

2

怎麽辦呢？

於是就有了 5 月 17 號的杭州這個政策，喊全國人民去杭州接盤高價二手房，然後釋放杭州本地購買力去搖限價紅利。

那麽杭州為什麽要這麽做呢？直接放開新房二手不就行了嗎？

不行。

如果允許外地人一落戶就能搖限價紅盤，杭州樓市能一下子飆起來，別說萬人搖了，十萬人搖都不是不可能。

為什麽呢？

首先，當然是杭州這個城市確實很行。

其次，也是最重要的，因為杭州調控自帶鼓風機！

杭州是一個在調控方麵從不對自己下狠手的城市，每一次都為下一輪搶房留餘地。它獨創的 " 限價 " 體係以及背後的搖號政策，成為杭州房價上漲動力。

在杭州的限價體係中，新限價地比老限價地樓麵價高。

所以，限價地價格上漲以後，帶動了周邊二手房價格的上漲。

二手房的價格上漲以後，一二手倒掛，又帶動大家去搶新房，這就形成了一個一直推動房價往上漲的循環。

最終，給市場一個心理預期的暗示，搖到就賺到的！

我有一個大學同學是杭州的，他就參加了著名的遠洋西溪公館 "6 萬搖 "，他說毛坯均價隻有 2.8 萬 / 平米，周邊小區均價 3.5 萬 ~4 萬 / 平米。以 90 平米計算，搖到最少能 " 賺 "60 萬 。

所以限價就是杭州萬人搖的發動機。

這樣做的好處是什麽呢？

在過去 4 年，無論杭州樓市如何轉冷，都不影響杭州土地市場總成交金額創曆史新高。特別是 2020 年，深圳土地出讓金隻有杭州的五分之一，北京隻有二分之一，上海也遠遠被拋在杭州後麵。

所以這次新政表麵看是 " 救二手房 "，其實根本目的是在保土拍。

這裏麵的邏輯是這樣的：

杭州打新熱的原因就是一二手房價格倒掛，如果二手房房價持續下跌，沒有倒掛紅利，打新就不熱。打新不熱，土拍自然也不會熱，地價也不能上漲了。

所以想要保土拍，二手房不能降價，還要漲價。

可是杭州本地人快炒的習慣養成了。

打新賺差價多簡單啊。除非自住的、剛需的、運氣實在太差的，怎麽搖都搖不住的，被逼著的沒辦法的采取高價接盤二手房，否則誰買誰是大傻子吧。

所以杭州的二手房隻能由外地人去接盤。

如果你問我，要不要去杭州接高價盤呢？

我的建議是，讓你接盤的目的都這麽明確了，你還要去。是不是找虐？！

杭州放開二手房本質和上海、南京等放開超遠郊新區的限購一樣，本質就是叫你去填坑的。

在調控的市場裏，隻有搶的才值得買。

另外有朋友會說，你懂什麽，杭州這叫會城市運營。在這次限價、倒掛、土拍的遊戲中，是雙贏的。通過限價讓利給買房人，然後市場火熱，地價上漲。這有什麽不好的，非要像某些城市，房價幾年不漲，市場半死不活，土地財政一塌糊塗才行嗎？杭州的老百姓還能跟著享受城市發展的紅利不好嗎？

並不是不好，而是太過了。

在過去的三四年中，因為限價導致的倒掛紅利，杭州本地人基本上都在炒房，炒概念，萬人搖號現象此起彼伏，到處都是浮躁的氣息。

杭州一定是有價值的，但杭州市政府太過於依賴土地財政，杭州老百姓太過於依賴炒房，這個城市的房地產市場也一定是有問題的。

杭州的房價已經連漲 6 年了，總該停下來蓄蓄力了。

截至到 2021 年 12 月，杭州住戶貸款餘額已經從 2016 年末的 7801 億飆升至 2021 年底的 22648 億。

什麽意思呢？如果按 5% 的利率算，杭州人每年光交利息就要 1132 億。

但，杭州市場會冷嗎？不知道。

一方麵是因為限價。另一方麵就是杭州太會炒作了。

這個城市本身也是巨大的風口。在吃透電商紅利之後，現在又遇上了短視頻和直播的紅利，杭州樓市有太多的概念可講，每一個單拎出來都夠房價高潮一番。

在 2021 年之前，在杭州大專生即可落戶，搶人全國第一。

這個城市還有一條阿裏定律：阿裏所到之處，房價就要翻倍。在阿裏規範化之後，很多不該他做的業務，他會退出。很多不該他賺的錢，他也會拿出來。一定程度會影響到杭州房價瘋狂上漲的動力。

但這個城市永遠不缺熱點，不缺行情，哪怕沒有也會炒作出來。

所以作為外地人你會去杭州接盤高價二手房嗎？

你先別急著的回答。看完長沙的調控你再回答？

3

和杭州截然相反，但同樣讓人歎為觀止。

和杭州調控不舍得對自己下狠手不一樣，長沙是非常舍得的。先看幾條感受一下：

1、長沙商品住房須取得不動產權屬證書滿 4 年才可交易；

2、長沙購買第二套房，必須在首套房拿證滿 4 年後；

3、長沙個人購買家庭第二套改善性住房，按 4% 的稅率征收契稅；

4、非長沙市戶籍家庭在本市穩定就業且無住房的，須正常繳納 24 個月社保。

就是這樣一座城市，號稱 " 讓炒房客有去無回的城市 "，卻被很多炒房客都盯著，為啥？

和杭州一樣，這也是一座限價紅利爆棚的城市。

2018、2019 年，全城限價 9000 多，這在二線城市裏，絕對是王炸的存在。

不過這兩年隨著限價價格不斷上調，限價紅利就沒那麽明顯了。再加上自 2017 年長沙出台史上最強調控以來，層層加碼，把外地人像防賊一樣防在外麵，把本地人像巨嬰一樣圈在裏麵。這樣好不好呢？

看下麵這張圖。長沙停工、延期交付的問題項目全國第一。

怎麽辦呢？

5 月 11 日，長沙發布了《關於推進長沙市租賃住房多主體供給多渠道保障盤活存量房的試點實施方案》關鍵兩點：

1、將存量房盤活供作租賃住房，運營年限不低於 10 年；

2、盤活供作租賃住房後，不納入家庭住房套數計算；

啥意思呢？直白一點就是鎖定原有房子 10 年租賃換購房資格。

同樣是被限價限出紅利的城市。長沙的做法很自我，隻對自己人下手。

大家可以代入的想一下，把你的房子鎖十年，你願意不？

長沙為什麽要放鬆限購呢？市場不好，土拍不行，地方政府扛不住了。

既然不太好，如果你是購房者，你為啥要鎖定自己的一套房，去買房？

這個問題估計長沙的朋友們想的也是腦仁疼吧。

好了，杭州、長沙兩個城市的新政背後的邏輯都給你講清楚了。

一個喊你高價接盤，落戶就能買，隻對外地人下手；一個喊你自宮救市，對自己人下手，外地人你沒資格。

如果讓你選一個，你選誰？